01 - Kredyty hipoteczne tylko odsetkowe - popularny wybór w okresach wysokiej akceptacji
- Kredytobiorca spełnia zasadę płatności balonem
- Pożyczka jest ponownie amortyzowana, a kredytobiorca otrzymuje nową, znacznie wyższą miesięczną opłatę
- Nieruchomość jest sprzedana.
Zaletą jest to, że pożyczka hipoteczna tylko odsetkowa pozwala kredytobiorcy odroczyć płatności główne za ten okres 5 - 10 lat, utrzymując niskie miesięczne płatności i potencjalnie uwalniając środki pieniężne na inne inwestycje, lub aby pokryć miesięczne wydatki. Również w tym okresie płatności tylko odsetkowe można odliczyć od podatku (skonsultuj się z doradcą podatkowym, proszę).
Przykład odsetka kredytu hipotecznego / okresu wysokiej amortyzacji
Hipoteka odsetkowa stała się popularnym wyborem dla inwestorów w obszarach, w których rosnące wartości nieruchomości lub okresy wysokiej aprecjacji sprawiły, że znalezienie inwestycji o pozytywnym przepływie było szczególnie trudne.
Oto przykład, szukasz domu. Ceny nieruchomości i ceny rosną w obszarze, na który patrzysz. Jednocześnie inne twoje inwestycje nie radzą sobie zbyt dobrze. Jako lepszą strategię można rozważyć hipotekę tylko odsetkową. Pamiętaj jednak, że pożyczkodawcy postrzegają kredyty hipoteczne tylko jako bardziej ryzykowne i będą je wyceniać wyżej.
Przykład: pożyczka z odsetkami 30-letnimi na 100 000 USD oprocentowana 7,0%:
• Płatność tylko odsetkowa: 583 USD miesięcznie, 7 000 USD rocznie
• Płatność konwencjonalna: 665.30 USD / miesiąc, 7984 USD / rok
• Oszczędności w ciągu pierwszych dziesięciu lat: 82 USD / miesiąc, 984 USD / rok
02 - Wykresy dotyczące pożyczka i powody pożyczki wyłącznie odsetkowej
Odsetki i główne płatności
Rysunek 1 powyżej pokazuje miesięczny harmonogram spłaty pożyczki. Inwestor płaci odsetki tylko w początkowym okresie pożyczki, a następnie pożyczka ponownie dokonuje amortyzacji, aby wpłacić równowartość kapitału w wysokości 100 000 USD w pozostałych latach.
Wykres 2 pokazuje, że saldo kapitału pozostaje płaskie w okresie, w którym naliczane są odsetki, i dopiero zaczyna spadać dopiero, gdy inwestor zacznie płacić kapitałowi. Pożyczka odsetkowa może być odpowiednia dla inwestora, który:
- Próbuje uniknąć ujemnego przepływu gotówki we wczesnych latach inwestycji,
- Planuje przerzucić własność,
- Ma inne przeznaczenie na gotówkę, która byłaby wypłacana jako zleceniodawca, lub
- Oczekuje wysokiego poziomu wzrostu wartości nieruchomości.
Potencjalne zagrożenia
Pierwotne ryzyko dla inwestora jest pozostawione z ujemnym kapitałem własnym, jeżeli wartość rynkowa nieruchomości spadnie, ponieważ żaden kapitał nie jest płacony w okresie, w którym naliczane są odsetki.
Inne potencjalne zagrożenia obejmują:
- Twoje dochody nie wzrosły zgodnie z oczekiwaniami
- Mogą obowiązywać kary z tytułu przedpłaty
- Ponieważ wiele odsetek tylko hipoteki są regulowane (ARM), początkowe płatności mogą być niskie, ale jeśli stopy procentowe wzrosną, tak samo płatności
- Nie masz pieniędzy, gdy wymagana jest spłata kapitału
- Ogólny spadek rynku nieruchomości i sprzedaż nie są natychmiastowe.
- Trudno jest przewidzieć, jakie będą stopy procentowe, jeśli kapitał zostanie ponownie zamortyzowany.
Autor: Chris Smith jest inwestorem nieruchomości, założycielem internetowego punktu odniesienia dla inwestorów i specjalistów rynku nieruchomości i opublikował artykuły w Corporate Finance Magazine, Euromoney i Business Journal Network.
03 - Aktualizacja od czasu Mortgage Crash
AKTUALIZACJA:
Chciałem zaktualizować ten artykuł po awarii. Teraz jest rok 2016, a rynek mieszkaniowy wciąż wychodzi z kryzysu, który rozpoczął się w 2006 roku. Było wiele wskazań, by zrzucić winę za katastrofę, a jednym z celów była luźna polityka kredytowa. Firmy hipoteczne były obwiniane za pożyczanie ludziom, którzy nie powinni byli uzyskać kredytu hipotecznego, lub tym, którzy dostali hipoteki, na które nie mogli sobie pozwolić.
Nie interesują mnie tylko hipoteki oparte na odsetkach, ponieważ są dość specjalną niszą, którą inwestorzy bardzo często używali. Jednak niektóre z nich poszły w dół, ponieważ były zbyt wysoko dźwigni. Podobnie jak w przypadku wielu kreatywnych typów pożyczek, pożyczka z odsetkami prawie nie istniała po katastrofie, ale obecnie powraca do głównego nurtu. To dobrze służy pewnym uzasadnionym strategiom nisz inwestycyjnych.