Kupuj szybko, szybko, zaufaj swojemu zespołowi
Co to znaczy odwrócić dom?
Odbicie domu oznacza, że kupujesz dom z zamiarem jego sprzedaży, zazwyczaj szybko, z zyskiem.
To nie jest długoterminowa strategia kupowania i utrzymywania. Sprzedaż nieruchomości za więcej niż ją kupiłeś nie musi oznaczać, że osiągniesz zysk.
Na przykład, kupujesz dom za 200 000 $ i wkładasz remont o wartości 50 000 $. Jeśli sprzedasz dom za 240 000 $, czyli za więcej niż go kupiłeś, stracisz pieniądze, gdy uwzględnisz koszty renowacji, a także dodatkowe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości i sprzedażą nieruchomości.
Jaki rodzaj nieruchomości można odwrócić?
Najbardziej rozpowszechnionym rodzajem nieruchomości jest dom jednorodzinny. Jednak prawie każdy rodzaj nieruchomości można odwrócić, zysku. To zawiera:
- Domy wielorodzinne : Możliwości rzutowania obejmują odnowienie istniejących jednostek lub dodanie dodatkowych jednostek, aby obiekt był bardziej wartościowy dla potencjalnych nabywców.
- Nieruchomości mieszane: Może to obejmować remonty lub dodatki do powierzchni handlowej, mieszkalnej lub obu.
- Nieruchomości komercyjne : Renowacja powierzchni w celu spełnienia konkretnych potrzeb, takich jak restauracja, salon lub sklep ogólny.
- Grunt : przechodzenie przez proces zagospodarowania przestrzennego, aby uzyskać zatwierdzenie do określonego zastosowania, na przykład do celów mieszkalnych lub handlowych. Uzyskanie zezwoleń na zagospodarowanie terenu może być długotrwałym procesem w zależności od tego, jak szybko i łatwo będzie działał dział budowlany w mieście.
Klucz 1: Kup po właściwej cenie
Dokonujesz swoich pieniędzy na zakupie. Nie ma znaczenia, jak dobrze wyremontujesz dom, jeśli włożysz w to zbyt dużo pieniędzy od samego początku, będzie to o wiele trudniejsze do osiągnięcia zysku.
Określ wartość po naprawie - ARV
Próbujesz ustalić, ile możesz sobie pozwolić na zakup nieruchomości w celu osiągnięcia zysku. Dlatego musisz pracować wstecz.
Pierwszą rzeczą, którą musisz zrobić, to określić wartość po naprawie nieruchomości. To jest to, co uważasz, że dom będzie warta po zakończeniu wszystkich remontów na nieruchomości.
Będziesz musiał spojrzeć na ostatnio sprzedane ceny porównywalnych nieruchomości w okolicy. Podczas gdy porównywanie nie jest nauką ścisłą, pomoże ci to uzyskać wartość domu. Jeśli w twoim domu jest czteroosobowe łóżko, dwie wanny Colonial, będziesz chciał spojrzeć na kolonistów o podobnej wielkości, które sprzedali w zeszłym roku. Będziesz musiał dokonać korekty dla pewnych czynników, takich jak:
- Powierzchnia kwadratowa: dwa domy mogą mieć taką samą liczbę łóżek i wanien, ale jeden może być większy o 1000 stóp kwadratowych.
- Jakość renowacji: Zobacz materiały użyte do renowacji. Czy tego właśnie szuka obecny nabywca?
- Lokalizacja: Niektóre obszary miasta będą lepsze od innych: lepsza dzielnica szkolna, cichsza ulica.
- Rozmiar partii: Większe partie będą bardziej wartościowe.
- Wyposażenie: Czy w domu jest klimatyzacja centralna, basen w gruncie, skończona piwnica lub apartament?
Gdy spojrzysz na porównywalne właściwości, powinieneś być w stanie wymyślić zakres tego, co dom będzie warty po zakończeniu remontu. To jest wartość po naprawie.
Odejmij swoje koszty
Aby kupić nieruchomość po właściwej cenie, musisz ustalić, ile pieniędzy wydasz na dom.
- Zamknięcie kosztów zakupu: obejmuje ubezpieczenie tytułu, kontrole w domu, honoraria adwokackie, ankiety, opłaty bankowe, opłaty rejestracyjne: czyn i kredyt hipoteczny.
- Koszty budowy: pozwolenia z miasta, koszty materiałów, koszty pracy.
