Kiedy właściciel firmy kupuje budynek komercyjny z hipoteką, właściciel hipoteki może wymagać od kupującego, aby uzyskał politykę nieruchomości obejmującą standardową klauzulę hipoteczną .
Oto przykład.
Przykład
Andy jest właścicielem A-1 Appliances, firmy sprzedającej sprzęt AGD. Firma Andy właśnie kupiła nowy magazyn z hipoteką uzyskaną od Lucky Lending.
Pożyczka A-1 uzyskana z Lucky Lending zabezpieczona jest przez magazyn. Ponieważ magazyn służy jako zabezpieczenie pożyczki, Lucky Lending ma w tym ubezpieczalnym interesie . Aby chronić interesy Lucky'ego, umowa pożyczki wymaga, aby A-1 ubezpieczał magazyn od szkód spowodowanych przez pożar i inne zagrożenia w ramach polityki nieruchomości komercyjnych. Umowa stanowi, że polisa musi zawierać standardową klauzulę hipoteczną.
Standardowa klauzula
W przeszłości ubezpieczyciele, którzy pisali ubezpieczenia majątkowe , musieli użyć formularza polisy o nazwie New York Standard Fire Policy z 1943 roku. Ta ostatnia zawierała klauzulę zatytułowaną Mortgagee, która dotyczyła praw pożyczkodawców. Ta klauzula została określona jako standardowa klauzula hipoteczna .
Obecnie forma nowojorska jest rzadko wykorzystywana, a polityka nieruchomości komercyjnych ISO jest uznawana za standard branżowy. Formularz ISO skierowany jest do hipotek w klauzuli zatytułowanej "Właściciele hipotecznych". Klauzula ta służy obecnie jako standardowa klauzula hipoteczna. Pojawia się w wielu politykach dotyczących nieruchomości opracowywanych przez indywidualnych ubezpieczycieli.
Zainteresowania
Klauzula hipoteki ISO dotyczy posiadacza hipoteki wymienionego w deklaracjach. Pożyczkodawca jest ubezpieczony za utratę lub uszkodzenie budynku lub struktury, która służy jako zabezpieczenie pożyczki.
Jeśli lista zawiera wielu pożyczkodawców, są one objęte kolejnością pierwszeństwa. Załóżmy na przykład, że ubezpieczony kupił budynek z dwoma hipotekami (pierwszy i drugi). Jeśli budynek się spali, pożyczkodawca wskazany na pierwszej hipotece zostanie wypłacony. Po zrekompensowaniu pierwszego pożyczkodawcy pożyczkodawca na drugiej hipotece otrzyma płatność.
Klauzula hipoteczna stwierdza, że kredytodawcy otrzymają zapłatę "w zależności od swoich interesów". Oznacza to, że kwota, którą każdy pożyczkodawca otrzyma, zależy od stopnia uszkodzenia ubezpieczonego budynku i niespłaconego salda (kwoty głównej i odsetek) pożyczki. Na przykład ogień niszczy magazyn urządzeń A-1. W chwili pożaru A-1 zawdzięcza kwotę Lucky Lending 750 000 USD i naliczone odsetki. Lucky Lending otrzymuje wypłatę ubezpieczenia w wysokości 750 000 $, stanowiącą jego własność.
Kwota, jaką ubezpieczyciel zapłaci za stratę, podlega limitowi polisy. Na przykład, jeśli magazyn A-1 jest ubezpieczony na 1,5 miliona dolarów, ubezpieczyciel zapłaci nie więcej niż 1,5 miliona dolarów wszystkim stronom (A-1 Appliances i wszystkim kredytodawcom).
W niektórych stanach pożyczkodawcy zabezpieczają swoje pożyczki za pomocą aktów zaufania, a nie hipotek. Z tego powodu termin " właściciel hipoteki" w standardowej klauzuli hipoteki obejmuje pełnomocnika.
Wykluczenie
Prawo do odzyskania przez pożyczkodawcę straty z tytułu polisy majątkowej pożyczkobiorcy nie ma wpływu na żadne działanie egzekucyjne, które pożyczkodawca wniósł przeciwko właścicielowi nieruchomości przed utratą. Załóżmy na przykład, że A-1 Appliances nie dokonuje kilku płatności hipotecznych, więc Lucky Lending wydaje powiadomienie o niewypłacalności. Miesiąc po wydaniu zawiadomienia magazyn zostaje zniszczony przez pożar. Domyślne powiadomienie nie wpłynie na prawo Lucky do otrzymania zapłaty za stratę z polisy.
