Brak przewidywania utraty przychodów z czynszów z powodu wolnych mieszkań i niepłacenia czynszu spowoduje utratę rentowności dochodów klientów generujących inwestycje w nieruchomości.
Pomagając klientom w określeniu przydatności zakupu, należy upewnić się, że ich badanie due diligence uwzględnia szacunkowe dane dotyczące pustostanów i strat kredytowych. Możesz być pewien, że większość kredytodawców weźmie to pod uwagę również.
- Określić przewidywany procent strat spowodowany pustostanem i brakiem płatności poprzez sprawdzenie porównywalnych właściwości i niedawnych strat poniesionych przez przedmiotową nieruchomość.
Zeszłoroczny spadek pustostanów i kredytów z przedmiotowej nieruchomości wynosił 3% wyniku operacyjnego netto. Inne porównywalne właściwości miały średnio 4%. Wybierz wartość w miksie, powiedzmy 3,60%.
- Dostosuj swój dochód operacyjny netto na przyszły rok o wszelkie przewidywane podwyżki czynszu. Jeśli spodziewasz się wzrostu czynszu o 5%, a dochód operacyjny netto w tym roku to 44 000 USD, to:
44 000 000 X 1,05 = 46,200 USD
- Oblicz oczekiwaną stratę pieniężną na przyszły rok z powodu wakatów i strat kredytowych:
46 200 USD (zysk operacyjny netto) X 0,0360 (3,6%) szacunkowa strata = 1663,20 USD.
Czego potrzebujesz:
- Kalkulator
- Niektóre szacunki dotyczące procentów wolnych miejsc pracy i kredytów
Zmniejszenie strat wolnych miejsc pracy
Nigdy nie wynajmujesz nieruchomości bez utraty wakatów, gdy ludzie się poruszają, zmieniają swoje życiowe cele i po prostu decydują, że chcą być gdzieś indziej. Jednak utratę wakatów można znacznie zmniejszyć za pomocą jednego lub więcej z tych podejść:
- Rynek dla właściwych najemców: Jeśli reklamujesz niski czynsz, a następnie podnosisz czynsz, dostaniesz kilka wolnych miejsc pracy. Możesz chcieć zareklamować ofertę specjalną, aby uzyskać dobrego lokatora w jednostce, ale kiedy dzierżawa się podniesie, mogą spodziewać się kolejnej koncesji.
- Zachowaj nieruchomość i sprzedaj ten fakt: utrzymuj swoje jednostki, naprawiaj je szybko i upewnij się, że lokatorzy mają dobre mieszkanie. Są bardziej skłonni do odnowienia dzierżawy, jeśli są zadowoleni z nieruchomości.
- Utrzymanie doskonałej obsługi i relacji najemcy: nawet jeśli coś się zepsuje, lokator może mieć dobre nastawienie, jeśli zgłosi to i szybko się tym zajmie. Ułatw im informowanie o problemach, a następnie szczęśliwie się nimi zajmuj.
- Zachęcaj najemców do odnowienia dzierżawy: Oblicz, ile będzie kosztowało oczyszczenie, odmalowanie i przygotowanie jednostki dla nowego najemcy, a następnie dodaj wydatki marketingowe i koszty aplikacji / rozmowy kwalifikacyjnej. Jeśli najemca jest dobry i płaci na czas, zaproponuj mu pewną zachętę, która byłaby równa temu, ile byś wydał, gdyby odszedł i po prostu mógłbyś je zatrzymać.
- Wykonuj dokładne i wyczerpujące instrukcje: Kiedy lokator się wprowadzi, wypełnij szczegółowy formularz i zrób zdjęcia stanu urządzenia. Kiedy się wyprowadzą, zrób to samo. Miej jasną definicję normalnego "zużycia" w dzierżawie i odnieś wszelkie szkody powyżej tego poziomu z depozytu.
Ograniczenie niepłacenia czynszu
Chodzi przede wszystkim o zapobieganie, ponieważ nie można silnie uzbroić kogoś w płacący czynsz, jeśli go nie mają lub nie chcą go płacić. Faktem jest, że w większości przypadków najemca, który jest zagrożony brakiem płatności, będzie miał wcześniej problemy z płatnościami lub kredytami.
Po uzyskaniu tego, co wydaje się być rentownym kandydatem na najemcę, i ewentualnie zapłacili bezzwrotną opłatę za zgłoszenie, płacisz za sprawdzenie zdolności kredytowej i sprawdzenie. To powinno dać ci ostrzeżenie o najemcach wysokiego ryzyka, którzy mają ryzykowną historię płatności.
Są to wydatki na prowadzenie działalności w zakresie wynajmu nieruchomości.
Ale, jak w każdej innej firmie, możesz podjąć kroki, aby zmniejszyć swoje wydatki.