Wskazówki dotyczące szybkiej i rentownej sprzedaży
Papierkowa robota
Raport o przychodach i wydatkach: chcesz upewnić się, że wszystkie informacje finansowe są w porządku przed oddaniem nieruchomości do sprzedaży.
Sporządzenie raportu o przychodach i wydatkach da ci i potencjalnemu nabywcy lepszy obraz wartości Twojej nieruchomości.
Dochód: W tym raporcie o dochodach i wydatkach będziesz chciał rejestrować wszystkie dochody otrzymywane przez nieruchomość w okresach miesięcznych i rocznych. Może to obejmować miesięczne opłaty czynszowe najemców, a także dodatkowe opłaty za czynsz z miejsc parkingowych, pralkę i suszarkę lub płatności, jeśli masz szczęście, że masz na swojej posiadłości billboard lub wieżę telefoniczną.
Wydatki: raport o przychodach i wydatkach musi również zawierać pieniądze, które wydasz na dany rok. Może to obejmować:
- Podatki od nieruchomości
- Płatności ubezpieczeniowe
- Opłaty za wodę i ścieki: Jeśli jesteś odpowiedzialny za media.
- Opłaty za energię elektryczną: Jeśli jesteś odpowiedzialny za media.
- Opłaty za gaz: jeśli jesteś odpowiedzialny za media.
- Opłaty za olej: jeśli jesteś odpowiedzialny za media.
- Utrzymanie : Większość inwestorów i / lub pośredników w handlu nieruchomościami oszacuje procent na utrzymanie. Tradycyjnie kwota ta stanowi pięć procent dochodu operacyjnego brutto . Koszty utrzymania będą się różnić w zależności od wielkości nieruchomości, wieku nieruchomości i ilości miejsca na zewnątrz. Mogą to być koszty krajobrazu, koszty naprawy lub wymiany przestarzałych lub wadliwych urządzeń, zamków drzwi, okien, pękniętych płytek, przecieków hydraulicznych, przecieków dachowych lub chwiejnych balustrad.
- Koszty wolnych powierzchni: Większość inwestorów będzie również uwzględniać współczynnik pustostanów. W zależności od rodzaju nieruchomości można się spodziewać, że ta liczba będzie wynosiła od pięciu do dziesięciu procent dochodu operacyjnego brutto. Koszty wolnych miejsc mogą obejmować koszty związane z wprowadzeniem na rynek nieruchomości , takie jak umieszczanie reklam na wynajem oraz koszty posiadania nieruchomości , takie jak podatki i ubezpieczenia.
Zbierz dokumenty związane z przychodami, wydatkami i zarządzaniem nieruchomościami
Przedmioty z raportu o przychodach i wydatkach: Zanim wystawisz swoją nieruchomość na sprzedaż, będziesz chciał znaleźć wydrukowane egzemplarze przedmiotów, które zamieściłeś w raporcie o przychodach i wydatkach. Będziesz chciał zebrać te oświadczenia z poprzedniego roku. Może to obejmować wszystkie rachunki za usługi komunalne, deklaracje ubezpieczeniowe, podatki od nieruchomości, spłaty kredytu hipotecznego, opłaty czynszu, koszty konserwacji i tak dalej.
Powinieneś skanować wszystkie te rachunki do komputera, abyś miał ich także cyfrową kopię. Ułatwi to wysłanie przedmiotu do potencjalnego nabywcy, adwokata lub pośrednika handlu nieruchomościami na żądanie, ponieważ będzie on już dostępny w formie elektronicznej.
Kopie wszystkich obowiązujących umów : Będziesz chciał zebrać kopie wszystkich umów najmu dla obecnych najemców. Zostanie to wykorzystane do weryfikacji aktualnej opłaty za czynsz , jak również długości dzierżawy.
Lista wszystkich ostatnich ulepszeń nieruchomości: Powinieneś sporządzić listę wszystkich ulepszeń, które wprowadziłeś do nieruchomości w ostatnich latach. Na przykład, czy założyłeś nowy dach, wymieniłeś piec czy odnowiłeś kuchnię? Będziesz także chciał podać przybliżoną datę wykonania pracy i ewentualnie przybliżoną wartość ulepszenia.
Na liście ulepszeń będziesz chciał dodać przymiotniki opisowe. Na przykład, zamiast powiedzieć, odnowiony kuchnia, może być bardziej atrakcyjna, powiedzmy, odnowiony kuchnia, w tym szare szafki w stylu shaker, polarny biały granit i skośne backsplash metra.
