Zrozumienie liczb
Jeżeli celem użytkowania nieruchomości jest generowanie dochodu z czynszów lub dzierżaw, najczęściej stosowana jest metoda wyceny lub wyceny. Dochód netto generowany przez nieruchomość jest wykorzystywany w połączeniu z określonymi czynnikami do obliczenia jego wartości na bieżącym rynku, jeśli jest on sprzedawany.
To nie tylko inwestorzy w nieruchomości są zainteresowani zyskiem netto generowanym przez operacje.
Prawie zawsze będą szukać finansowania, a kredytodawcy dokładnie sprawdzą szczegóły dotyczące przychodów i kosztów, aby upewnić się, że ich inwestycja jest chroniona. Pożyczkodawcy chcą widzieć normalne czynsze za wynajęcie, które przekraczają wydatki wystarczające na spłatę kredytu hipotecznego z zyskiem pozostałym dla właścicieli.
Używanie stopy kapitalizacji (Cap Rate) do oszacowania wartości
Przy stosowaniu stopy kapitalizacji do wyceny nieruchomości przychodowej wykorzystuje się dochód operacyjny netto nieruchomości i istnieje odwrotna zależność między ceną wywoławczą a stopą kapitalizacji. Innymi słowy, im wyższa stawka, tym niższa cena wywoławcza.
Wykorzystanie mnożnika wartości czynszu brutto do oszacowania wartości
Mnożnik brutto czynszu lub GRM wykorzystuje czynsze brutto z nieruchomości zamiast dochodu operacyjnego netto stosowanego do stopy kapitalizacji. Istnieją dwa sposoby wykonywania tych obliczeń, ponieważ istnieje dochód brutto (GPI) i dochód operacyjny brutto (GOI).
Jak wynika z obliczeń każdego z nich, oszacowanie wartości jest znacznie lepsze przy użyciu dochodu z działalności brutto , ponieważ uwzględnia się straty za użytkowanie i brak płatności.
Następnie należy wziąć pod uwagę warunki i przyszłe wydatki
Bardziej subiektywne, ale bardzo ważne jest uwzględnienie warunku własności.
Ponieważ żadna z metod wyceny dochodu nie bierze pod uwagę stanu nieruchomości i przyszłych prawdopodobnych dużych kosztów napraw, należy wziąć je pod uwagę przy ustalaniu ostatecznej wartości szacunkowej.
Przy zakupie istniejącej nieruchomości mogła ona działać bardzo sprawnie lub mogą występować problemy operacyjne, które obniżają dochód netto. Kiedy inwestorzy oceniają przykład mieszkania, czynsze mogą nie być czynszami, a wydatki mogą być wyższe lub niższe niż powinny.
Załóżmy, że właściciel wynajmuje lokalowe koncesje na wynajem w zamian za usługi lub tylko dlatego, że miał problemy i właściciel nie chce ich eksmitować. Lub koszty napraw i konserwacji były niższe niż norma dla podobnych nieruchomości. Właściciel mógł być zmęczony obowiązkami zarządczymi lub po prostu nie dotyczył problemów, które pojawiły się na drodze od złego utrzymania.
Inwestorzy, którzy badają każdy aspekt operacji, mogą zobaczyć szansę, ponieważ numery czynszu nie są rzeczywiste. Dostrzegają, że pozyskanie lokatorów do tych jednostek przy obecnych bieżących czynszach spowodowałoby znaczną różnicę w rentowności netto, więc chcą ją kupić. Mogą zauważyć, że koszty nieruchomości nie są takie, jak być powinny, a nieruchomość popada w ruinę, więc mogą przekazać zakup.
Ostrzy inwestorzy i zdecydowanie pożyczający ostrożnie rozwiążą finanse projektu, aby mieć pewność, że prawdziwe liczby są tym, z czym pracują. Zaskakujące jest, jak wiele mniejszych nieruchomości komercyjnych jest źle zarządzanych. Albo czynsze są zbyt niskie, wydatki zbyt wysokie, albo połączenie obu. Inwestorzy, którzy zatrzymują się przy podstawowych kalkulacjach wyceny bez zagłębiania się w czynsze i wydatki często przekazują najlepsze oferty lub przepłacają za nieruchomości.
Znać metodę dochodu, ponieważ jest używana dużo
Jeśli planujesz pracować z klientami inwestora, poświęć dużo czasu, jeśli to konieczne, aby poznać metodę dochodu z wyceny. Nie chcesz, aby klienci kupujący lub sprzedający używali terminologii, której nie rozpoznajesz lub poprosić o obliczenia, których nie możesz wykonać.
Praca z inwestorami może być całkiem satysfakcjonująca, ponieważ ten niszowy rynek nieruchomości jest dość aktywny.
Będziesz także budował świetne powtórzenia działalności, a także polecane przez zadowolonych klientów inwestorów.
** Aktualizacja: aktualizuję ten artykuł po krachu na rynku nieruchomości i podczas tego, co wydaje się być początkiem ożywienia. Rzeczoznawcy stali się bardzo konserwatywni po problemach rynkowych i zostali oskarżeni o spowolnienie ożywienia poprzez zaniżanie wartości nieruchomości i stosowanie klauzul wykluczających dla celów porównywalnych. Wydaje się jednak, że teraz wracają do normy.