7 wskazówek dotyczących umieszczenia wielkiego lokatora w nieruchomości inwestycyjnej
1. Postępuj zgodnie z prawem
Właściciele muszą traktować wszystkich potencjalnych najemców jednakowo. Istnieje ustawa, znana jako Federal Fair Housing Act , która ma na celu zapobieganie dyskryminacji pewnych klas ludzi w jakiejkolwiek działalności związanej z mieszkaniem.
Krótko mówiąc, nie możesz dyskryminować na podstawie:
- Wyścig lub kolor
- Pochodzenie narodowe
- Religia
- Seks
- Status rodzinny (rodziny z dziećmi)
- Inwalidztwo
Ponadto wiele stanów ma własne Zasady uczciwego mieszkania, które musisz przestrzegać, więc upewnij się, że znasz i przestrzegasz lokalnych przepisów.
2. Wybierz najemcę z dobrym kredytem
Chcesz znaleźć lokatora, który jest odpowiedzialny finansowo. Jeśli są odpowiedzialni za opłacanie rachunków, istnieje duża szansa, że zapłacą czynsz na czas i będą odpowiedzialni za mieszkanie. Sprawdzanie finansów najemcy jest procesem dwuetapowym:
A. Zweryfikuj dochód:
- Idealnie byłoby znaleźć najemcę, którego miesięczny dochód wynosi co najmniej trzy razy miesięczny czynsz.
- Poproś o kopie ich odcinków wypłat.
- Zadzwoń do swojego pracodawcy bezpośrednio, aby potwierdzić swoje zatrudnienie, długość zatrudnienia, frekwencję i miesięczne zarobki.
B. Uruchom weryfikację kredytową :
- Czy mają historię płacenia rachunków na czas?
- Sprawdź stosunek dochodu do zadłużenia.
- Nawet jeśli ich dochód jest trzykrotny miesięczny czynsz, trzeba wziąć pod uwagę, ile mają długu.
Na przykład: czynsz to 1000 USD miesięcznie. Najemca A zarabia 3000 USD miesięcznie, ale ma 2400 USD w formie długów miesięcznie. Ten lokator może mieć trudniejszy czas na mieszkanie pomimo miesięcznego dochodu. Najemca B zarabia 2500 dolarów miesięcznie, ale nie ma długów. Ten lokator może być doskonałym kandydatem do opłacenia czynszu, mimo że jego dochód nie jest trzykrotnością miesięcznego czynszu.
- Szukaj wcześniejszych eksmisji , sądów cywilnych lub bankructw.
3. Wykonaj sprawdzenie kryminalne
Informacje kryminalne są jawne i można je oglądać w różnych sądach. Kontrola ta będzie dotyczyć zarówno poważnych, jak i drobnych przestępstw. Będziesz potrzebował nazwiska i daty urodzenia najemcy. Pamiętaj, że osoby z kryminalną kartoteką mogą próbować sfałszować te informacje, więc upewnij się, że sprawdziłeś ważny dokument tożsamości, aby potwierdzić, że jest on tym, za kogo się podaje.
Dokładna kontrola karna obejmuje:
- Wyszukiwanie rekordu federalnego sądu
- Wyszukiwanie w rejestrze karnym w całym stanie
- Wyszukiwanie w County Criminal Court
- Departament korekty Wyszukiwanie sprawcy
- Wyszukiwarka bazy danych o przestępcach seksualnych
3 Punkty Ostrożności:
- Niektóre stany, takie jak Kalifornia, zabraniają właścicielom mieszkań dyskryminowanie najemców z pewnymi przekonaniami karnymi. Jako właściciel możesz mieć łatwiejsze uzasadnienie odrzucenia potencjalnego lokatora za pomocą skazanego narkotyku lub przestępstwa z użyciem przemocy, niż gdybyś odrzucił najemcę z 50 mandatami na przekroczenie prędkości. Dzieje się tak dlatego, że narkotyki lub brutalne przestępstwa mogą zagrozić bezpieczeństwu innych najemców.
- Nie istnieje ogólnokrajowa baza danych z rejestrów karnych, więc może być trudno przeprowadzić dokładną weryfikację.
