Ale rzeczywistość jest taka, że twoje zyski ze sprzedaży twojego podstawowego miejsca zamieszkania prawdopodobnie będą dość małe - jeśli w ogóle się zmaterializują.
Aprecjacja nieruchomości i inflacja
Pierwszą rzeczą, którą należy rozważyć, jest aprecjacja domu w kontekście inflacji.
Możesz być zaskoczony, gdy zdasz sobie sprawę, że uznanie twojego domu może zostać zrównoważone przez inflację. Jest to szczególnie ważne, jeśli nie mieszkasz na gorącym rynku nieruchomości. W niektórych regionach kraju słyszymy dramatyczne historie aprecjacji, ale większość ludzi kupuje domy w regionach, w których roczna aprecjacja prawdopodobnie nie pokona zbyt dużej inflacji.
We wrześniu 2007 r. Według Federal Reserve Bank w St. Louis, średnia cena sprzedaży nowych domów sprzedawanych w Stanach Zjednoczonych wyniosła 240 300 USD. We wrześniu 2017 r. Liczba ta wynosiła 319,700 USD. Jednak po uruchomieniu niektórych liczb przy użyciu kalkulatora inflacji w USA niektóre z tych wartości znikają. Zamiast uznania 79.400 USD w aprecjacji, rzeczywista wartość tej aprecjacji jest bliższa 33 648 $.
To nadal nie wygląda źle. W końcu wartość twojego domu wzrosła o ponad 30 000 $. Ale nie zapominajmy o kosztach.
Posiadanie domu wiąże się z dodatkowymi kosztami
Następnie musisz odjąć koszty posiadania domu od swoich zysków.
Załóżmy, że otrzymujesz kredyt hipoteczny za 250 000 $ przy oprocentowaniu 3,92%. W ciągu 30 lat, zgodnie z kalkulatorem hipotecznym Google, zapłacisz 175,533 $ odsetek. Nawet jeśli twój dom docenia skorygowane o inflację 30 000 USD co 10 lat (w sumie 90 000 USD), to wciąż nie wystarcza, aby zrównoważyć odsetki płacone od pożyczki.
A odsetki, które płacisz, nie są jedynymi kosztami, jakie musisz ponieść. Pamiętaj, że płacisz podatki od nieruchomości w większości stanów. Kalkulator hipoteczny Student Loan Hero zawiera kalkulację podatku od nieruchomości. Jeśli twój podatek od nieruchomości wynosi 1,5 procent rocznie, możesz zobaczyć całkowitą kwotę podatku w wysokości 117 000 $ w ciągu 30 lat. A to nie zakłada żadnych podwyżek podatku od nieruchomości - ponieważ twój dom ceni sobie wartość, podobnie jak podatki od nieruchomości.
To prawda, że możesz odliczyć część swoich kosztów z zeznania podatkowego, ale odliczenie nie ma takiej samej wartości jak kwota kredytu. Może obniżyć twoje dochody i zobowiązania podatkowe, ale nie w oparciu o dolary. Poza tym, zgodnie z Tax Foundation, tylko około 30 procent gospodarstw domowych wyszczególnia. Chyba że jesteś wśród tych, którzy wyszczególniają, nie zobaczysz żadnych ulg podatkowych związanych z kredytem hipotecznym.
Inne koszty związane z właścicielem domu to konserwacja i naprawy, a także ubezpieczenie domów. Być może będziesz musiał również zapłacić za ubezpieczenie kredytu hipotecznego, jeśli Twoja zaliczka wynosi mniej niż 20 procent. Do czasu uwzględnienia dziesięcioleci tych kosztów, powiększonych o odsetki od kredytu hipotecznego i podatki od nieruchomości, szanse nawet na zerwanie są nawet niewielkie - nawet jeśli twój dom doceni wartość w czasie.
Co, jeśli skończysz sprzedać się nieoczekiwanie?
Lubimy myśleć, że rynek nieruchomości zawsze będzie wzrastał. Jednak, jak widzieliśmy w latach 2007-2009, nieruchomości mogą tworzyć bańki jak każdy inny składnik aktywów. Pęknięcie bańki na rynku nieruchomości stworzyło sytuację, w której tysiące ludzi straciło dużo pieniędzy. Jeśli możesz pokonać spadek cen, możesz nie stracić tak dużo.
