6 Prawa lokatorów w Nowym Meksyku
Prawo Najemcy Nowego Meksyku do depozytu zabezpieczającego
47-8-18
Prawo dzierżawcy nieruchomości w Nowym Meksyku zawiera pewne zasady dotyczące kaucji. Zasady te pomagają zarówno właścicielowi lokalu, jak i lokatorowi zrozumieć, czego się od nich oczekuje.
Kwota depozytu zabezpieczającego:
W przypadku umów najmu krótszych niż rok, najdłuższym wynajmującym jest czynsz za jeden miesiąc. Jeśli dzierżawa wynosi jeden rok lub więcej, wynajmujący ma możliwość pobrania czynszu dłuższego niż jeden miesiąc, ale jeśli to zrobi, depozyt musi zostać umieszczony na rachunku, który zarabia odsetki.
Odsetki na depozyty zabezpieczające :
Wynajmujący może dokonać potrąceń z kaucji za szkody przekraczające normalne zużycie , niezapłacone media, niezapłacony czynsz i inne naruszenia umowy najmu.
Powracający depozyt:
Wynajmujący musi zwrócić depozyt lokatora w ciągu 30 dni od zakończenia dzierżawy. Jeśli właściciel zatrzymuje pieniądze, wynajmujący musi również dołączyć pisemne oświadczenie, w którym wyszczególnione zostaną potrącenia i kwota każdego odliczenia.
Kontrole przechodzenia :
Właściciele z Nowego Meksyku nie są zgodnie z prawem zobowiązani do przeprowadzenia bezpośredniej inspekcji jednostki wraz z najemcą, zanim lokator się wyprowadzi.
Wynajmujący i dzierżawca mogą wykonać tę inspekcję, jeśli obie strony tego chcą i wyrażają na to zgodę.
Zobacz także: Prawo nowego depozytu w Nowym Meksyku
Prawo Nowego Najemca do sprawiedliwego budownictwa mieszkaniowego
Najemcy w Nowym Meksyku są chronieni przez Federal Fair Housing Act . Ustawa ta chroni siedem kategorii osób przed dyskryminacją w działalności związanej z mieszkaniem.
Te siedem klas to:
- Kolor
- Inwalidztwo
- Status rodzinny
- Pochodzenie narodowe
- Wyścig
- Religia
- Seks
Nowy Meksyk ma także swoją ustawę o prawach człowieka. Ta ustawa chroni cztery dodatkowe klasy ludzi. Te klasy to:
- Pochodzenie
- Tożsamość płciowa
- Orientacja seksualna
- Przynależność małżeńska
Prawo Najemcy Nowego Meksyku do ujawnienia informacji
47-8-15
Prawo wynajmującego mieszkanie w Nowym Meksyku wymaga, aby właściciele nieruchomości informowali najemców o pewnych zasadach i procedurach dotyczących czynszu. To zawiera:
Kwota czynszu:
Wysokość czynszu należnego za każdy tydzień, miesiąc lub rok powinna być wyraźnie zapisana w umowie najmu . Jeśli tak nie jest, zakłada się, że najemca zapłaci uczciwą rentę rynkową, aby zamieszkać w jednostce.
Gdzie zapłacić czynsz:
Miejsce, w którym należy zapłacić czynsz, powinno być zapisane w umowie najmu. Jeśli tak nie jest, zakłada się, że czynsz zostanie pobrany w lokalu najemcy.
Kiedy płacić czynsz :
Jeżeli czynsz jest należny, należy go również wymienić w umowie najmu. Jeśli tak nie jest, zakłada się, że czynsz jest należny na początku każdego miesiąca.
Okres najmu:
O ile umowa najmu nie stanowi inaczej, każdy lokator, który płaci czynsz tygodniowo, jest uważany za najemcę od tygodnia do tygodnia. Każdy lokator, który płaci czynsz miesięcznie, jest uważany za najemcę od miesiąca do miesiąca.
Opóźnienia w opłatach :
Opłaty za późno są dopuszczalne, jeśli są zawarte w umowie najmu. Właściciele mogą pobierać maksymalnie dziesięć procent okresowego czynszu za opóźnioną opłatę. Tak więc, jeśli miesięczny czynsz wynosi 1000 USD, wynajmujący może pobrać opłatę w wysokości 100 USD. Właściciel wynajmuje do następnego okresu wynajmu po tym, jak późny czynsz został pobrany w celu powiadomienia najemcy, że jest on winien opłatę za opóźnienie.
