Czego możesz i nie możesz odjąć
Możesz odliczyć te wydatki, jeśli są one uważane za zwykłe i niezbędne w branży:
- Koszt jest uważany za zwykły, jeśli jest "powszechny i akceptowany" w twojej branży. Na przykład zwykły wydatek dla właściciela może zapłacić kontrahentowi za naprawienie wycieku dachu.
- Koszt jest uważany za konieczny, jeśli jest "pomocny i odpowiedni" dla Twojej firmy. Na przykład, konieczny wydatek dla właściciela może być zakupem Quicken Rental Property Manager , aby płynniej śledzić wszystkie liczne zapisy, które musi udokumentować właściciel.
Dwa punkty ostrożności
- Musisz przechowywać szczegółowe i dokładne zapisy, jeśli chcesz potraktować którąś z poniższych rzeczy jako odliczenia od podatków.
Zobacz także: Jakie zapisy należy zachować dla celów podatkowych? - Są to powszechne odliczenia podatkowe. Nie dotyczą one każdego właściciela, właściciela nieruchomości na wynajem lub inwestora nieruchomości. *
Na przykład wiele z tych odliczeń nie dotyczy osób wynajmujących domy lub mieszkania, które są również uważane za ich miejsce zamieszkania. Nieruchomość jest uważana za miejsce zamieszkania, jeśli wykorzystano ją na własny użytek przez więcej niż "X" dni w tym roku lub "X"% dni wynajmu nieruchomości po wartości godziwej. (Numery te będą wymienione w wykazie E w bieżącym roku podatkowym lub możesz skonsultować się ze swoim księgowym).
* Musisz skonsultować się ze swoim księgowym lub urzędem skarbowym, aby ustalić, w jaki sposób należy złożyć podatek i odpowiednie potrącenia w konkretnej sytuacji.
Wspólne ulgi podatkowe
1. Amortyzacja
Koszty amortyzacji są wykorzystywane w przypadku zakupów zakupionych w Twoim przedsiębiorstwie, które mają okres przydatności po zakończeniu bieżącego roku podatkowego. Aby coś mogło być uznane za podlegające amortyzacji, musi spełniać trzy zasady:
- Oczekuje się, że będzie trwać dłużej niż rok.
- Bądź w jakiś sposób wartościowy dla swojej firmy.
- Stracić jego wartość lub z czasem się zepsuć.
Oto przykłady zasobów podlegających amortyzacji :
- Cena zakupu nieruchomości (minus wartość gruntu).
- Ulepszenia w nieruchomości, takie jak nowe szafki kuchenne lub nowy dach.
- Krzaki lub ogrodzenia.
- Meble lub urządzenia.
- Samochód do zastosowań biznesowych.
Różne aktywa , takie jak lodówka i budynek, mają różne okresy użytkowania i istnieją różne rodzaje amortyzacji, które można wykorzystać, takie jak amortyzacja liniowa i przyspieszona amortyzacja . Skonsultuj się z urzędem skarbowym lub swoim księgowym, aby określić rodzaj amortyzacji, która ma być zastosowana, oraz okres użytkowania każdego środka trwałego, który chcesz amortyzować.
2. Straty aktywności pasywnej
Posiadanie nieruchomości na wynajem uważa się za działalność pasywną. Istnieją złożone zasady, które mają zastosowanie do działań pasywnych, ale w skrócie ograniczają zdolność do dochodzenia strat poniesionych w ramach działalności biernej w stosunku do innych rodzajów dochodów.
Istnieją pewne wyjątki:
- Jeśli jesteś uznawany za profesjonalistę w branży nieruchomości (obowiązują pewne zasady, takie jak praca co najmniej 750 godzin rocznie w przypadku działań związanych z nieruchomościami), wszelkie czynności związane z wynajmem nieruchomości, w których uczestniczysz, nie są uważane za działania pasywne .
- Jeśli jesteś uważany za aktywnie zaangażowany w czynsz za wynajem, możesz odliczyć do 25 000 $ w pasywnych stratach z tytułu najmu, jeśli przekroczysz 100 000 USD. Aktywnie zaangażowany oznacza, że musisz brać udział w podejmowaniu decyzji dotyczących zarządzania, takich jak znajdowanie najemców lub decydowanie o warunkach wynajmu, a Twoje zainteresowanie czynszem za wynajem nigdy nie było niższe niż 10% w ciągu roku. Kwota do odliczenia zmniejszy się dla każdego dolara, którego dochód przekracza 100 000 USD. Nie będziesz w stanie odliczyć żadnej pasywnej utraty aktywności, gdy twoje dochody osiągną 150 000 $.
3. Naprawy
Możesz odliczyć koszty napraw poniesionych w danym roku podatkowym. Naprawy są uważane za pracę, która jest niezbędna do utrzymania nieruchomości "w dobrym stanie technicznym". Nie dodają one istotnej wartości do nieruchomości. Naprawy obejmują rzeczy takie jak malowanie. Ważne jest, aby zrozumieć, że cała konserwacja, którą wykonujesz na swojej nieruchomości, nie jest uważana za naprawę. IRS rozróżnia ulepszenia i naprawy. Ulepszenia są postrzegane jako wartość dodana do nieruchomości. Ulepszeń nie można odjąć w całości w roku, w którym je poniesiono. Zamiast tego muszą one być kapitalizowane i amortyzowane przez cały okres ich użyteczności.
