Wnikliwy inwestor nieruchomości, który zlokalizuje sąsiedztwo, które ich zdaniem ma zamiar "zdjąć", może stwierdzić, że organy podatkowe mają współczynnik wyrównania podatku od nieruchomości. Ma to na celu przybliżenie ocenianych wartości do otaczających obszarów.
Jest to prosta kalkulacja, ponieważ do właściwości zostanie przypisany pewien współczynnik mnożnika. Zakładając, że obszar, który zdaniem organów podatkowych jest niedoceniany w stosunku do otaczających obszarów, mogą zastosować mnożnik współczynnika wyrównania 1,25 lub wzrost o 25%.
- Biorąc ocenioną nieruchomość o wartości 225 000 USD w tym obszarze,
- Pomnóż $ 225,000 X 1,25 = 270 000 $ jako nowa oszacowana wartość
Komponenty wartości w nieruchomościach
Ponieważ mówimy o wyrównywaniu wartości, przyjrzyjmy się czynnikom, które przyczyniają się i wpływają na wartość nieruchomości , w tym przypadku na dom jednorodzinny. Są one z grubsza uszeregowane według ich znaczenia w procesie decyzyjnym kupującego, ale różnią się nieco w zależności od kupującego.
- Lokalizacja - wszyscy to słyszeliśmy; "lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja." Jest to slogan, ponieważ jest prawdziwy. Gdzie znajduje się dom jest prawdopodobnie najważniejszym czynnikiem w decyzji o zakupie domu. W końcu, jeśli kochasz kuchnię dla smakoszy i mieszkasz w Teksasie, nie kupisz domu w Filadelfii tylko dlatego, że ma najbardziej niesamowitą kuchnię, jaką kiedykolwiek widziałeś. Inne czynniki są również zaangażowane w lokalizację:
- szkoły
- kultura
- zakupy i rozrywka
- bliskość zatrudnienia
- klimat
- inne udogodnienia
- Charakterystyka dzielnicy - można to uznać za podzbiór lokalizacji, ale to coś więcej. Ludzie chcą przejechać przez okolicę, aby zobaczyć, jak ich sąsiedzi zachowują swoje domy i stocznie, jak cicho lub aktywnie jest i oferowane udogodnienia, takie jak chodniki, latarnie uliczne itp.
- Wielkość i charakter domu - Nowa rodzina może być zadowolona z domu z dwiema sypialniami na małej powierzchni, zwłaszcza jeśli jest to pierwsze. Większa rodzina może chcieć o jeden większy, być może z miejscem na domowe biuro. Duże rodziny lubią więcej łazienek, aby uniknąć linii i porannego marudzenia. Starsi ludzie zwykle chcą tylko domów jednopiętrowych.
- Funkcje i udogodnienia - Wróciliśmy do tej wykwintnej kuchni. Lub może to być duży garaż z miejscem warsztatowym. Niektórzy ludzie naprawdę podekscytowani są podwórkiem, odkrytymi tarasami, basenami, wannami z hydromasażem itp. Nawet rzeczy takie jak kasetonowe sufity i mnóstwo stolarki mogą mieć znaczenie.
- Cena - ta porusza się w kolejności, ponieważ jest bardziej krytyczna dla niektórych niż innych. Oczywiście każdy ma zasięg, a oni porównują cenę z tym, jak dobrze dom spełnia ich wymagania w powyższych obszarach.
Wyceny inwestorskie
Oczywiście wszystkie powyższe zasady dotyczą również wynajmującego inwestora mieszkaniowego. Ale teraz w ich staranności pojawia się kilka dodatkowych kwestii.
Korzystne ceny:
Jeśli zamierzasz kupić dom jako nieruchomość na wynajem, na pewno chcesz wiedzieć, czy możesz pobierać wystarczającą kwotę w czynszu, aby spłacić kredyt hipoteczny, odzyskać swoje wydatki, a następnie mieć wystarczająco dużo czasu na dodatnie przepływy pieniężne co miesiąc. Uważna analiza rynku wynajmu, konkurencyjnych domów i niektórych połączeń telefonicznych, takich jak najemca, wystarczy.
Wiek domu i oczekiwana konserwacja:
W dniu, w którym dokonano zakupu, wszystkie liczby zostały ustalone, a przepływ gotówki powinien być prawidłowy. Jednak rzeczy zmieniają się w czasie, wiek domów, a czynsze nie zawsze mogą wzrosnąć.
Inwestor nieruchomości musi ocenić, ile pieniędzy zostanie wydane w przyszłości na drobne i poważne naprawy i ewentualnie wymianę sprzętu.
Mamy nadzieję, że te informacje pomogą ci lepiej zrozumieć wycenę nieruchomości.