Upewnij się, że rozumiesz te 6 sekcji
- Usługi i opłaty
- Obowiązki właściciela nieruchomości
- Obudowa o równych szansach
- Odpowiedzialność
- Czas trwania umowy
- Klauzula zakończenia
1. Usługi i opłaty
Pierwszą podstawową częścią umowy o zarządzanie, którą należy zrozumieć, są usługi, które zarządca nieruchomości zgodził się wykonać i ile będą pobierać opłaty za te usługi. Musisz zrozumieć, jakie usługi są wliczone w opłatę za zarządzanie, jakie usługi można wykonać za dodatkową opłatą i jakie usługi nie będą świadczone w żadnych okolicznościach.
Dołączone usługi:
Opłata za zarządzanie jest najczęstszym rodzajem opłaty pobieranej przez zarządcę nieruchomości . Zwróć szczególną uwagę na sposób podziału tej opłaty.
Nie należy od razu wykluczać zarządcy nieruchomości, ponieważ wydaje się, że pobierają wyższą opłatę. Zarządzający nieruchomościami, którzy pobierają niższą opłatę wstępną, mogą naliczać wyższe opłaty za "dodatkowe obowiązki", takie jak obsadzanie wolnych miejsc pracy , płacenie rachunków, kwestie związane z utrzymaniem i eksmisjami. Musisz bardzo uważnie przeczytać umowę o zarządzaniu, aby ustalić, jakie usługi są faktycznie uwzględnione w opłacie za zarządzanie i jakie usługi są uważane za dodatkowe i wymagają dodatkowej płatności.
Dodatkowe usługi:
W przypadku usług uznawanych za dodatkowe umowa powinna jasno określać, w jaki sposób zostaną naliczone opłaty za te opłaty. Czy jest to opłata ryczałtowa, opłata procentowa czy opłata będzie ustalana indywidualnie dla każdego przypadku przed wykonaniem usługi?
Wyłączone usługi:
Należy również pamiętać o usługach, których zarządca nieruchomości nie wykona w żadnych okolicznościach.
Będzie się to różnić w zależności od firmy, ale powszechne wyłączenia obejmują refinansowanie nieruchomości lub rozległe przebudowy. Upewnij się, że menedżer nie wyklucza niczego, co uważasz za absolutną konieczność, na przykład znalezienie najemców , pobranie czynszu lub obsługę awaryjną .
2. Obowiązki właściciela nieruchomości
Druga część umowy, którą musisz zrozumieć, to twoje obowiązki jako właściciela. Ta część umowy określa, co masz obowiązek zrobić, podpisując umowę i czego nie możesz zrobić.
Dwa przykłady obowiązków właściciela nieruchomości to:
- Utworzenie i utrzymanie funduszu rezerwowego - właściciel jest odpowiedzialny za wpłacenie określonej kwoty pieniężnej do funduszu rezerwowego, z którego zarządca nieruchomości może korzystać w związku z codziennymi obowiązkami, problemami z utrzymaniem i sytuacjami awaryjnymi. Jesteś także odpowiedzialny za to, aby fundusz nigdy nie spadł poniżej określonej kwoty.
- Uzyskanie i utrzymanie właściwego ubezpieczenia - umowa o zarządzanie powinna określać rodzaje ubezpieczeń i kwotę ubezpieczenia, którą należy uzyskać. Należy również zwrócić uwagę, czy firma zarządzająca nieruchomościami musi być objęta ubezpieczeniem.
Dwa przykłady ograniczeń dla właściciela nieruchomości to:
- Wyszukiwanie najemców - większość umów uniemożliwia właścicielowi nieruchomości lokowanie najemcy w nieruchomości. Ma to na celu ochronę zarządcy nieruchomości przed zarządzaniem najemcą, który nie został wybrany zgodnie z ich wytycznymi .
