Co to jest miejsce wyjazdu?
Fannie Mae i Freddie Mac definiują siedzibę wyjściową jako dom, który jest obecnie własnością rezydenta kredytobiorcy, który chce spłacić hipotekę nowego domu.
Pożyczkobiorcy, którzy obecnie posiadają dom, zazwyczaj mają trzy możliwości, gdy decydują się na zakup nowego głównego rezydencji. Mogą:
Sprzedaj bieżące miejsce zamieszkania i spłacaj zaległą hipotekę
Konwersja nieruchomości do drugiego domu, zakładając, że mogą one kwalifikować się zarówno do istniejących, jak i nowych płatności hipotecznych, lub
Konwersja nieruchomości na nieruchomość inwestycyjną i dostarczenie dokumentacji, że będą wynajmować nieruchomość i wykorzystać dochód do zrekompensowania spłaty kredytu hipotecznego
W lipcu 2008 r. Zarówno Fannie, jak i Freddie znacznie zaostrzyły wytyczne dotyczące gwarancji dla domów odlotów. W lipcu 2013 r. W końcu je rozluźnili.
Zmiany w wytycznych "Underwriting Residence"
Nierzadko narzucające się wytyczne dotyczące "wyjścia z miejsca" zostały wprowadzone w okresie kryzysu finansowego i miały charakter tymczasowy, mimo że utrzymywały się przez ponad 6 lat.
Celem tej polityki było zapewnienie kredytobiorcom odpowiedniego potencjału i rezerw finansowych, aby skutecznie zarządzać wieloma nieruchomościami.
W lipcu 2008 r. Fannie Mae określiła wytyczne dotyczące underwritingu dotyczące dodatkowych posiadanych nieruchomości:
Będą musieli zweryfikować 30% equity w swoim obecnym domu. (To zmniejsza obawy, że mogą one rozważyć "strategiczne zaniechanie" w starym domu.) AVM (Automated Valuation Module) lub ocena będą potrzebne do udowodnienia swojej pozycji kapitałowej.
Przychody z wynajmu muszą być udokumentowane w pełni zrealizowaną umową najmu. Umowa najmu może być z miesiąca na miesiąc.
Pożyczkodawca będzie wymagał kopii depozytu zabezpieczającego i dowodu wpłaty.
Przychody z wynajmu od członka rodziny lub osoby o ustalonej relacji z pożyczkobiorcą są niedozwolone.
75% zweryfikowanego dochodu z najmu może być wykorzystane do wyrównania kosztów mieszkaniowych.
Nowe wytyczne obecnie usuwają lub rozluźniają kilka z tych uciążliwych kwalifikacji.
Co najważniejsze, Fannie Mae eliminuje wymóg dotyczący kapitału w wysokości 30%. Pozwalają również na większą swobodę dla osób planujących zatrzymać się i wynająć swoje bieżące miejsce zamieszkania, ułatwiając wytyczne dotyczące natychmiastowego wykorzystania dochodów z najmu.
Co ważniejsze dla homebuyerów, którzy mają swoje obecne miejsce zamieszkania na podstawie umowy do sprzedaży, nie muszą już zamykać tej transakcji przed zamknięciem nowego.
Bezpośrednio z ust konia:
Ponieważ obecnie obowiązują inne zasady, które odpowiednio uwzględniają historię kredytową, dochód z wynajmu i rezerwy finansowe, Fannie Mae eliminuje niektóre z wymagań związanych z przekształceniem głównej rezydencji
Kiedy pożyczkobiorca jest właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką, status nieruchomości określa, w jaki sposób istniejąca nieruchomość PITIA (całkowita miesięczna kwota główna, odsetki, podatki, ubezpieczenie i opłata stowarzyszenia właściciela domu) musi być uwzględniona przy kwalifikowaniu się do nowej transakcji hipoteki.
Jeżeli nieruchomość obciążona hipoteką posiadana przez pożyczkobiorcę jest obecnym głównym miejscem zamieszkania kredytobiorcy, które oczekuje na sprzedaż, ale nie zostanie zakończona (z przeniesieniem tytułu do nowego właściciela) przed przedmiotową transakcją, pożyczkodawca może teraz skorzystać z zawartej umowy o zakup po fazie awaryjnej finansowania, w celu wyeliminowania bieżącej spłaty kredytu hipotecznego z relacji długu do dochodu kredytobiorcy.
Kredytodawcy hipoteczni powinni nadal postępować zgodnie ze standardowymi wymaganiami dotyczącymi dochodów z tytułu najmu i rezerwy finansowej, gdy pożyczkobiorca zamienia swoje obecne główne miejsce zamieszkania na nieruchomość inwestycyjną.
Obie zmiany są uzasadnione i zaległe.
Zmiany te są również mile widziane przez profesjonalistów z branży nieruchomości i hipotek, a wielu z nich może być nabywcami domów, którzy wcześniej byli objęci starym zestawem wytycznych dotyczących underwritingu.