Fair Housing, Section 8 and HUD Homes
1. HUD Fair Housing and Equal Opportunity Program
Co to jest:
HUD jest odpowiedzialny za egzekwowanie ustawy Fair Housing Act z 1968 roku.
Krótko mówiąc, zgodnie z ustawą o sprawiedliwym osiedlu, gdy sprzedajesz dom, wynajmujesz dom lub pożyczasz na kredyt hipoteczny, nielegalne jest dyskryminowanie ze względu na rasę, kolor skóry, narodowość, religię, płeć, status rodzinny lub upośledzenie.
Jak to działa:
Jeśli dana osoba czuje się niesprawiedliwie dyskryminowana, może złożyć wniosek z HUD. HUD następnie zbada roszczenie. Najpierw powiadomi "domniemaną" stronę, która dopuściła się naruszenia, i pozwoli im odpowiedzieć. Następnie ustali, czy jest jakaś zasługa w roszczeniu.
HUD może zaoferować stronom możliwość pogodzenia ich skargi z umową o pojednawczym rozwiązaniu HUD. Jeśli postępowanie pojednawcze nie powiedzie się, a HUD ma "uzasadnioną przyczynę", aby sądzić, że doszło do dyskryminacji, sprawa trafi na rozprawę administracyjną lub do Federalnego Sądu Okręgowego, jeśli strony wolą.
Znaczenie dla właścicieli:
Jako właściciel, który będzie wynajmował lub sprzedawał twoją nieruchomość, w twoim najlepszym interesie jest znać i stosować się do ustawy o mieszkalnictwie, aby nie zostać oskarżonym o dyskryminację.
Możesz także próbować uzyskać kredyt hipoteczny na swoją inwestycję, więc musisz zrozumieć Ustawę o Sprawiedliwym Mieszkaniu, abyś sam nie był dyskryminowany.
2. Program kuponów HUD Housing Choice
Co to jest:
Program Voucher Choice Housing jest finansowany przez HUD i realizowany za pośrednictwem lokalnych agencji mieszkaniowych (PHA).
Powszechnie zwany Mieszkaniem z sekcji 8 , program ten zapewnia najemcom o niskich dochodach, seniorom lub osobom niepełnosprawnym subsydiowane bony na wynajem.
Jak to działa:
Osoby mogą korzystać z tych kuponów, aby wybrać wybrane przez siebie mieszkania, o ile właściciel nieruchomości zgodził się na przyjęcie tego programu. Obudowa musi być również zgodna z kodami bezpieczeństwa i higieny pracy PHA. PHA bezpośrednio zapłaci wynajmującemu uzgodnioną część czynszu. Najemca będzie odpowiedzialny za każdy dodatkowy czynsz, którego voucher rządowy nie pokrył.
Znaczenie dla właścicieli:
Jako właściciel, musisz zdecydować, czy zaakceptujesz lokatorów z sekcji 8 w twojej nieruchomości.
- Będziesz mieć gwarancję części czynszu (czasami wszystkiego) od rządu co miesiąc.
- Nie możesz pobierać opłat wyższych niż to, co HUD określa jako Fair Market Rent (FMR) dla twojej nieruchomości.
- PHA często mają bardzo rygorystyczne standardy bezpieczeństwa i higieny dotyczące tego, jakie są dopuszczalne warunki mieszkaniowe. Na przykład, jeśli wnętrze szafy nie zostało pomalowane, możesz nie zdać kontroli z Sekcji 8, dopóki sytuacja nie zostanie naprawiona.
- PHA nie zawsze płaci całości czynszu, więc najemca będzie odpowiedzialny za zapłacenie różnicy. Musisz upewnić się, że najemca ma na to pieniądze.
W niektórych stanach nielegalne jest odmawianie dzierżawcy, ponieważ mają sekcję 8. Możesz jednak odmówić ich na podstawie słabego kredytu znalezionego po przeprowadzeniu kontroli kredytowej .
3. Program HUD Homes
Co to jest:
Federalny Urząd Mieszkalnictwa (FHA) to podział HUD, który ubezpiecza hipoteki. Jeżeli hipotekę ubezpieczoną przez FHA nie zostanie spłacona (właściciel przestaje spłacać hipotekę, a dom zostaje objęty egzekucją), pożyczkodawca hipoteczny może złożyć wniosek do FHA o odzyskanie pozostałej części należnego kredytu hipotecznego. Kiedy FHA sprawia, że pożyczkodawca cały (spłaca saldo kredytu hipotecznego), HUD staje się właścicielem nieruchomości i spróbuje go sprzedać, aby odzyskać utracone pieniądze.
Jak to działa:
HUD zamyka się na jednorodzinnych (1-4 jednostki) i wielorodzinnych domach (5+ jednostek). Domy jednorodzinne HUD są najpierw oferowane na sprzedaż właścicielom lokali mieszkalnych (właściciele, którzy będą mieszkać w nieruchomości).
Jeśli po pierwszej ofercie nie będzie chętnych, tradycyjnie przez dziesięć dni inwestorzy mogą licytować domy. Musisz postępować zgodnie z określonymi regułami, aby licytować własności wielorodzinne HUD. Musisz się zarejestrować, pobrać zestaw licytacji i złożyć poważną wpłatę pieniężną, aby móc licytować na aukcji.
Znaczenie dla właścicieli:
Domy HUD mogą być bardziej przystępne, ponieważ rząd obniża je zgodnie z potrzebnymi naprawami i pokryje część kosztów zamknięcia i prowizji od sprzedaży. Rząd może przecenić koszt niezbędnych napraw lub zaniżać wartość nieruchomości i to tutaj możesz zarabiać jako inwestor.