Inwestorzy w nieruchomości mogą dostosowywać kredyty hipoteczne do swoich potrzeb
Rodzaj kredytu hipotecznego, który wybierasz jako inwestor nieruchomości, jest kluczowym czynnikiem w określaniu twojego poziomu ryzyka i przepływów pieniężnych, które generuje twoja inwestycja. Twój ogólny zwrot z inwestycji, zwrot z inwestycji, będzie zależeć od wielu czynników, ale rodzaj pożyczki jest tuż przy szczycie.
Oto sześć popularnych rodzajów hipotek z perspektywy inwestora:
• Stała stopa : hipoteka "Steady Eddie".
Niskie ryzyko i przewidywalne. Ale nie zawsze najniższa stawka. Jeśli jednak zamierzasz utrzymywać dom na wynajem przez lata, wówczas ten rodzaj pożyczki pozwala ci ustawić ten główny koszt posiadania w kamieniu. Nie musisz się martwić zmianą stóp, które mogą wpłynąć na przepływ gotówki. Może również zostać refinansowane, jeśli stawki spadną, więc masz pewną elastyczność. Jeśli stawki są wyższe niż chcesz, ale wciąż możesz uzyskać przyzwoity przepływ pieniężny, możesz zaciągnąć kredyt o stałym oprocentowaniu w celu refinansowania w przyszłości.
• Stawka regulowana (ARM) : może oferować niższe stawki początkowe, ale inwestor przyjmuje ryzyko stopy procentowej przez cały okres trwania inwestycji. Ten rodzaj pożyczki jest najlepszy, jeśli chcesz uzyskać niską stopę procentową na krótszy planowany okres posiadania, poniżej długości zmiany stawki. Możesz również zaciągnąć ten rodzaj pożyczki, jeśli spodziewasz się spadku stóp. Dostępne są kredyty ARM na 5, 7 i 10 lat, a jedna z nich może pasować do planu inwestycyjnego i zwiększać przepływy pieniężne, planując sprzedaż aktywów przed dostosowaniem stawek kredytowych.
• Tylko odsetki : Obniż swoją płatność, płacąc tylko odsetki (bez kapitału) przez wstępnie określony okres. Ale przygotuj się na podwyżkę stawki. Jeśli na jakiś czas planujesz jakąś odsprzedaż typu flip-flip, może to być najniższy koszt z kieszeni w okresie, w którym potrzebujesz pieniędzy. Przykładem może być kredyt transakcyjny typu fix & flip na czas od zakupu zamknięcia przez zamknięcie sprzedaży.
Są też inwestorzy, którzy planują w najbliższej przyszłości Giełdę 1031, którzy wykorzystują kredyty tylko odsetkowe, aby utrzymać koszty w dół i przepływy pieniężne do momentu, aż ich plan zostanie zrealizowany.
• Zero Down : "guru" głosi takie podejście do finansowania, które nie wymaga zaliczki. Może to zwiększyć stopę zwrotu z inwestycji, ale należy pamiętać o ryzyku. Pożyczki te prawie zniknęły po katastrofie, która rozpoczęła się w 2007 r. Może pojawić się kilka kreatywnych opcji finansowania, które powracają na rynek, ponieważ są one aktualizowane pod koniec 2015 r., Ale zero nie będzie łatwe do znalezienia.
• Balon : Hipoteczny kredyt hipoteczny jest amortyzowany przez okres dłuższy niż okres kredytu. Może to spowodować pewne oszczędności w płatnościach miesięcznych, ale być przygotowanym na refinansowanie pod koniec tego okresu. Przykład: zaciągasz pożyczkę na zakup domu, a płatność oparta jest na 30-letniej amortyzacji, ale pożyczka jest ważna tylko przez pięć lat. Musisz spłacić pożyczkę pod koniec tych pięciu lat, płatność balonu. Możesz zaoszczędzić koszty odsetek ze względu na 30-letnią amortyzację.
• Egzotyka : Jeśli masz ofertę kredytu hipotecznego, która wydaje się zbyt wysoka, by była prawdziwa - prawdopodobnie tak. Większość tego typu pożyczek zniknęła po katastrofie, więc wspominam o tym tylko w przypadku, gdy natrafisz na coś tak twórczego, że wydaje się to niemożliwe.
Jednym z rodzajów pożyczek, które nie są tak naprawdę "egzotyczne", jest hipoteczny pakiet obejmujący grupę nieruchomości już posiadanych przez pożyczkobiorcę. Jeśli utrzymują się od lat, istnieje kapitał własny, który można wykorzystać do sfinansowania innych inwestycji. Grupa tych nieruchomości może zostać zastawiona jako zabezpieczenie finansowania innych zakupów nieruchomości.
Inwestorzy w nieruchomości mają wybór do finansowania, ale są mniej zróżnicowani niż w przeszłości. Jednak agresywny inwestor może finansować swoje umowy na różne sposoby i uzyskać pożądany zwrot z inwestycji. Ostrożnie zważ swoje opcje. Czasami wybór rodzaju pożyczki może mieć wpływ na to, czy dana transakcja może zostać wykonana, czy nie. Ale jeśli jest tak blisko połączenia, należy zachować ostrożność.