- Samo sprawdzenie kryminalne może być bardzo czasochłonne. Najlepszym rozwiązaniem może być wynajęcie renomowanej firmy świadczącej usługi wynajmu lokatorów, która przeprowadzi dla Ciebie taką kontrolę. Często można go połączyć z kontrolą kredytową, oczywiście za dodatkową opłatą.
4. Spójrz na historię wynajmu lokatora
Jeśli to możliwe, powinieneś porozmawiać z co najmniej dwoma poprzednimi właścicielami lokalu . Wynika to z faktu, że jeśli wnioskodawca był problematyczny najemcą, obecny właściciel może chcieć pozbawić lokatora swoich rąk i może nie być tak wiarygodny.
Pytania, które powinieneś zadać:
- Czy najemca opłacił czynsz na czas ?
- Jaki był powód tego ruchu? Czy lokator został eksmitowany za niepłacenie czynszu lub za złamanie zasad wynajmującego?
- Czy najemca powiadomił o tym 30 dni przed przeprowadzką ?
- Jak oni zachowali swoje mieszkanie? Czy były czyste?
- Czy spowodowały one uszkodzenie mieszkania inne niż normalne zużycie ?
- Czy szanowali swoich sąsiadów?
- Czy często narzekają?
Oczywiście, jeśli wnioskodawca jest po raz pierwszy najemcą, studentem lub niedawnym absolwentem, może nie mieć historii wynajmu.
W takim przypadku możesz wymagać współodpowiedzialności za dzierżawę.
5. Wybierz najemcę, który jest stabilny
W formularzu wniosku spójrz na wcześniejsze adresy i historię zatrudnienia najemcy. Czy często przenoszą lub zmieniają pracę? Jeśli poruszają się często, ten schemat prawdopodobnie będzie kontynuowany, a ty wkrótce będziesz mieć wolne miejsce na twoich rękach. Jeśli nie wykazali stałego zatrudnienia, mogą nie być w stanie pozwolić sobie na mieszkanie w ciągu trzech miesięcy, a Ty będziesz mógł rozpocząć poszukiwania najemców od zera lub zajmować się eksmisją.
6. Maksymalnie dwie osoby na sypialnię
Im więcej osób na mieszkanie, tym więcej hałasu i tym większe zużycie inwestycji. Chociaż HUD nie ma szczegółowych zasad dotyczących liczby osób w sypialni, zasada maksymalnej liczby dwóch osób w sypialni jest uważana za uzasadnioną zgodnie z ustawą o sprawiedliwym osiedleniu, z następującymi wyjątkami:
- Prawo stanowe i lokalne:
- Jeśli stan lub lokalizacja ma określone kody mieszkań, to właściciel musi ich przestrzegać.
- Rozmiar i konfiguracja mieszkania:
- Sypialnia o powierzchni 500 stóp kwadratowych może pomieścić więcej osób niż pomieszczenie o powierzchni 250 stóp kwadratowych.
- Jednostka z salonem i pokojem może pomieścić więcej osób niż jedna bez.
- Wiek i liczba dzieci:
- Odmowa wynajęcia dwójki dorosłych z niemowlęciem za jedną sypialnię może być uznana za dyskryminującą, ale odmowa wynajmu dwóm dorosłym z nastolatkiem za jedną sypialnię byłaby uzasadniona.
- Możesz podać maksymalną liczbę osób w mieszkaniu, ale nie możesz podać maksymalnej liczby dzieci na mieszkanie.
- Ograniczenia systemu septycznego / kanalizacyjnego:
- Jeżeli pojemność systemu może tolerować tylko pewną liczbę osób przebywających w mieszkaniu.
7. Zaufaj swojemu instynktowi
Możesz zrobić cały pokaz na świecie, ale czasami twoje instynkty są najlepszymi sędziami postaci. Możesz czuć, że coś jest nie tak w przypadku lokatora, który na papierze wygląda dobrze. Później okaże się, że lokator używał czyjejś tożsamości, aby ubiegać się o mieszkanie. Zaufaj swojej selekcji, ale nie ignoruj swojego jelita.