Trudność: łatwa
Wymagany czas: 5 minut
Oto jak:
- Wykorzystajmy nasz obliczony już dochód z dochodu potencjalnego brutto w wysokości 54,000 USD. Dzieje się tak, gdy wszystkie jednostki są pełne i wszystkie opłacone czynsze.
- Bazując na doświadczeniu, aktualnym obłożeniu rynku i wynajmu, szacujemy, że nasze straty z tytułu wolnych miejsc pracy i braku płatności wyniosą 5%.
- 54 000 000 * .05 = 2700 USD
- 54 000 USD - 2700 USD = 51 300 USD z naszego dochodu z działalności brutto
Czego potrzebujesz:
- Kalkulator
Wszystko zależy od dochodu
Zastanówmy się nad inwestycją w nieruchomości na wynajem i rozbijmy dwa główne składniki, przychody i wydatki. Zaczniemy od wydatków.
Wydatki związane z inwestycjami w nieruchomości związane z wynajmem to niektóre środki pieniężne i inne zapisy księgowe, takie jak amortyzacja. Więc nie każdy wydatek jest gotówką z kieszeni. Rzeczywiste koszty posiadania i eksploatacji obejmują:
- podatki
- odsetki hipoteczne
- Marketing i reklama
- wydatki na zarządzanie
- prawne i księgowe
- niektóre narzędzia
- naprawy i konserwacji
- wakans i utrata kredytu
- koszty nabycia i sprzedaży
Wszystkie są dość dobrze zdefiniowane i mamy pewną kontrolę nad niektórymi z nich. Możemy kupować i negocjować niektóre z nich, aby zmniejszyć te wydatki. Chodzi o to, że będą one miały dokładnie to, co możemy dość dokładnie oszacować jako maksymalne kwoty, które możemy wykorzystać w ROI i kalkulacjach zysków.
Nie są to rzeczy, które możemy radykalnie zmienić; to znaczy, że nie można uchylić podatków lub prawników i księgowych do pracy za darmo.
Jeśli chodzi o dochody, to jednak są one mniej mierzalne, ponieważ mamy więcej możliwości i trochę więcej kontroli. Zastanówmy się nad niektórymi sposobami ustalania i zmiany dochodu.
Początkowy zakup nieruchomości
Jak dobrze przeprowadzamy due diligence, aby zlokalizować okazje, to pierwsza kontrola, jaką możemy sprawować nad dochodami. Nie tylko chodzi o znalezienie okazji, ale także o najlepszą lokalizację, sąsiedztwo i cechy nieruchomości będą najlepsze do wynajęcia.
Należy pamiętać o funkcjach i udogodnieniach, jakie chcą najemcy, a przede wszystkim o tym, czego chcą kupujący. Idź sprawdzić kilka nowych domów w gorących podziały. Być może istnieją pewne stosunkowo niedrogie rzeczy, które możesz zrobić, aby dom, który kupujesz, był bardziej pożądany, a więc bardziej poszukiwany.
Po ustaleniu, gdzie kupić, wykonaj badania i zlokalizuj możliwe właściwości. Robisz więcej z należytą starannością i całą masą obliczeń. Gdy już znajdziesz właściwą, czas wynegocjować drogę do ceny poniżej aktualnej wartości rynkowej.
Ustawianie właściwego czynszu
Teraz łatwo jest powiedzieć, jak najwięcej, ale to niekoniecznie najlepsze podejście. Bierzesz pod uwagę obowiązujące czynsze i jak twoja nieruchomość wpasowuje się w cechy i przewagę konkurencyjną. Następnie obliczyć straty, gdy nieruchomość jest wolna od najemców. Widzisz, jeśli czynsz jest zbyt wysoki, prawdopodobnie będziesz mieć więcej wolnego czasu, aby stracić wszystkie lub nawet więcej zysków z wyższego czynszu.
To kontrola, a ty masz trochę.
Relacje najemców, reklama i zarządzanie
Teraz, gdy masz najemców na miejscu, utrzymanie ich jak najdłużej przy dominujących czynszach to świetne podejście i masz nad tym kontrolę. Świetne relacje z najemcami, doskonała obsługa, dobre techniki obsługi skarg łączą się jako techniki zarządzania w celu maksymalizacji dochodów. Robienie wszystkich właściwych rzeczy w marketingu, aplikacjach związanych z wynajmem i rozmowami kwalifikacyjnymi oraz bieżącym zarządzaniu utrzyma twoje dochody płynne i ograniczy wakat i utratę kredytu.
Jak widać, masz więcej rzeczy, na które możesz wpływać lub kontrolować po stronie dochodowej niż po stronie wydatków. Poświęć czas niezbędny, aby zwiększyć koszty, ale skoncentruj się na pozycjach po stronie dochodów, aby w pełni wykorzystać swoją czynszową inwestycję.