Acts ofholderholder
Wierzyciel hipoteczny ma prawo do odzyskania straty z tytułu polisy, nawet jeśli ubezpieczający naruszył warunek umowy ubezpieczenia.
Załóżmy na przykład, że magazyn urządzeń A-1 jest niszczony przez pożar. A-1 zgłasza roszczenie do ubezpieczyciela majątku z tytułu uszkodzenia budynku i jego zawartości. Jednak A-1 odmawia wpuszczenia regulatora na własność w celu sprawdzenia uszkodzeń. Ubezpieczyciel ostatecznie odrzuca roszczenie A-1, ponieważ A-1 nie spełnił warunku politycznego .
Prawo Lucky Lending do odzyskania w ramach polisy nie będzie miało wpływu na działania A-1, o ile pożyczkodawca spełni określone warunki. Pożyczkodawca musi:
- Zapłać zaległą składkę, ponieważ ubezpieczający nie zapłacił
- Złóż dowód na utratę (jeżeli ubezpieczający tego nie uczynił) w ciągu 60 dni od otrzymania zawiadomienia o wymaganiu dowodu zgonu
- Powiadomić ubezpieczyciela, jeśli pożyczkodawca jest świadomy jakichkolwiek zmian w własności lub obłożeniu budynku, lub jeśli ryzyko zmieniło się znacząco
Po wykonaniu wszystkich tych czynności przez pożyczkodawcę, jest on uprawniony do otrzymania wypłaty odszkodowania zgodnie z polisą ubezpieczeniową A-1.
Przeniesienie praw
Klauzula dotycząca wierzycieli ISO zawiera klauzulę subrogacji . Stwierdza on, że jeżeli ubezpieczyciel dokonuje wypłaty odszkodowania na rzecz pożyczkodawcy, ale odmawia zapłaty ubezpieczonemu, prawa subwencjonowania pożyczkodawcy są przekazywane ubezpieczycielowi w zakresie kwoty płatności. W poprzednim przykładzie A-1 Appliances odmówiono zapłaty w ramach polisy, ponieważ nie spełnia warunków umowy ubezpieczenia. Załóżmy, że Lucky Lending otrzymało ubezpieczenie w wysokości 700 000 $ za zainteresowanie uszkodzonym magazynem. Pożar spowodowany był wadą w suszarce elektrycznej przechowywanej w budynku. Jeśli Lucky Lending nie otrzymało odszkodowania za szkodę, pożyczkodawca mógł pozwać producenta osuszacza za uszkodzenie mienia .
Ubezpieczyciel majątkowy A-1 zabezpiecza Lucky Lending przed utratą. W ten sposób prawo pożyczkodawcy do pozwania producenta za odszkodowanie przechodzi na ubezpieczyciela. Ubezpieczyciel ma teraz prawo pozwać producenta, aby odzyskał 700 000 USD, które zapłacił Lucky Lending.
Ubezpieczyciel może zapłacić pożyczkodawcy kwotę główną na hipotece powiększoną o wszelkie naliczone odsetki. Jeżeli jakikolwiek dług pozostaje, ubezpieczający musi zapłacić tę kwotę ubezpieczycielowi.
Anulowanie i nieprzedłużenie
Zgodnie z klauzulą hipoteczną ubezpieczyciel musi powiadomić właściciela hipoteki na piśmie, jeżeli ubezpieczyciel anuluje polisę lub odmówi jej przedłużenia . Jeżeli ubezpieczony nie zapłacił składki, ubezpieczyciel musi powiadomić pożyczkodawcę z 10-dniowym wyprzedzeniem przed anulowaniem polisy. Jeżeli ubezpieczyciel anuluje polisę z jakiegokolwiek powodu innego niż niezapłacenie składki, musi powiadomić pożyczkodawcę z 30-dniowym wyprzedzeniem. Jeżeli ubezpieczyciel podejmie decyzję o nie przedłużaniu polisy, musi powiadomić pożyczkodawcę z dziesięciodniowym wyprzedzeniem.
Te warunki anulowania mogą być modyfikowane przez prawo stanowe. Na przykład niektóre stany wymagają od ubezpieczycieli powiadomienia kredytodawcy z co najmniej 45-dniowym wyprzedzeniem, jeżeli polisa zostanie anulowana z jakiegokolwiek innego powodu niż niezapłacenie składki.