Zobacz także: Ulepszenia a naprawy
4. Koszty podróży
Właściciele mogą odliczyć określone koszty podróży lokalnych i długodystansowych związane z działalnością gospodarczą. Nie obejmuje to kosztów dojazdów do pracy, czyli podróży z domu do codziennego biura lub miejsca prowadzenia działalności.
Jeśli masz własny samochód do podróży lokalnych, możesz odjąć odliczenie, używając standardowego przebiegu lub rzeczywistych poniesionych wydatków, takich jak koszt benzyny i konserwacja pojazdu. Można również odliczyć opłaty parkingowe i opłaty za przejazd, odsetki od kredytu samochodowego oraz wszelkie obowiązujące opłaty rejestracyjne lub licencyjne oraz podatki.
Jeśli nie masz własnego pojazdu, możesz odliczyć wydatki na transport publiczny w celach biznesowych.
Zobacz także: Jak odliczyć koszty podróży od podatków
Standardowy przebieg a rzeczywiste wydatki
5. Odsetki
Możesz odliczyć odsetki zapłacone od wydatków związanych z biznesem. Na przykład: Możesz odliczyć odsetki zapłacone od spłat kredytu hipotecznego lub innych pożyczek biznesowych, płatności z tytułu kredytu samochodowego (ale tylko części używanej do celów biznesowych) oraz odsetek zapłaconych z kart kredytowych używanych wyłącznie do celów biznesowych.
6. Home Office
Możesz odjąć odliczenie od biura domowego, jeśli część domu używasz wyłącznie jako biura dla Twojej firmy. Musisz przeprowadzić większość swojej działalności tutaj, aby ubiegać się o odliczenie. Kwota, którą możesz odliczyć, zależy od procentu twojego domu, który zajmuje twoje biuro domowe.
Zobacz także : Podstawy odliczeń Home Office
Jakie wydatki Home Office można odjąć?
7. Koszty rozrywki
Niestety, koszty rozrywki nie odnoszą się do kosztów wykorzystywanych do rozrywki. Koszty rozrywki oznaczają koszty poniesione w trakcie transakcji biznesowych. Na przykład, biorąc klienta do swojego klubu kraju lub dając potencjalnemu inwestorowi dwa bilety do teatru są wydatki na rozrywkę .
8. Opłaty prawne i zawodowe
Jeśli zatrudnisz specjalistę do pracy za ciebie, opłata, którą ci zapłacisz, podlega odliczeniu. Obejmuje to opłaty adwokackie, opłaty księgowe, opłaty agenta nieruchomości lub opłaty uiszczane innym profesjonalnym doradcom.
9. Kompensacja pracowników
Jeśli zatrudnisz kogoś do pracy dla ciebie, możesz odliczyć płacone mu koszty jako wydatki biznesowe. Obejmuje to płace zarówno pracowników pełnoetatowych, takich jak zarządca nieruchomości lub pełnomocnik na żywo, jak i pracownicy zatrudnieni w niepełnym wymiarze godzin, na przykład wykonawca, którego zatrudnisz jednorazowo, aby naprawić wyciek dachu.
10. Podatki
Możesz odliczyć swoje podatki od nieruchomości, podatki od nieruchomości i podatek od sprzedaży od przedmiotów związanych z biznesem, które nie są uważane za podlegające amortyzacji w danym roku. Możesz odliczać opłaty za doradztwo podatkowe i przygotowanie formularzy podatkowych związanych z wynajmem nieruchomości. Nie możesz jednak odliczyć opłat prawnych od obrony tytułu własności, do odzyskania własności lub do rozwoju lub poprawy własności. Musisz dodać te rodzaje opłat do podstawy swojej nieruchomości.
11. Ubezpieczenie
Możesz odliczyć składki opłacone od większości rodzajów ubezpieczenia, w tym zdrowia, wypadku, związku przyczynowego, kradzieży, powodzi, pożaru, odpowiedzialności, pojazdu i ubezpieczenia zdrowotnego dla swoich pracowników.
12. Straty w wyniku wypadku
Jeśli Twoja nieruchomość została zniszczona w wyniku katastrofy, takiej jak pożar, możesz odliczyć część lub całość straty. Kwota, którą możesz odliczyć, zależy od twojego ubezpieczenia i wysokości szkód na nieruchomości.
Inne wspólne odliczenia podatkowe obejmują:
- Koszty reklamy.
- Wynajmij, że zapłaciłeś innym.
- Połączenia telefoniczne związane z działaniami związanymi z wynajmem nieruchomości. Nie możesz jednak odliczyć pierwszej linii dla usługi lokalnej wchodzącej do twojego domu. To jest uważane za osobistą linię.
- Możesz wypłacić lub odliczyć wydatki poniesione na udostępnienie swojej nieruchomości osobom niepełnosprawnym lub starszym.
- Jeśli Twoja nieruchomość jest uważana za budynek komercyjny, możesz odliczyć koszty, aby była ona energooszczędna.
* Zawsze powinieneś skonsultować się z urzędem skarbowym lub certyfikowanym księgowym, aby zdecydować, jakie potrącenia odnoszą się do twojej konkretnej sytuacji.