Opłata dla Gości:
Właściciele z Nowego Meksyku nie mogą próbować obciążać swoich najemców za posiadanie gości na terenie obiektu. Nie mogą pobierać opłaty, jeśli istnieje rozsądna liczba gości lub jeśli goście przebywają w rozsądnym czasie.
Jednakże wynajmujący może uzyskać pozwolenie na najęcie lokatora, jeżeli goście najemcy korzystają z jakichkolwiek innych udogodnień w dzierżawionym obiekcie, innych niż w lokalu najemcy.
Rent Increase :
Dla lokatorów z miesiąca na miesiąc wynajmujący musi zapewnić najemcy co najmniej 30-dniowe powiadomienie przed końcem okresu najmu, że właściciel zamierza zwiększyć czynsz dzierżawcy.
Dla wynajmujących co tydzień wynajmujący musi przekazać najemcy pisemne powiadomienie o planowanym wzroście czynszu co najmniej na tydzień przed upływem terminu najmu.
Rent as Security:
Czynsz nie może być wykorzystany jako depozyt zabezpieczający ani do zapłaty za szkody lub inne potrącenia z kaucji, chyba że wynajmujący i najemca zgodzą się na piśmie, że jest to do przyjęcia.
Prawo najemcy Nowego Meksyku do powiadomienia przed wejściem do lokalu mieszkalnego
47-8-24
Powody, dla których właściciel może wejść do lokalu najemcy w Nowym Meksyku:
- Aby sprawdzić urządzenie
- Aby wykonać niezbędne lub żądane naprawy
- Aby dokonać niezbędnych lub żądanych ulepszeń
- Aby dokonać koniecznych lub żądanych zmian
- Dostarczyć niezbędne lub żądane usługi
- Aby pokazać jednostkę potencjalnym lokatorom
- Aby pokazać jednostkę potencjalnym lub rzeczywistym nabywcom, kontrahentom lub kredytobiorcom.
Wymagane zawiadomienie:
Właściciele z Nowego Meksyku muszą powiadomić najemcę z co najmniej 24-godzinnym wyprzedzeniem, zanim właściciel może wejść do mieszkania najemcy. To ogłoszenie musi
- Bądź pisemnym zawiadomieniem
- Uwzględnij cel wjazdu do jednostki
- Dołącz datę żądanego wpisu
- Dołącz rozsądną ramę czasową dla żądanego wpisu
Prawo lokatora do zażądania alternatywnego czasu:
Najemca z Nowego Meksyku ma prawo zażądać, aby wynajmujący zgłosił się w innym dniu lub czasie niż żądany właściciel. Jeżeli wniosek ten nie jest niepraktyczny i nie wyrządza szkód właścicielowi finansowo, wówczas właściciel podejmie starania, aby uwzględnić ten wniosek.
Wyjątki od zawiadomienia:
Wymóg zgłoszenia 24-godzinnego nie jest wymagany w dwóch następujących sytuacjach
1. W ciągu siedmiu dni od najemcy, który zażądał od właściciela naprawy lub świadczenia usługi.
2. Gdy właścicielowi towarzyszy pracownik publiczny przeprowadzający inspekcję lub przedstawiciel firmy świadczącej usługi kablowe, gazowe, elektryczne lub telefoniczne.
Wejście awaryjne:
Wynajmujący może wejść do mieszkania najemcy w sytuacjach awaryjnych bez konieczności podawania zwykłego powiadomienia z 24-godzinnym wyprzedzeniem. Przykładem sytuacji awaryjnej może być wykrycie detektora tlenku węgla, a lokator nie odpowiada na prośby właściciela o zbadanie sytuacji.
Dodatkowe wyjątki od zawiadomienia
Właściciel nowego Meksyku może wejść do lokalu najemcy w rozsądnych terminach, bez konieczności powiadomienia z 24-godzinnym wyprzedzeniem w dwóch następujących sytuacjach:
- Jeśli lokator porzucił lub oddał jednostkę
- Jeżeli najemca nie przebywał na terenie nieruchomości dłużej niż siedem dni.
Najemca odmawia dostępu:
Jeśli najemca nie zezwoli właścicielowi na legalny dostęp do swojej jednostki, wynajmujący może uzyskać nakaz sądowy w celu uzyskania dostępu lub wypowiedzenia umowy najmu. Wynajmujący może również być uprawniony do odszkodowania.
