Dźwignia finansowa to wykorzystanie różnych instrumentów finansowych lub pożyczonego kapitału do zakupu i / lub zwiększenia potencjalnego zwrotu z inwestycji - termin ten jest używany zarówno na Wall Street, jak i na rynku nieruchomości na Main Street.
Najłatwiejszym przykładem nieruchomości jest hipoteka, w której wykorzystujesz własne pieniądze, aby wykorzystać zakup. W większości przypadków 20% zaliczki (i dobra historia kredytowa) zapewnia 100% nieruchomości i domu, który chcesz . Niektóre programy hipoteczne mogą nawet pozwolić ci odłożyć mniej.
Jeśli jesteś inwestorem nieruchomości , możesz działać w ramach partnerstwa, a partnerzy mogą wystawiać wszystkie części pieniędzy lub sprzedający mogą chcieć sfinansować część ceny zakupu sprzedanej nieruchomości. Wszystkie są przykładem dźwigni
Przykład dźwigni
Powiedzmy, że szukałeś domu w doskonałej okolicy. Znajdziesz 2 nieruchomości: dom o wartości 500 000 USD, na który będziesz potrzebować kredytu hipotecznego, oraz dom o wartości 100 000 USD, który możesz kupić bezpośrednio.
Scenariusz 1: Podążaj naprzód z domem, bankiem o wartości 500 000 $, a otrzymasz kredyt hipoteczny o wartości 400 000 $, jeśli wpiszesz 100 000 $ lub 20%. Zakładając, że nieruchomości w tym rejonie wzrosną prawdopodobnie o 5% rocznie, w ciągu 12 miesięcy inwestycja będzie warta 55,000 USD.
Scenariusz 2: Kupujesz dom w wysokości 100 000 $, nie ma kredytu hipotecznego i nie jesteś nikomu nic winien. Jeśli rynek nieruchomości rośnie o 5% rocznie, w ciągu 12 miesięcy twoja inwestycja będzie warta 105 000 USD.
W scenariuszu 1 dźwignia pracowała na Twoją korzyść, zwiększając wartość inwestycji w nieruchomości. Jeśli jednak w tym pierwszym roku ceny nieruchomości spadłyby o 5%, scenariusz 1 straciłby 25 000 USD. Scenariusz 2 miałby spadek o zaledwie 5 000 USD.
Rzeczy, których należy unikać w korzystaniu z dźwigni finansowej
Prawidłowe wykorzystanie dźwigni nieruchomości może być skutecznym narzędziem dla inwestorów nieruchomościowych, aby zwiększyć zwrot z inwestycji. Kluczem jest unikanie podejmowania decyzji bez właściwego uwzględnienia obszarów ryzyka w dźwigni. Unikaj tych ryzykownych zachowań i masz znacznie większą szansę na osiągnięcie sukcesu w wykorzystaniu dźwigni nieruchomości.
01 - Liczenie na wysokim poziomie uznania
Nawet jeśli majątek od wielu lat zyskuje na wartości od 12% do 20%, liczenie na kontynuowanie tej stawki jest niezwykle ryzykowną propozycją. Może to spowodować przepłacanie nieruchomościami, spodziewając się, że różnica w sprzedaży zostanie zauważona. Jeśli tak się nie stanie, to tracisz lub gorzej.
Kiedy planujesz swoje lewarowane inwestycje w nieruchomości, spójrz przynajmniej na trzy scenariusze: najlepszy; najgorszy; i najprawdopodobniej.
02 - Kończy się zbyt wysoko płatności
Może się wydawać, że jest to świetna inwestycja do kontrolowania nieruchomości przy bardzo niewielkiej zaliczce. Patrzysz na liczby i widzisz naprawdę wysoki zwrot z inwestycji z powodu niskich nakładów pieniężnych.
Problem polega na tym, że wyższe płatności wiążą się z wyższą dźwignią. Jeśli na przykład jest to kredyt hipoteczny, możesz liczyć na konieczność dokonywania płatności miesięcznych, a im więcej pożyczasz, tym wyższa miesięczna płatność.
Jeśli rynek zmięknie lub twoje nieruchomości doświadczą wyższej niż oczekiwano pustki lub strat kredytowych, możesz nie być w stanie utrzymać wyższych płatności hipotecznych, które wydawały się być w porządku na samym początku. Jeśli nie jesteś w stanie dokonać miesięczników, twoja inwestycja jest zagrożona.
03 - Daje dobre wyniki finansowe w złym zakupie
Wielu inwestorów przepłacało za nieruchomość, ponieważ znaleźli nirwanę w konfiguracji finansowania o dużej dźwigni finansowej. Powiedział inaczej, tylko dlatego, że można uzyskać nieruchomość z bardzo niewielkim nakładem gotówki, nie oznacza, że jest to dobry zakup. Spójrz na wartość nieruchomości w kontekście obecnych i oczekiwanych trendów rynkowych. Znajdź "porównywalne" lub inne właściwości, takie jak to. Po co oni sprzedali? Co sprzedaje się w okolicy?
Jeśli nieruchomość jest zawyżona, uznanie będzie minimalne lub gorsze, nieistniejące. I biada wam, jeśli rynek się przez jakiś czas powtórzy. Twoja przeceniona własność będzie miała znaczny opór i nie będzie można jej wyładować bez straty.
04 - Zapomnienie, że Cash Flow jest królem
Jeśli w twoim umyśle tkwi jedno z tych zachowań "nie", to powinieneś rozważyć je ostrożnie. Błędy w ocenie w jednym lub kilku innych przedmiotach tutaj można przeoczyć, jeśli masz jedną wspaniałą rzecz - doskonałe przepływy pieniężne .
Jeśli twój dochód z wynajmu, pomniejszony o koszty kredytu hipotecznego i wydatki, wnosi co miesiąc zwrot gotówki do kieszeni, to fakt, że nieruchomość nie zyska na wartości w tym roku, nie będzie tak niepokojący jak wydarzenie. Ale jeśli wszystkie inwestycje w nieruchomości spadną, masz dużo gorącej wody.