Trudność: łatwa
Wymagany czas: 5 minut
Oto jak:
- Określ dochód z działalności brutto (GOI) nieruchomości:
Dochód z kapitału brutto - wakat i utrata kredytu = dochód z działalności brutto
- Określ koszty operacyjne nieruchomości. Obejmowałoby to wydatki na zarządzanie, usługi prawne i księgowe, ubezpieczenia, urzędy, konserwację, dostawy, podatki, narzędzia itd.
- Odejmij koszty operacyjne od dochodu z działalności operacyjnej brutto, aby uzyskać dochód operacyjny netto. Na przykładzie nieruchomości o przychodzie operacyjnym brutto w wysokości 52 000 USD i kosztach operacyjnych w wysokości 37 000 USD naszym przychodem operacyjnym netto byłby:
52 000 USD - 37 000 USD = 15 000 USD Dochodu operacyjnego netto
Kredytodawcy komercyjni stosują różne kryteria kwalifikacyjne w celu ustalenia, czy kredyt hipoteczny jest uzasadniony i ile będą pożyczać na nieruchomości. Właściciele inwestorów zwykle nie są indywidualnie oceniani co do historii kredytowej, ponieważ nie są tak ważne dla pożyczkodawcy, jak potencjał generowania dochodu z nieruchomości obciążonej hipoteką.
Faktem jest, że nabywca domu będzie mieszkać w domu, który kupuje, więc pożyczkodawca ocenia ich zdolność do spłaty kredytu hipotecznego i historii spłaty zobowiązań.
To zupełnie inna sytuacja niż nieruchomości komercyjne, powiedzmy kompleks biurowy. Kupujący kupują tę nieruchomość w jednym celu; generować dodatnie przepływy pieniężne z przychodów z najmu.
Dochód
Motywacją do zakupu jest dochód, więc pożyczkodawca chce ocenić nieruchomość w oparciu o dochód, jaki wygeneruje.
Oczywiście warunki nieruchomości i inne czynniki wchodzą w kwalifikację hipoteki, ale duży jest dochód. Jeżeli nieruchomość może obsługiwać dług (spłacić spłatę kredytu hipotecznego) i nadal mieć akceptowalny miesięczny dochód pieniężny, wówczas hipotekę można zainicjować.
Wydatki
Oczywiście wydatki stanowią połowę głównych czynników uwzględnianych w obliczeniach NOI. Ważne jest, aby uchwycić wszystkie koszty operacyjne nieruchomości. Mogą one i często obejmują:
- Marketing i reklama - w zależności od rodzaju nieruchomości ta kategoria wydatków może się bardzo różnić. W przypadku nieruchomości mieszkalnej większość tego kosztu stanowiłaby reklama generująca najemców. W przypadku nieruchomości handlowej lub biurowej to samo dotyczy, ale mogą również być wydatki marketingowe na przedstawienie nieruchomości klientom lub klientom najemców.
- Zarządzanie - Profesjonalne zarządzanie jest normą dla większych nieruchomości komercyjnych. Koszt ten jest znaczny, ale może on zostać zrekompensowany przez oszczędności, które kierownictwo może wygenerować podczas eksploatacji i konserwacji nieruchomości.
- Narzędzia - te, które nie zostały przekazane najemcom, należałoby do tej kategorii.
- Naprawy i konserwacja - wszystko, począwszy od zagospodarowania terenu, a skończywszy na naprawianiu uszkodzonych urządzeń klimatyzacyjnych lub malowaniu jednostek znajduje się w tym wiadrze.
- Ubezpieczenie - to także poważny wydatek.
Są to główne kategorie i są inne wydatki, które zależą od korzystania z nieruchomości i lokatorów.
Jeżeli wskaźniki wymagane przez pożyczkodawcę w oparciu o dochód nie wskazują na zgodę, pożyczkobiorcy mogą zaproponować więcej gotówki na zaliczkę, aby dostosować wskaźniki. Zysk z działalności operacyjnej netto jest bardzo ważny w kredytach komercyjnych.
Wskazówki:
- Uważaj, aby wszystkie koszty operacyjne zostały uwzględnione w obliczeniach. Brakujące wydatki zwiększą dochód operacyjny netto, a zatem spowodują, że klient przepłaci za nieruchomość w oparciu o wycenę, stosując stopę kapitalizacji.
- Aby zapoznać się z najczęściej używanymi kalkulacjami dla inwestora i arkuszem kalkulacyjnym do ich obliczenia, weź pod uwagę ten numer dla 10 najlepszych obliczeń .
Czego potrzebujesz:
- Kalkulator
- Kompleksowa wyszczególnienie kosztów operacyjnych.
Żadne z tych obliczeń nie jest nauką rakietową. Szybko nabędziesz prędkości i będziesz w stanie to zrobić lub inteligentnie omówić je z klientami komercyjnymi.