Ogólnie rzecz biorąc, procent, który jest porównywalny z rzeczywistymi doświadczeniami podobnych nieruchomości, jest używany do oszacowania pustostanów i strat kredytowych dla danej nieruchomości.
Utrata wakatu
Kiedy inwestor kupuje nieruchomość na wynajem, celem jest utrzymanie jej w pełni wynajętej każdego dnia każdego roku.
Oczywiście nie jest to realistyczne oczekiwanie. Bez względu na to, jak bardzo lokatorzy mogą kochać dom, w pewnym momencie się wyprowadzą. Czas pomiędzy wyprowadzeniem się a nowym najemcą zaczyna płacić czynsz to wakat z utraconym dochodem z najmu .
Jak długo potrwasz bez czynszu, będzie to zależało od wielu problemów:
- Stan nieruchomości i czas na przygotowanie go do nowych najemców. Wielokrotne malowanie jest wymagane, a czasami naprawy konstrukcji.
- Twój marketing i reklama.
- Obecna sytuacja na rynku, popyt na wynajem.
Czy wymaganie dłuższych umów najmu pomaga obniżyć utratę wakatów? Często to robi. Dlatego wielu właścicieli chce rocznej dzierżawy zamiast sześciu miesięcy. Zwiększa ich koszty przy częstszych wyprowadzeniach. Jednakże, gdy ktoś musi się przenieść do pracy, może i może przerwać dzierżawę, a często tylko zachować depozyt jako szkodę. Ściganie ich za więcej to zwykle strata czasu i wysiłku.
Możesz zmniejszyć straty na wakacie, stale sprzedając swoje domy na wynajem, a nie tylko wtedy, gdy zauważysz wyprowadzkę. Przynajmniej rozpocznij sprzedaż domu na trzy miesiące przed wygaśnięciem dzierżawy, nawet jeśli mogą się odnowić. Nie wiesz, a pozyskanie kilku potencjalnych najemców może spowodować ruch w ciągu kilku dni.
Innym sposobem na skrócenie czasu między najemcami, szczególnie gdy masz już gotowe, jest uzyskanie wyników inspekcji i materiałów naprawczych oraz robocizny, aby mogły zacząć działać. Szybko dokonaj malowania i napraw, a otrzymasz ten czynsz ponownie.
Utraty kredytu
To po prostu ktoś nie płacący czynszu. Ten może naprawdę szkodzić twojemu wynikowi, tak jakby się źle, eksmisja może trochę potrwać. Nie dostaniesz czynszu za cały czas, aby je wydostać z nieruchomości. Ustawa o właścicielu / najemcy określa procedurę eksmisji i harmonogram. Większość ludzi jest uczciwa i będzie chciała płacić czynsz w całości i na czas. Niektórzy mogą wpaść w przejściowe kłopoty z dochodami, ale są też tacy, którzy będą korzystać z prawa, by przez miesiące zajmować dom bez płacenia czynszu.
Najlepszą obroną jest tutaj dobre wykroczenie, czyli sprawdzanie zdolności kredytowej i referencje dotyczące wynajmu. Masz prawo do ochrony swoich interesów w ramach przepisów dotyczących stanu wynajmującego / najemcy. Niezbędny jest dobry proces aplikacji i wywiad, a także referencje i sprawdzenie historii kredytowej. Najlepszą obroną przed eksmisją jest nigdy nie pozwolić im zająć domu.
Obliczanie lub oszacowanie
Jeśli nie posiadasz danych historycznych, zadzwoń do lokalnego zarządcy nieruchomości i zapytaj, jakie dane liczbowe dotyczą pustostanów i strat kredytowych w całym spektrum wynajmowanych domów podobnych do twojego.
"Podobny" w tym przypadku powinien uwzględniać przedział cen wynajmu, ponieważ poziomy dochodu mogą wpływać na utratę kredytu, a nawet zmieniać częstotliwość, z jaką ludzie muszą się przenieść do pracy.
Jeśli masz problem z uzyskaniem wskaźnika pustostanów, możesz spróbować lokalnego klubu inwestycyjnego nieruchomości. Niektóre będą miały gotowe dane, ale często można spotkać innych członków inwestorów, którzy nie będą mieli problemu z udostępnieniem ich danych. Nawet jeśli musisz zgadywać, w twoich obliczeniach renty należy wziąć pod uwagę te zmienne.
To Twój dom, nawet jeśli nie żyjesz w nim, więc chroń swoje interesy i przyczyniaj się do zmniejszenia pustostanów i kredytów, aby uzyskać dokładny zwrot z inwestycji .