Jeśli rozważasz inwestowanie w nieruchomości wynajmu nieruchomości , istnieje wiele badań do zrobienia. Powinieneś także być pewien, że nadajesz się na właściciela i że masz czas na zarządzanie nieruchomościami. Jednak na razie wszystko, co chcemy tutaj zrobić, to zbadanie sposobu, w jaki własność generuje przepływy pieniężne z operacji wynajmu .
Dla naszego przykładu użyjemy fourplex, a wszystkie cztery jednostki będą przeznaczone na wynajem w pełnym wymiarze godzin. Jest to prosta kalkulacja przepływów pieniężnych, aby zilustrować potencjał nieruchomości jako inwestycji. Krytyczne w tym jest, podobnie jak w przypadku większości inwestycji, inteligentny i dobrze zbadany zakup z przodu. Przyjmiemy za nasz przykład, że kupujący zrobił swoje badania i dokonał dobrego zakupu na naszym fourplex. Oto szczegóły zakupu i wynajmu:
- Cena zakupu fourplex wynosi 325 000 $.
- Kupujący obniża o 20 procent lub 65 000 USD, finansując 260 000 USD.
- 30-letnia pożyczka wynosi 6,5%, a zasada główna / odsetki wynosi 1 643 USD miesięcznie.
- Podatki i ubezpieczenie przy zakupie wynoszą 3600 USD rocznie za całkowitą płatność w wysokości 1,943 USD miesięcznie.
Nabywca przeprowadził badania i dostrzega stały popyt na dzierżawę tych jednostek, z których większość pozostaje zajęta przez większość czasu. Jednak, aby zachować ostrożność w obliczeniach, 6 procentowe ryzyko braku wolnych miejsc i płatności będzie obliczane w celu przewidywania rzeczywistych przepływów pieniężnych .
Jednostki są identyczne i czynsz za 900 $ miesięcznie. Zobaczmy, jak rozkładają się nasze obliczenia:
- Dochód z wynajmu brutto wynosi 900 X 4 X 12 miesięcy lub 43,200 USD rocznie.
- Płatności wynoszą 1,943 X 12 = 23,316 USD rocznie.
- Koszt naprawy poprzedniego właściciela wynosił średnio 1700 USD rocznie.
- Wolne miejsca i straty kredytowe szacowane są na 6 procent czynszu lub 2 592 USD rocznie.
- Właściciel wydaje rocznie około 400 USD na różne koszty reklamowe i samodzielnie zarządza nieruchomością.
Są to podstawowe pozycje operacyjne, które wchodzą w skład naszego rachunku przepływów pieniężnych . Weźmy nasze obliczenia do zysków:
- Przychody z czynszów - utrata wakatu - płatności - wydatki = przepływy pieniężne
- 43 200 USD - 2 592 USD - 23,316 USD - 2 100 USD = 15 192 USD / 12 = 1 266 USD miesięcznie w dodatnim przepływie pieniężnym.
Analizując swój zwrot jako " środki pieniężne zainwestowane w gotówkę ", podzielisz rzeczywistą wartość inwestycji gotówkowej w wysokości 65 000 USD na roczny zwrot środków pieniężnych lub 15 192 USD. To jest wydajność 23 procent zainwestowanych środków pieniężnych! Istnieje kilka inwestycji, które przynoszą taki zwrot.
Przepływy pieniężne są funkcją wielu czynników wejściowych i każda z nich może zmienić i zniszczyć lub poprawić przepływy pieniężne. Niektóre mają wpływ na rynek i gospodarkę. Jeśli główny lokalny pracodawca zamknie się lub ruszy, popyt na wynajem nieruchomości może gwałtownie spadać w ciągu nocy. To jest coś, nad czym nie możesz zapanować, ale miejmy nadzieję, że unikniesz, wykonując swoją należytą staranność o zdrowie i plany lokalnych pracodawców. Jeśli są zdrowi i przynoszą zyski dzięki niedawno przedłużonej dzierżawie, prawdopodobnie jesteś w dobrej formie.
Inne czynniki, na które nie masz wpływu, to podatki od nieruchomości i ubezpieczenie mienia.
Podatki i składki mogą wzrosnąć, podnosząc koszty operacyjne i obniżając przychody operacyjne i przepływy pieniężne. Te negatywne czynniki można skompensować innymi czynnikami, nad którymi masz pewną kontrolę. Można znaleźć sposoby na zmniejszenie kosztów marketingu, zarządzania i utrzymania. Oczywiście, jeśli rynek wynajmu jest silny, możesz podnosić czynsze. To delikatna równowaga, ponieważ może to zwiększyć liczbę wolnych miejsc. Utrata dochodów z bardziej wolnych jednostek może łatwo zlikwidować wszelkie zyski ze zwiększonych czynszów.
Zapoznaj się z resztą tej serii inwestycji związanych z wynajmem nieruchomości, aby zobaczyć inne sposoby, w jakie ta przykładowa nieruchomość zapewnia podatki oraz inne zachęty i zwroty.