- Koszty utrzymania: płatności ubezpieczeniowe, podatki, spłata wszelkich pożyczek, ewentualne koszty mediów.
- Zamknięcie kosztów sprzedaży: opłaty adwokackie, ewentualnie podatek od przeniesienia nieruchomości, prowizja pośrednika w obrocie nieruchomościami, opłaty rejestracyjne: czyn i hipoteka, opłaty za inspekcję miasta: możliwe zaświadczenie o obłożeniu , CO, jeśli miasto tego wymaga, kredyty kupującego: inspektor domu kupującego znajdzie rzeczy źle z nieruchomością, więc kupujący najprawdopodobniej zażąda od ciebie kredytu, aby naprawić te rzeczy.
Jaki jest twój motyw motywacyjny?
Prawdopodobnie nie przejdziesz całej pracy i nie ryzykujesz przerzuceniem domu, by zarobić 5000 $. Dlatego musisz określić swój idealny cel zysku z klapki. Kiedy wszystko zostanie powiedziane i zrobione, czy chcesz zarobić 20 000 $? 50 000 $? 100 000 USD? Wiedząc, ile chcesz zrobić, pomoże Ci określić cenę, po której możesz sobie pozwolić na zakup domu.
Powinieneś także pamiętać, że być może będziesz musiał zapłacić podatek od zysków kapitałowych od wszelkich osiągniętych zysków. W zależności od twojego przedziału dochodów, być może nie będziesz musiał płacić nic lub być może będziesz musiał zapłacić aż 20 procent swojego zysku Uncle Sam. Możesz odroczyć ten koszt, wykonując wymianę 1031.
Określ idealną cenę zakupu
Po ustaleniu wartości Po naprawie nieruchomości, przybliżonych kosztach związanych z renowacją nieruchomości i kwotą, jaką chcesz wydać, możesz ustalić maksymalną kwotę, jaką chcesz zapłacić za nieruchomość.
Po naprawieniu wartości
- Minus Costs
- Minus Zysk motywacja
= Idealna cena zakupu
To jest punkt, w którym składasz swoją ofertę i masz nadzieję, że zostanie zaakceptowana. Przeszedłeś dużo pracy, by dotrzeć do tego numeru, więc nie daj się zwieść Realtorom, którzy mówią, że jeśli podniosłeś swoją cenę, nieruchomość należy do Ciebie. Każdy dolar, który płacisz za nieruchomość, jest dolarem potencjalnego zysku, który tracisz. Pamiętaj, że to twoje pieniądze na zakup.
Klucz 2: Wyjdź szybko
Celem przerzucania nieruchomości jest osiągnięcie zysku i osiągnięcie tego zysku tak szybko, jak to możliwe. Każdy dobry inwestor wie, że rynek nieruchomości może się obrócić. Dowolna liczba czynników może znacznie obniżyć wartość nieruchomości. To zawiera:
- Wzrost stóp procentowych : Kiedy stopy procentowe są wysokie, ludzie nie mogą sobie pozwolić na wydawanie tak dużo na dom. Zmniejsza to ich siłę nabywczą, ponieważ ich miesięczna spłata kredytu hipotecznego będzie wyższa. W miarę wzrostu stóp procentowych ceny domów spadną, aby dostosować się do tego spadku siły nabywczej.
- Zmiana sezonu: szczyt zakupów w domu w miesiącach letnich, kiedy dzieci są poza szkołą. Rodziny chcą się wyprowadzić przed rozpoczęciem nowego roku szkolnego. Jeśli nie jesteś w stanie zdobyć swojej klapki na rynku w związku z wczesną porą wiosny i lata, możesz skończyć kosztując dużo pieniędzy.
- Wzrost zapasów: Kolejnym czynnikiem, który może wpłynąć na wartość twojego domu, jest nadmiar zapasów w okolicy. Jednym z powodów takiego stanu rzeczy byłoby zamknięcie dużej firmy w mieście, a ludzie zaczęliby lokować swoje domy na rynku, aby mogli się przenieść. Jest tylko tylu kupujących za dom z 3 sypialniami i 2 łazienkami za 250 000 dolarów. Jeśli na rynku jest ich pięć, być może trzeba będzie obniżyć cenę, aby szybko sprzedać.
- Foreclosures lub Short Sales w Obszarze: Niestety, nie możesz kontrolować swoich sąsiadów. Krótka sprzedaż i Foreclosures w okolicy obniży wartość Twojego domu.
- Klęska żywiołowa: Nie możesz także kontrolować Matki Natury . Huragany, tornada i pożary mogą zniszczyć obszary, pozostawiając ceny domów równomiernie w ruinie.