- Wpis - Właściciel nieruchomości nie może wejść do nieruchomości, chyba że wcześniej powiadomi najemcę lub uzyska zgodę od zarządcy nieruchomości.
3. Mieszkalnictwo o równych szansach
Chcesz się upewnić, że umowa o zarządzaniu zawiera sekcję, która mówi, że wspierają Mieszkalnictwo Równych Szans. Należy powiedzieć, że będą przestrzegać zarówno państwowych, jak i federalnych przepisów dotyczących sprawiedliwego mieszkalnictwa .
4. Odpowiedzialność
Jest to część umowy, która ogranicza odpowiedzialność zarządcy nieruchomości. Jest to tzw. Klauzula nieszkodliwa. Zasadniczo klauzula ta chroni zarządcę nieruchomości, z wyjątkiem przypadków, gdy dopuściły się zaniedbania.
Zarządca nieruchomości nie jest jednak odpowiedzialny za zaniedbanie osób trzecich, które zatrudnia. Na przykład zarządca nieruchomości nie ponosi odpowiedzialności za wynajęcie kontrahenta, a wykonawca powoduje uszkodzenie nieruchomości.
Aby zabezpieczyć się, należy upewnić się, że w umowie znajduje się klauzula "uzasadnionej troski". Na przykład menedżer nie będzie ponosił odpowiedzialności, jeśli "rozsądna ostrożność" została podjęta podczas zatrudniania osób trzecich - również wtedy, gdy powinny one prowadzić badania, a nie zatrudnić kontrahenta z historią skarg przeciwko nim.
5. Czas trwania umowy
Chcesz spróbować uniknąć podpisania długiej umowy, dopóki nie dowiesz się, jakie są wyniki i jakie zaufanie dajesz firmie zarządzającej. Niestety większość firm zarządzających nie podpisuje umowy na mniej niż rok. W takim przypadku zechcesz uważnie przejrzeć klauzulę dotyczącą rozwiązania umowy i upewnić się, że możesz rozwiązać umowę, jeśli nie jesteś zadowolony z usługi.
6. Klauzula o rozwiązaniu
Upewnij się, że umowa o zarządzanie zawiera wyraźną klauzulę o wypowiedzeniu lub anulowaniu. Powinien wskazać, dlaczego i kiedy zarządca nieruchomości / spółka zarządzająca ma prawo do rozwiązania umowy i kiedy ty, wynajmujący, masz prawo do rozwiązania umowy.
Powiadomienie o zakończeniu:
Zazwyczaj należy powiadomić o odstąpieniu od umowy od 30 do 90 dni. Upewnij się, że umowa stanowi również, że firma zarządzająca nieruchomością musi powiadomić cię z co najmniej 30-dniowym wyprzedzeniem, jeśli zdecyduje się rozwiązać umowę.
Opłata za wcześniejsze rozwiązanie umowy:
Często będziesz musiał zapłacić opłatę za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Opłata ta będzie wynosić od kilkuset dolarów do konieczności uiszczenia wszystkich opłat, które spółka zarządzająca zgromadziłaby na pozostałym okresie obowiązywania umowy.
Powód zakończenia:
Będziesz chciał szukać umowy, która nie wymaga powodu do rozwiązania umowy. Będziesz także potrzebował klauzuli, która pozwoli ci rozwiązać umowę bez kary, jeśli firma zarządzająca nie znajdzie najemcy w określonym czasie.
Obowiązki po rozwiązaniu:
Powinien również istnieć wykaz obowiązków, które muszą mieć miejsce po zakończeniu i terminie, w którym muszą być wypełnione. Na przykład spółka zarządzająca nieruchomościami musi dostarczyć właścicielowi nieruchomości kopie wszystkich dzierżawców najemców w ciągu 14 dni od rozwiązania umowy; lub że wszystkie pieniądze należne którejkolwiek ze stron muszą zostać wypłacone w ciągu 30 dni od rozwiązania umowy.