Ponadto powinieneś również znaleźć jakiś dowód na wykonaną pracę. Mogą to być kopie faktur, umów o dzieło lub inne wpływy.
Często Realtor będzie korzystać z tej listy ulepszeń podczas zestawiania szczegółów aukcji dla swojej nieruchomości. Dlatego lista ta powinna być tak dokładna, jak to tylko możliwe.
Kopie wszelkich zezwoleń: Pierwszą rzeczą, którą chcesz zrobić, jest upewnienie się, że nie ma żadnych otwartych zezwoleń na twoją własność. W zależności od miasta możesz zgłosić to osobiście, przez telefon lub online. Jest to znane jako otwarte żądanie dotyczące rekordów publicznych.
Jeśli istnieją jakieś otwarte zezwolenia na nieruchomość, najprawdopodobniej będziesz musiał je zamknąć przed sprzedażą. Będziesz musiał określić, jakie prace należy wykonać, zatrudnić licencjonowanego wykonawcę do wykonania pracy, a następnie poprosić inspektora z miasta i sprawdzić, czy prace zostały wykonane w celu kodowania, aby mogli zamknąć zezwolenie.
Powinieneś zebrać lub uzyskać kopie wszystkich pozwoleń na jakiekolwiek prace, które kiedykolwiek zostały wykonane na nieruchomości. Twoje miasto powinno być w stanie dostarczyć kopie wszystkich zezwoleń zarejestrowanych dla nieruchomości.
Określ potencjał zysku
Powinieneś oszacować swoje finanse, aby uzyskać prognozę, ile pieniędzy możesz potencjalnie zarobić, jeśli sprzedasz swoją nieruchomość.
1. Ile jesteś winien na swojej hipotece? Czy masz jakieś kary za przedpłatę?
2. Zapoznaj się z kosztami zamknięcia, które będziesz odpowiedzialny za sprzedaż swojej nieruchomości. Może to obejmować podatek od przeniesienia nieruchomości przy sprzedaży, prowizję od nieruchomości przy sprzedaży, opłaty rejestracyjne i opłaty adwokackie.
3. Dowiedz się, jaka jest twoja podstawa opodatkowania dla nieruchomości, abyś wiedział, ile podatku masz zamiar zawdzięczać. Porozmawiaj ze swoim księgowym, aby ustalić, jaka jest twoja podstawa opodatkowania.
Ogólnie rzecz biorąc, podstawą będą wszystkie wydatki, które przeszły na własność, które nie zostały spisane w danym roku, takie jak cena zakupu, koszty zamknięcia i ulepszenia, minus kwota odpisana amortyzacjom na przestrzeni lat.
4. Dowiedz się, jaka jest surowa wartość rynkowa Twojej nieruchomości. Powinieneś znaleźć dwie lub trzy porównywalne nieruchomości, które sprzedały się w Twojej okolicy w ciągu ostatniego roku. Możesz użyć tych liczb, aby uzyskać przybliżony przedział cenowy, w którym Twoja nieruchomość powinna być sprzedawana.
5. Podejmij szorstką wartość rynkową nieruchomości, pomniejszoną o kwotę, którą pozostawiłeś na hipotece, minus koszty zamknięcia sprzedaży nieruchomości w celu ustalenia, ile pieniędzy chcesz odejść z chwilą sprzedaży.
6. Następnie musisz ustalić, ile pieniędzy będziesz winien w podatkach od zysków kapitałowych. Aby to zrobić, weźmiesz cenę sprzedaży swojej nieruchomości minus obliczoną przez ciebie kwotę podatku. Ta kwota określi, co jesteś winien podatkom od zysków kapitałowych. Upewnij się, że rozmawiasz ze swoim księgowym, ponieważ mogą istnieć sytuacje, w których odejdziesz z bardzo małymi pieniędzmi na sprzedaż, ale znacznie zawyżone w podatku od zysków kapitałowych z powodu odpisów amortyzacyjnych dokonanych w całym posiadaniu nieruchomości.
Konserwacja
Odroczona konserwacja: przed sprzedażą będziesz chciał, aby twój obiekt wyglądał tak dobrze, jak to możliwe. Nadszedł czas, aby rozwiązać wszelkie problemy z utrzymaniem , które odłożyłeś. Może to obejmować malowanie wspólnych obszarów, polepszanie krajobrazu lub atrakcyjności krawężników, naprawianie bieżącej toalety lub drobnych kropelek w kranach.