Właściciel niezgodny z prawem:
Jeśli właściciel bezprawnie wejdzie do mieszkania lokatora, spróbuje wejść w nierozsądnym czasie lub ponawia żądanie ponownego wjazdu, co spowoduje, że najemca będzie mógł spokojnie korzystać z urządzenia, może on uzyskać nakaz sądowy, aby właściciel mógł zatrzymać zachowanie lub najemca może wypowiedzieć umowę najmu. Najemca może również otrzymać odszkodowanie.
Prawa dzierżawcy Nowego Meksyku po odwet właściciela
47-8-39; 47-8-48
Działania odwetowe zabronione:
Właścicielowi nie wolno wykonywać żadnych z poniższych działań w ramach działań odwetowych przeciwko lokatorowi:
- Zwiększenie czynszu dzierżawcy.
- Zmniejszenie liczby usług najemcy.
- Złożenie wniosku o eksmisję najemcy - Eksmisja odwetowa
Oś czasu dla działań właściciela, który należy uznać za odwet
Aby którekolwiek z powyższych działań właściciela zostało uznane za działania odwetowe, działanie musiało nastąpić w ciągu sześciu miesięcy od uzyskania przez najemcę zgodnego z prawem prawa.
Akcje najemców, które mogą wywołać odwet właściciela:
Następujące działania są powszechnie uważane za dzierżawione działania, które mogą doprowadzić właściciela do odwetu w stosunku do najemcy. Zawierają:
- Najemca składa skargę do lokalnej agencji rządowej w związku z naruszeniem zdrowia lub bezpieczeństwa na terenie nieruchomości.
- Najemca organizujący lub przyłączający się do związku najemcy lub podobnej grupy.
- Najemca złożył skargę bezpośrednio do wynajmującego w związku z nieprzestrzeganiem przez właściciela jego obowiązków alimentacyjnych na mocy prawa dzierżawcy nieruchomości w Nowym Meksyku. Lokator zażądał, aby właściciel dokonał napraw w nieruchomości.
- Złożenie skargi do HUD lub innej lokalnej Agencji Targów Mieszkaniowych przeciwko właścicielowi w związku z dyskryminacją mieszkaniową.
- Wygrał proces sądowy przeciwko właścicielowi.
- Prowadzi proces sądowy przeciwko właścicielowi.
- Złożono zeznania w imieniu innego najemcy.
- Zatrzymany czynsz do czasu naprawienia poważnego naruszenia bezpieczeństwa w miejscu pracy.
Prawa Najemcy po odwet właściciela
Jeśli właściciel zostanie uznany za działającego w odwecie, najemca będzie miał prawo do pozostania w jednostce i może otrzymać rozsądne koszty sądowe i honoraria adwokackie. Wynajmujący może również zostać zmuszony do zapłacenia kary cywilnej w wysokości dwukrotności miesięcznego czynszu.
Działania właściciela, które nie są uznawane za odwet
Właściciele z Nowego Meksyku są prawnie upoważnieni do przeprowadzenia następujących działań z należytym powiadomieniem bez oskarżenia o działania odwetowe.
- Zwiększ czynsz na koniec okresu obowiązywania umowy najmu.
- Zmień usługi pod koniec okresu obowiązywania umowy najmu.
Właściciel musi być w stanie wykazać, że te zmiany lub wzrosty są dokonywane na równi z wszystkimi lokatorami i nie są kierowane tylko do jednego lokatora.
Prawa Nowego Najemcy z Meksyku po przemocy domowej
47-8-33
Wolność od eksmisji
Właściciel lokalu nie może eksmitować lokatora wyłącznie na podstawie faktu, że jest on ofiarą przemocy domowej.
Przemoc domowa jako obrona za naruszenie zasad najmu
Jeżeli właściciel próbuje eksmitować lokatora, ponieważ w znacznym stopniu naruszył warunki najmu, najemca może użyć incydentu przemocy domowej jako obrony. Najemca musiał złożyć wniosek o tymczasowy nakaz krępowania i otrzymał go z powodu incydentu, który spowodował istotne naruszenie umowy dzierżawy lub wcześniejszego zdarzenia. W tym przypadku eksmisja nie wytrzyma. W każdej innej sytuacji, w której lokator próbuje domagać się przemocy domowej jako środka obrony, sąd może podjąć decyzję o eksmisji lokatora, który jest bezpośrednio odpowiedzialny za naruszenie warunków najmu i umożliwić pozostałym lokatorom pozostanie w jednostce i przeżyć resztę ich wynajem.