Podstawy prawne eksmisji
Zamiast tego można eksmitować lokatora tylko z powodów zgodnych z prawem , o których mowa w ustawie o właścicielu najemcy państwa . Każde państwo ma nieco inne przepisy, więc zawsze powinieneś sprawdzić lokalne prawo, aby ustalić, czy te przyczyny obowiązują w twojej okolicy.
Oto pięć typowych powodów, dla których możesz wyrzucić lokatora.
Nielegalne wykorzystanie własności
Możesz złożyć wniosek o eksmisję lokatora, jeśli korzysta z nieruchomości, którą wynajął od ciebie w nielegalny sposób. Obejmuje to korzystanie z nieruchomości w celu prowadzenia legalnej działalności lub nielegalnej działalności.
Jednostka, którą wynająłeś najemcy, jest prawdopodobnie przeznaczona do użytku domowego, a nie do celów biznesowych lub komercyjnych. Jeśli dzierżawca próbuje obsługiwać firmę z tej jednostki, korzysta z niej nielegalnie.
Na przykład : lokator, który próbował obsługiwać salon fryzjerski lub salon fryzjerski poza swoją jednostką, naruszałby umowę najmu, a także lokalne przepisy dotyczące stref. Tworzą one odpowiedzialność za siebie i za ciebie, ponieważ nieruchomość nie jest przeznaczona do użytku biznesowego i nie spełnia odpowiednich przepisów dotyczących zdrowia i bezpieczeństwa. Jeśli klient doznał obrażeń, klient spróbuje zaatakować lokatora i po ciebie, właściciela, za jakiekolwiek szkody.
Jeśli możesz wyrzucić lokatora za próbę prowadzenia legalnej działalności gospodarczej z nieruchomości mieszkalnej, nie trzeba dodawać, że możesz wyrzucić lokatora za próbę prowadzenia nielegalnej działalności. Najemcy, którzy próbują rozprowadzać wszelkiego rodzaju narkotyki, leki na receptę lub inne nielegalne substancje, mogą zostać wyeksmitowani z nieruchomości.
Musisz powiadomić najemcę za pomocą Powiadomienia o rzuceniu , informując go, że będziesz składał wniosek o eksmisję, ponieważ użył nieruchomości w nielegalny sposób.
Naruszenie zasad dotyczących zdrowia lub bezpieczeństwa
Możesz mieć możliwość eksmisji lokatora, jeśli twoja nieruchomość ma znane naruszenie bezpieczeństwa lub zdrowia, które musi zostać naprawione. Jeśli sytuacja nie może zostać naprawiona, gdy lokator mieszka w lokalu, możesz złożyć wniosek o eksmisję najemcy. Przykładem tego rodzaju naruszenia zdrowia może być właściwość, którą należy leczyć w przypadku poważnych zagrożeń związanych z farbą.
Musisz również przekazać najemcy Powiadomienie o zamknięciu z dużym wyprzedzeniem przed planowaną datą eksmisji. Ramy czasowe będą się różnić w zależności od stanu. W stanie New Jersey zawiadomienie to musi być złożone co najmniej na trzy miesiące przed złożeniem wniosku o eksmisję. W takich okolicznościach lokatorzy, którzy są eksmitowani, często muszą świadczyć pomoc przy przeniesieniu, a eksmisja nie nastąpi, dopóki lokatorzy nie zostaną przeniesieni.
Jednostka zostaje usunięta z rynku
Jeśli zdejmujesz swoją nieruchomość z rynku najmu w najbliższej przyszłości, możesz złożyć wniosek o eksmisję obecnych najemców. Każde państwo będzie miało inne zasady dotyczące procesu tego typu eksmisji.
Na przykład: W stanie Kalifornia jest to znane jako Ustawa Ellisa. Zgodnie z tą ustawą właściciel musi planować wycofanie nieruchomości z użytkowania przez okres co najmniej 10 lat. Muszą powiadomić najemców w wieku 62 lat lub starszych oraz najemców, którzy są niepełnosprawni z rocznym wyprzedzeniem, i muszą powiadomić wszystkich pozostałych najemców co najmniej 120 dni wcześniej o wycofaniu nieruchomości. Wynajmujący musi również złożyć Zawiadomienie o zamiarze wypłaty nieruchomości z Zarządem Dzierżawy i jest odpowiedzialny za wypłacanie każdemu lokatorowi kwoty przeniesienia, która zmienia się co roku.
W stanie New Jersey wynajmujący musi powiadomić wszystkich lokatorów o zamiarze wycofania nieruchomości, przekazując im zawiadomienie o zamknięciu z co najmniej 18-miesięcznym wyprzedzeniem i nie może usunąć nieruchomości do czasu wygaśnięcia dzierżawy wszystkich najemców.
Właściciel Move-In
Jeśli wynajmujący planuje przenieść się do wynajmowanej jednostki, może złożyć wniosek o eksmisję obecnego najemcy.
Ponadto, jeśli obecnie mieszkasz w nieruchomości, możesz złożyć wniosek o eksmisję obecnego najemcy, jeśli masz najbliższego członka rodziny, który planuje wprowadzić się do lokalu.
Reguły będą się różnić w zależności od stanu. Niektóre stany wymagają, abyś mieszkał w jednostce przez co najmniej trzy lata. Często nie można eksmitować lokatora z tego powodu, jeśli mieszkali w jednostce przez ponad 10 lat lub byli niepełnosprawni. Musisz poczekać do końca roku szkolnego, aby wyrzucić lokatora z dziećmi.
Jeśli najemca mieszka w jednostce przez co najmniej jeden rok, często odpowiada za opłacenie kosztów przeniesienia najemcy. Ponadto, jeśli masz porównywalną, wolną jednostkę na terenie nieruchomości lub jakiejkolwiek innej własności, którą posiadasz, musisz zaoferować ją najemcy, niezależnie od rynkowej stawki dla tej konkretnej jednostki.
Musisz złożyć zawiadomienie o zamknięciu dla tego rodzaju eksmisji z co najmniej dwumiesięcznym wyprzedzeniem. W wielu stanach należy zwrócić większą uwagę.
Wszelkie inne naruszenia umowy najmu
Kiedy dzierżawca wynajmuje mieszkanie, podpisuje umowę najmu i zgadza się przestrzegać warunków tej umowy. Jeśli naruszą warunki umowy, którą podpisali, możesz złożyć wniosek o eksmisję. Przed złożeniem wniosku o eksmisję, należy najpierw przedstawić je z zawiadomieniem o zamknięciu. Po złożeniu wniosku sędzia określi, czy istnieją uzasadnione podstawy do eksmisji. Niektóre typowe naruszenia umowy najmu obejmują:
- Naruszanie zasad dotyczących zwierząt domowych: Na przykład, nie masz żadnych zasad dotyczących zwierząt domowych i odkrywasz, że najemca ma 100-funtowego psa mieszkającego w jednostce.
- Bezimienni najemcy mieszkający w jednostce : gdy najemca podpisuje umowę najmu, nazwiska wszystkich stron mieszkających w nieruchomości powinny znajdować się na umowie najmu. Jeśli odkryjesz, że w jednostce znajdują się dodatkowe osoby, które nie zostały wymienione w umowie najmu, możesz złożyć wniosek o eksmisję.
- Odmowa wypłaty Wzrost prawnego czynszu : W większości stanów można legalnie podnosić czynsz dzierżawny o pewien procent każdego roku. Jeśli najemca odmówi zgody na ten legalny wzrost czynszu, możesz złożyć wniosek o eksmisję.