Czy możesz eksmitować najemcę z przekory?
Co to jest eksmisja odwetowa?
Eksmisyjna eksmisja ma miejsce, gdy właściciel próbuje eksmitować lokatora po tym jak najemca podjął działanie, które w pewien sposób przeszkadza właścicielowi.
Najemca mógł skarżyć się na kwestie związane z utrzymaniem, a nawet próbował zorganizować innych najemców na nieruchomości. Mimo że najemca znajdował się w zakresie swoich praw, właściciel nie spodobał się temu, co zrobił lokator, więc właściciel składa eksmisję w odwecie za zachowanie najemcy. To eksmisja odwetowa.
Powody, dla których właściciel składa wyrok odwetowy:
Eksmisyjna eksmisja ma miejsce, gdy właściciel odpowiada na coś, co jest zgodne z prawem prawnym lokatora, składając wniosek o eksmisję lokatora. Przykłady obejmują:
- Najemca zbyt często skarży się - najemca skarży się, że w zimie nie robi się wystarczająco ciepło w swoim mieszkaniu. Gospodarz domaga się eksmisji lokatora, aby nie musiał zajmować się naprawianiem ciepła.
- Najemca dzwoni do wydziału zdrowia - najemca skarży się na wydział zdrowia o pleśń w łazience. Właściciel składa wniosek o eksmisję, ponieważ jest zły, że lokator nazwał dział zdrowia.
- Najemca dzwoni do działu budowlanego - dzierżawca wzywa dział budowlany do złożenia skargi na wadliwą balustradę na schodach. Właściciel składa wniosek o eksmisję, ponieważ jest zły, że lokator nazwał dział budowlany.
- Najemca wstrzymuje czynsz do czasu rozwiązania problemu - Właściciel jest zły, że lokator wstrzymuje czynsz. Gospodarz składa wniosek o eksmisję.
- Lokator zorganizował innych lokatorów w budynku, aby zaprotestować przeciwko pewnemu problemowi, na przykład wzrostowi czynszu . Właściciel odczuwa, że lokator jest inicjatorem i chce go wywieźć. Gospodarz składa wniosek o eksmisję.
- Do lokalu najemcy dołączył lokator - właściciel obawia się, że najemca może próbować wykorzystać luki prawne, aby skorzystać z wynajmującego. Właściciel rejestruje lokatora.
Powody, dla których właściciel może prawnie eksmitować lokatora
Istnieje wiele powodów, dla których właściciel może złożyć wniosek o eksmisję, a odwet nie jest jednym z nich. Przyczyny te mogą się różnić w zależności od stanu, dlatego sprawdź lokalne przepisy. Typowe powody, dla których możesz wystąpić o eksmisję to:
- Niewypłacony czynsz
- Inne przypadki naruszenia umowy najmu
- Najemca wykonuje nielegalne działania w lokalu
- Najemca uszkodził własność w taki sposób, że zmniejszyła wartość nieruchomości
- Najemca przeszkadza innym najemcom / sąsiadom
- Najemca stanowi zagrożenie dla zdrowia lub bezpieczeństwa innych lokatorów w budynku
Czy eksmisja odwetowa jest legalna?
Nie. Większość stanów, w tym Illinois, ma prawa, które chronią najemców przed działaniami odwetowymi przez właścicieli, w tym eksmisje. Prawo stanu Illinois nazywa się ustawą o ekwiwalentnej eksmisji.
W jaki sposób sąd określa eksmisję odwetową?
Ekscesja odwetowa może być trudna do udowodnienia, ponieważ właściciel często będzie w stanie wymyślić inny powód, dla którego wnioskuje o eksmisję.
Podczas gdy w wielu stanach obowiązują zasady, które chronią najemców przed odwetem ze strony ich właścicieli, odwet to ciężka rzecz do udowodnienia.
Najemca ma większą szansę na udowodnienie swoich roszczeń, jeśli czas między ich działaniami, na przykład wezwanie inspektora zdrowia, a czynnością właściciela, złożenie wniosku o eksmisję, jest krótszy, na przykład od jednego do sześciu miesięcy. Sędzia będzie miał trudności z uwierzeniem, że właściciel działa w odwecie, jeżeli właściciel złożył wniosek o eksmisję lokatora w rok po tym, jak lokator nazwał dział opieki zdrowotnej na właścicielu.
Czynność, za którą najemca żąda działań odwetowych, musi być prawnie zgodna z jego prawami i musi być bezpośrednio związana z jego najmem. Zostało to ustalone w sprawie sądowej Imperial Colliery Co. przeciwko Fout . W sprawie West Virginia sąd orzekł, że lokator nie może twierdzić, że eksmisyjna eksmisja nastąpiła w wyniku ich udziału w strajku robotniczym.
Inne działania odwetowe ze strony właściciela:
Złożenie wniosku o eksmisję lokatora to nie jedyny sposób, w jaki właściciel może się zemścić, gdy lokator wykonuje akcję, której właściciel nie lubi. Każda forma odwetu prowadzona przez właściciela jest nielegalna. Działania te mogą obejmować:
- Zwiększenie czynszu - Jeśli najemca złoży skargę do inspektora budowlanego, właściciel może podjąć działania odwetowe, zwiększając czynsz dzierżawionego.
- Grożenie lub napastowanie Najemcy - właściciel może również podjąć działania odwetowe, gdy lokator wezwie miasto do właściciela, grożąc lub nękając lokatora, aby uniemożliwić im powtórzenie tego czynu .
- Nie odnawianie dzierżawy najemcy - w odpowiedzi na skargę najemcy lub inną czynność dzierżawcy, wynajmujący może podjąć odwet odmawiając odnowienia dzierżawy najemcy .
- Uczynienie najemcy nieprzyjemnym - ta forma odwetu obraca się wokół właściciela, sprawiając, że warunki życia najemcy są niewygodne. Może to polegać na ograniczeniu dostępu do poprzedniej wspólnej pralko-suszarki, zablokowaniu dostępu do miejsca parkingowego lub odmowie dokonania naprawy lokalu najemcy.
Co robisz, jeśli lokator nie opuści nieruchomości?