Wartość jest równa dochodzie operacyjnemu netto podzielonemu przez stopę kapitalizacji
Jeśli jesteś inwestorem nieruchomości i rozważasz zakup nieruchomości, jedną z pierwszych rzeczy, które chcesz zrobić, jest określenie nie tylko wartości rynkowej nieruchomości, ale także jej przychodów operacyjnych i kosztów.
Pokaże Ci, czy spełnia twoje cele dotyczące przepływów pieniężnych i rentowności. A jeśli już zaczynasz, znajomość wskaźnika cap jest ważna dla przyszłego rozwoju firmy.
Określanie wartości właściwości
Najpierw musisz określić dochód operacyjny netto (NOI) przedmiotowej nieruchomości, którą rozważasz Ty lub Twój klient. NOI wynajmowanej nieruchomości to jej czynsze pomniejszone o wydatki. Jeśli jest to kompleks apartamentów, ustal dochód z wynajmu netto po kosztach utrzymania.
Może to stanowić wyzwanie, ponieważ najlepiej będzie, jeśli będziesz potrzebować oświadczeń o dochodach i wydatkach pochodzących z nieruchomości, które posiadałby tylko obecny właściciel. Ale możesz także oszacować NOI, mnożąc cenę sprzedaży przez stopę kapitalizacji.
Przykład
Sześcioosobowy projekt mieszkaniowy może przynieść 30 000 USD zysku netto z czynszów. Określić stawkę kapitalizacji z niedawnej, porównywalnej sprzedanej nieruchomości. Teraz podziel dochód operacyjny netto przez stopę kapitalizacji, aby uzyskać wynik bieżącej wartości nieruchomości.
Załóżmy, że Twoja porównywalna nieruchomość została sprzedana za 250 000 USD. Stwierdziłeś, że NOI nieruchomości po odjęciu odpowiednich wydatków wynosi 50 000 USD. Podzielić to poprzez cenę sprzedaży w wysokości 250 000 $. Masz stopę kapitalizacji wynoszącą 2,2 lub 20 procent.
Jeśli założysz stopę kapitalizacji 20%. 30 000 USD podzielone przez 20 procent to 150 000 USD, co stanowi aktualną wartość nieruchomości.
Inne narzędzia
Należy pamiętać, że nie jest to jedyna metoda obliczania wartości właściwości dochodu. To tylko jedno narzędzie w pudełku. Różnorodne wyceny i wyniki finansowe, które inwestorzy i profesjonaliści z branży nieruchomości używają w swoich codziennych działaniach, mają pewną wartość.
Istnieją książki pełne skomplikowanych obliczeń służących do wyceny nieruchomości i określania wyników inwestycji w nieruchomości oraz wynajmu nieruchomości i operacji. Większość inwestorów wykorzystuje tylko pół tuzina tych obliczeń regularnie dla inwestycji w nieruchomości mieszkalne. Niektóre odnoszą się do projektów hurtowych, niektórych do naprawiania i odwracania, a jeszcze inne do inwestowania na wynajem. Niektóre są bardziej przydatne dla inwestora wynajmującego w określaniu długoterminowych wyników portfeli.
Inwestycje w nieruchomości komercyjne
Cały nowy poziom matematyki jest zaangażowany w inwestycje w nieruchomości komercyjne. Istnieją bardzo wyspecjalizowane obliczenia stosowane przez kredytodawców w celu ustalenia, czy sfinansować zakup lub projekt. Dobrze o nich wiedzieć, ponieważ wielu odnoszących sukcesy inwestorów mieszkaniowych przekształca się w inwestycje w nieruchomości wielorodzinne i komercyjne.
Wybór wyceny i obliczania zysku zależy od celów i rodzaju nieruchomości.
Jeśli jesteś inwestorem kupującym nieruchomości z domami jednorodzinnymi, użyjesz pewnych kalkulacji, ale prawdopodobnie nie będziesz zainteresowany stopami kapitalizacji i innymi kalkulacjami dla wielu rodzin.
Wynajem inwestycji mieszkaniowych
Początkiem udanej strategii inwestycyjnej w zakresie wynajmu nieruchomości jest dokładne oszacowanie rentowności przyszłej nieruchomości. Kiedy posiadasz nieruchomości na wynajem, rentowność netto mówi ci, jak dobrze inwestujesz, uwzględniając nie tylko czynniki rynkowe i czynsz, ale także koszty, w tym zarządzanie i konserwację.
Dolna linia
Ci, którzy inwestują w nieruchomości za pośrednictwem nieruchomości generujących dochód, powinni mieć metodę ustalania wartości każdej nieruchomości, którą rozważają zakupu. Stopy kapitalizacji są szeroko stosowane w badaniach nieruchomości komercyjnych i wielorodzinnych oraz w badaniach rentowności.
Można ich użyć do określenia dobrej ceny sprzedaży nieruchomości - lub z drugiej strony - wartości wymienionej nieruchomości w stosunku do ceny wywoławczej.
Jako profesjonalny pośrednik w obrocie nieruchomościami obsługujący klientów inwestycyjnych, powinieneś dobrze znać wszystkie metody wyceny nieruchomości dochodowych. Jeśli wykonasz wszystkie czynności związane z utrzymaniem i zarządzaniem wynajmem nieruchomości, możesz nie ponosić żadnych kosztów z wyjątkiem materiałów, jeśli nie docenisz swojej pracy. Jest jednak znacznie bardziej prawdopodobne, że będziesz musiał ponieść wiele kosztów, a dochód operacyjny netto to liczba, którą uzyskasz po odliczeniu wszystkich wydatków.