Jednakże, jeśli jesteś zmuszony sprzedać podczas krachu na rynku nieruchomości, niewiele możesz zrobić, aby uratować sytuację. Możesz stracić pieniądze na swoim domu, oprócz tego, co już zapłaciłeś w procentach, podatków i innych kosztów.
Co powiesz na wynajem?
Oczywiście, jako niedoskonały może być inwestycja, taka jak kupowanie, można wskazać, że wynajem może nie być rozwiązaniem. W końcu, kiedy dokonujesz płatności hipotecznych, przynajmniej budujesz kapitał własny w swoim domu.
Kiedy wynajmujesz, pomagasz właścicielowi budować kapitał.
Nie oznacza to jednak, że za wszelką cenę należy unikać wynajmu. W zależności od rynku wynajem może być dobrym wyborem, nawet jeśli oznacza to, że nie budujesz kapitału.
Jest to szczególnie ważne, jeśli mieszkasz w okolicy o wysokich cenach domów i możesz wynająć za mniej niż miesięczne łączne koszty kredytu hipotecznego, konserwacji i innych kosztów. Nie tylko oszczędzasz pieniądze w ujęciu miesięcznym, ale możesz także zainwestować różnicę na rynku i potencjalnie zrealizować większe uznanie, niż uzyskałbyś dzięki inwestycjom domowym.
Od listopada 2007 r. Do listopada 2017 r. S & P 500 odnotował roczny zwrot w wysokości 9,672%, skorygowany o inflację. Załóżmy, że w tym okresie kosztowałoby Cię 1 100 USD miesięcznie, ale zamiast tego mieszkałeś w mieszkaniu z miesięcznym czynszem w wysokości 700 USD. Jeśli zainwestowałeś 400 USD różnicy między wynajmem a kupnem każdego miesiąca przez te 10 lat, wartość Twojej inwestycji wyniesie 83 587,81 USD.
Jest również fakt, że wynajem oznacza, że nie tracisz pieniędzy, jeśli jesteś zmuszony sprzedać swój dom w czasie spowolnienia. Z drugiej strony, jeśli uda ci się pozostać w swoim domu i wycofać się z wydarzeń na rynku i spadków na rynku nieruchomości, możesz zbudować wystarczającą ilość kapitału własnego w domu, aby można go było wykorzystać podczas przejścia na emeryturę. Nawet jeśli pokonasz tylko (a nawet stracisz) w domu, może to być pojazd z przymusowym oszczędzaniem, który może Ci zapewnić duży kapitał przy sprzedaży.
Może to być także miejsce do zamieszkania bez czynszu w latach emerytalnych (możesz nadal płacić podatki od nieruchomości), lub możesz skorzystać z odwróconej hipoteki, aby uzyskać dostęp do kapitału w celu zlikwidowania luki dochodów emerytalnych. Nie zobaczysz tych opcji podczas wypożyczania.
Kupując dom to inwestycja
Zamiast oglądać główne miejsce zamieszkania jako inwestycję, rozważ inne powody do zakupu. Być może chcesz mieć miejsce, by nazwać swoje własne, zbudować sprawiedliwość i zakorzenić się w społeczności. To są wszystkie dobre powody do kupowania! I odwrotnie, jeśli uważasz, że będziesz mieć bardziej mobilny styl życia, może on mieć więcej sensu do wynajęcia, nawet jeśli nie budujesz kapitału. Tak długo, jak robisz inne rezerwy na planowanie swojej przyszłości, wynajem może być realną opcją, w zależności od lokalnego rynku i długofalowych celów związanych ze stylem życia.
Wreszcie, jeśli chcesz zmienić swój dom w prawdziwą inwestycję, musisz zrobić coś innego niż żyć w nim. Wypożyczenie go po przeniesieniu lub skorzystaniu z niego w celu zarobienia pieniędzy za pośrednictwem Airbnb może być sposobem na rzeczywisty zwrot z zakupu w domu.
Ale jeśli tylko tam mieszkasz, nie licz na to, że przyniesie duże zyski z inwestycji.