- Niższe oceny w szkole: jeśli ocena systemu szkolnego zmniejszy się, sąsiedztwo stanie się mniej pożądane dla potencjalnych nabywców.
- Powolna gospodarka: Kiedy gospodarka upada, podobnie jak ceny mieszkań. Mniej osób jest w stanie kupować domy, a te, które chcą, wydają mniej.
- Problemy środowiskowe / Linie energetyczne: Podwyższone poziomy radonu lub innych substancji chemicznych w glebie, linie energetyczne budowane na podwórku lub rurociągi przebiegające przez miasto sprawią, że trudniej będzie sprzedać dom za najwyższą cenę.
Klucz 3: Zespół, z którym pracujesz, może Cię złamać
Pomyślne odwracanie właściwości odbywa się szybko i odbywa się za odpowiednią cenę. Zatrudnienie złego kontrahenta, projektanta lub pośrednika w handlu nieruchomościami może szybko zmienić kurs na flop. Najlepiej, jeśli przed zamknięciem nieruchomości będziesz mieć zespół zaufanych osób, aby nie tracić czasu.
Projektanci
Jeśli zamierzasz wynająć projektanta do renowacji, musisz upewnić się, że zna on okolicę. Ostatnią rzeczą, którą chcesz zrobić, jest nadmierna poprawa. Nie każdy dom wymaga marmurów z Kalkuty i brazylijskich podłóg drewnianych. Możesz zarobić świetne pieniądze dzięki świetnemu planowi i czystemu projektowi. Kuchnie i łaźnie sprzedają domy, ale większość kupujących nie zna różnicy między kranem 400 USD a 40 USD.
Znajomość rynku pomoże również określić, jakiego rodzaju kupujący szuka w tym obszarze. Czy obszar ten przyciąga wielu singli, nowożeńców, młode rodziny z małymi dziećmi, rodziny założone lub puste nesters? Pomoże to określić najlepsze podejście do renowacji. Czy powinnaś dodać kolejną sypialnię? Skoncentruj się na pokoju rodzinnym dla dzieci? Czy główny pakiet będzie głównym remis?
wykonawcy
Obejmuje to elektryków, hydraulików, siderów, dekarzy, wykonawców instalacji grzewczo-wentylacyjnych, malarzy, układarki i wszystkich innych, których możesz potrzebować. Chcesz uzyskać wiele stawek, aby uzyskać najlepszą cenę, ale chcesz również sprawdzić dane uwierzytelniające, ponieważ najlepsza cena nie zawsze jest najlepszą jakością. Może się wydawać, że masz na początku świetną cenę, ale skończysz spędzać więcej czasu i pieniędzy próbując naprawić tandetną pracę wykonawcy.
Upewnij się, że wykonawca rozumie niezbędne pozwolenia, które muszą być usunięte z miasta na renowacje, które mają być wykonane. Ile czasu zajmuje miasto, aby przetworzyć pozwolenia? Czy są jakieś problemy związane z zagospodarowaniem terenu, które muszą zostać zatwierdzone? Zezwolenie na problemy z miastem może utrzymywać pracę przez wiele miesięcy i szybko zmniejszyć potencjalny zysk.
Kontraktorzy są również znani z tego, że "nie doceniają", jak długo potrwa praca. Upewnij się, że masz ustalony termin z wykonawcą na prace do wykonania. Powinieneś również uwzględnić w budżecie fundusz na nieprzewidziane wydatki dla tych zadań, które nie zostaną ukończone na czas.
Realtors
Czy sprzedasz z pośrednikiem lub spróbujesz sprzedać nieruchomość samemu. Jeśli sprzedajesz z pośrednikiem, pamiętaj o uwzględnieniu ich prowizji przy sprzedaży.
Wybierając pośrednika, musisz upewnić się, że zna rynek, na którym próbujesz sprzedać dom. Nawet jeśli pracowałeś z Realtor w przeszłości, mogą nie być one najlepiej dopasowane do tego konkretnego rynku.
Ponadto wielu Realtors są po prostu zainteresowani szybką sprzedażą i niekoniecznie sprzedają dom za górę dolara. Upewnij się, że zrobiłeś swoje własne badania i że czujesz się komfortowo z numerem, który Realtor czuje, że możesz dostać się do domu. Chcesz szybkiej sprzedaży, ale nie chcesz też zostawiać zbyt wiele pieniędzy na stole.