Stopy kapitalizacji są popularnym narzędziem wykorzystywanym przez inwestorów nieruchomościowych do wyceny nieruchomości. Służą również do określenia właściwego cennika sprzedaży i cen sprzedaży nieruchomości komercyjnych. Podczas pracy z klientami inwestującymi w nieruchomości, agenci i brokerzy muszą być w stanie pomóc im w określeniu uzasadnienia ceny wywoławczej nieruchomości generujących dochód.
Nieruchomości komercyjne i wynajmu do generowania dochodu opierają się na stawkach kapitalizacji, aby pomóc w ocenie nieruchomości.
Znajomość ceny wywoławczej i stopy kapitalizacji porównywalnych nieruchomości pozwoli Ci pomóc klientowi w ustaleniu dochodu netto, który będzie wymagany do uzasadnienia zapłaconej ceny. Nie każdy inwestor jest w stanie kontrolować stawki kapitalizacji, a Ty możesz wykazać swoją wartość i wiedzę, jeśli możesz pomóc im w stosowaniu stawek kapitalizacji dla wyceny nieruchomości lub wyceny.
Trudność: łatwa
Wymagany czas: 5 minut
Oto jak:
- Uzyskaj stopę kapitalizacji dla porównywalnych ostatnio sprzedanych nieruchomości w okolicy.
- Pomnóż stopę kapitalizacji przez wartość nieruchomości, aby określić dochód operacyjny netto, który byłby potrzebny do uzasadnienia ceny.
Przykład: stopa ograniczenia dla porównywalnych kompleksów mieszkaniowych wynosi 12% lub .12, a cena wywoławcza dla kompleksu będącego przedmiotem transakcji wynosi 300 000 USD.
300 000 X 12. = 36 000 USD zysku netto, który byłby wymagany do uzasadnienia tej ceny wywoławczej.
Czego potrzebujesz:
- Kalkulator
Więcej na ten temat
To są podstawy.
Aby pomóc zrozumieć, dlaczego stopy kapitalizacji są wykorzystywane przez inwestorów nieruchomości komercyjnych, spójrzmy na duży obraz inwestycji dla nieruchomości wielorodzinnych .
Ekonomia skali: Nieruchomości wielorodzinne, szczególnie mieszkania, oferują pewne korzyści związane z redukcją kosztów dzięki ekonomii skali. Dzięki wielu jednostkom w jednym miejscu i często pod jednym dachem, można zaoszczędzić wszystko - od usług komunalnych po naprawy.
Jest również znacznie mniej kosztowne w przeliczeniu na jednostkę na budowę mieszkań.
Zmniejszony efekt utraty wolnych miejsc: jeśli posiadasz dom jednorodzinny do wynajęcia i jest on wolny przez dwa miesiące, tracisz 100% swoich przychodów z najmu. Jeśli jest to dupleks, wynosi 50%, a czwórka to 25%. Ale jeśli posiadasz 100-osobowy kompleks apartamentów, ta jedna jednostka pusta przez dwa miesiące traci tylko 1% miesięcznie przychodów z najmu!
Kredytodawcy stosują stopę kapitalizacji: kiedy dostajesz kredyt hipoteczny na swój osobisty dom, wszystko zależy od historii kredytowej i dochodów. Jeśli chodzi o kredyty komercyjne, chodzi o znacznie więcej o dochód netto i pokrycie spłat kredytu hipotecznego. Zwykle jest wielu właścicieli inwestorów, a ich wyniki kredytowe w większości przypadków nie są uwzględniane. Wyniki finansowe nieruchomości są podstawowymi kryteriami kredytodawcy. Jeśli nieruchomość jest w dobrym stanie, a numery działają, wtedy pożyczka dzieje się w większości przypadków.
W jaki sposób można oceniać wartości procentowe?
Chodzi o to, że stopa kapitalizacji nieruchomości wiąże się z wieloma czynnikami. W szczególności wpływ na dochód netto będą miały koszty zarządzania i eksploatacji, a także dominujące czynsze. Tak więc, jeśli czynsze są poniżej wartości rynkowej lub wydatki są wyższe niż muszą być, stopa procentowa może nie odzwierciedlać dokładnie wartości nieruchomości.
W ten sposób kupujący odkrywają okazje. Załóżmy, że właściciel projektu mieszkania nie znosi lokalizowania i przeprowadzania rozmów z nowymi lokatorami. Właściciel ten był zadowolony z obniżenia czynszów, aby utrzymać dobrych płacących najemców w jednostkach. Tak więc czynsze mogą być znacznie niższe od tego, co inni lokatorzy byliby skłonni zapłacić teraz. Zakup nieruchomości i najmu dzierżawy wygasają, podniesienie czynszów i wymiana najemców bardzo zmieniłby dochód netto i stawkę.
Z drugiej strony, jeśli obecni właściciele nie będą obserwować swoich kosztów, wydatki mogą być wyższe, niż muszą być. Załóżmy, że płacą więcej niż to konieczne na wydatki związane z zarządzaniem, pracownikami i naprawami. Doprowadzenie tych wydatków do linii może zrobić ogromną różnicę.
Lekcja tutaj mówi, że stopa kapitalizacji jest miarą wydajności, a nie gwarancją wartości.
Sprawdź czynsze i wydatki na okazję.