Ulepszenia w kapitale : Musisz także sprawdzić, czy opłacanie wszystkich ulepszeń kapitałowych przed sprzedażą jest opłacalne. Czy poprawa przyniesie większy zwrot niż kosztuje? Na przykład, czy możesz umieścić nowy dach na nieruchomości za mniej niż stawka rynkowa?
Czy warto inwestować więcej pieniędzy w nieruchomość? Jeśli nie wprowadzisz takich ulepszeń, czy zmniejszy to możliwość sprzedaży? Czy zły dach, gnijący pokład lub dziury w ścianach powstrzymają kogoś przed zakupem nieruchomości?
Ogólne wskazówki
Powiadom lokatorów: kiedy twoja nieruchomość wynajmowana jest rzeczywiście dostępna na rynku, potencjalni kupujący będą musieli mieć możliwość wejścia do co najmniej jednej jednostki wynajmu podczas oglądania nieruchomości. W związku z tym będziesz musiał określić, jak i kiedy powiadomisz lokatorów, że wystawiasz nieruchomość na sprzedaż. W zależności od wielkości nieruchomości, możesz nie musieć powiadamiać wszystkich lokatorów o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Będziesz musiał tylko powiadomić lokatorów, których mieszkania chcesz pokazać potencjalnym nabywcom.
Czasami lokatorzy są przerażeni, gdy słyszą, że nieruchomość jest na sprzedaż. Obawiają się, że zostaną przesiedleni, gdy zostaną sprzedane. Obawiają się również, jak nowy właściciel będzie zarządzał nieruchomością. Niektórzy najemcy wykorzystają to również jako okazję, by odpowiedzieć właścicielowi na rozsądne i nierozsądne kwestie, dlatego należy zachować ostrożność, pozwalając najemcom wchodzić w interakcje z potencjalnymi nabywcami.
Wypełnij wszelkie wolne miejsca: Przed sprzedażą, idealnie będziesz mieć 100% obłożenia w swoim obiekcie. Jeśli masz wolne miejsce pracy, nie tnij zakrętów, aby szybko wypełnić wakat. Upewnij się, że nadal wykonujesz cały swój screening .
Jeśli Twoja nieruchomość nie zostanie szybko sprzedana, utkniesz w miejscu, w którym przebywa lokator. Nie chcesz również umieszczać problematycznych lokatorów w nieruchomościach, którzy mogą uszkodzić nieruchomość w czasie, gdy musi wyglądać jak najlepiej. Lepiej mieć wolną jednostkę niż taką, która jest zajęta złym najemcą.
Wywiad Realtors : Musisz znaleźć Realtor, aby wyświetlić listę nieruchomości na wynajem. Jeśli masz już agenta nieruchomości, z którym pracowałeś w przeszłości i czujesz się komfortowo, to wszystko jest gotowe.
W przeciwnym razie będziesz musiał przeprowadzić wywiad z kilkoma pośrednikami w handlu nieruchomościami. Ważne jest, aby szukać pośredników w handlu nieruchomościami, którzy specjalizują się w rodzaju nieruchomości i okolicy, w której sprzedajesz. Domy jednorodzinne lub mieszkania nie muszą potrzebować kogoś tak wyspecjalizowanego, ale w przypadku wielorodzinnych, nieruchomości handlowych, nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu lub innych, bardziej unikalnych inwestycji, chcesz znaleźć kogoś, kto odniósł sukces sprzedając nieruchomość, którą próbujesz sprzedać. Pomyśl o tym w ten sam sposób, w jaki prawnicy specjalizują się w niektórych obszarach, takich jak rozwód, apelacja podatkowa lub prawo korporacyjne.
Kiedy umieścić go na rynku? Nieruchomości inwestycyjne nie podlegają tym samym zasadom, co sprzedaż pierwotnych mieszkań właścicielom domów. Normalny rynek mieszkaniowy jest najsilniejszy na wiosnę, ponieważ rodziny próbują dostać się do nowych domów przed nowym rokiem szkolnym.
Zasadniczo możesz oddać nieruchomość inwestycyjną do sprzedaży o każdej porze roku. Możesz zobaczyć niższą aktywność w okresie świątecznym lub w okresie letnim.