Trudność: łatwa
Wymagany czas: pięć minut
Oto jak:
- Principal X Rate X Time = Kwota odsetek
Zleceniodawca jest kwotą, od której naliczane są odsetki, stopa jest stopą procentową lub dziesiętną, a czas to czas, w którym są naliczane odsetki. Przykład:
100 000 USD (główny) X 0,08 (stopa 8%) X 1 rok (czas) = 8000 USD Odsetki
- Principal X {1 + (Rate X Time)} = Całkowita kwota
Wszystko, co tu robimy, polega na uzyskaniu całkowitej kwoty na koniec okresu oprocentowania. W tym pierwszym wyliczeniu trwa on rok, a na końcu otrzymamy oryginalne 100 000 $ + odsetki.
100 000 USD X {1 + (.08 X 1)} = 100 000 USD X 1,08 = 108 000 USD
- Zróbmy to jeszcze raz przez trzy lata:
Tutaj pomnożymy stopę 0,08 (8%) razy 3 lata, aby uzyskać wartość równą 0,24.
100 000 USD X {1 + .24} = 124 000 USD
- Czy jesteś inwestorem nieruchomości? Uzyskaj tutaj narzędzia i kalkulator finansowy Real Estate Financial Calculator .
Czego potrzebujesz:
- Nic oprócz ołówka lub kalkulatora.
Real Estate Investing Math for Profits
Inwestor nieruchomości jest przyzwyczajony do oglądania słów "należytej staranności" w czytaniu i badaniu sieci. Przedmioty związane z nieruchomościami, które uważamy za due diligence, obejmują:
- cechy sąsiedztwa.
- konkurencyjne nieruchomości na rynku.
- jeśli wynajmujesz, konkurencyjne czynsze w okolicy i opłaty za wynajem.
- stan nieruchomości.
- oczekiwany wskaźnik aprecjacji w stosunku do innych rozważanych nieruchomości.
- wyposażenie nieruchomości i oczekiwane zapotrzebowanie ze strony najemców.
Są to wszystkie elementy należytej staranności, jaką podejmujemy, rozważając zakup nieruchomości inwestycyjnych. Musimy przyjąć podejście długoterminowe w przypadku większości z nich, ponieważ chcemy być względnie pewni, że lokalna gospodarka lub popyt nie zmienią się radykalnie, gdy będziemy właścicielem nieruchomości.
Jednak drugą częścią należytej staranności i bardzo ważną jest matematyka wyceny nieruchomości i oceny jakości inwestycji. Dobrą wiadomością jest to, że niektóre z obliczeń można łatwo zrobić za pomocą kalkulatorów internetowych, takich jak spłaty kredytu hipotecznego. Na tych samych stronach można znaleźć kalkulatory equity equity, kalkulatory przedkwalifikacyjne i kalkulatory porównania pożyczek. Chociaż są one przede wszystkim wskazane konsumentom, kalkulator spłaty kredytu hipotecznego jest często używany do porównywania hipotek na nieruchomościach czynszowych za przepływy pieniężne.
Jeśli chodzi o obliczenia inwestorskie, istnieją naprawdę przydatne do wyceny nieruchomości i do oceny potencjału inwestycyjnego nieruchomości.
1. Dochód potencjalnie brutto
Dochód potencjalnie brutto to oczekiwany dochód, który nieruchomość wytworzy bez odliczeń za spodziewany brak lub stratę kredytu .
2. Dochód operacyjny brutto
Obliczenia uwzględniają straty spowodowane pustostanem i brakiem płatności. Koszty związane z brakiem jednostek obejmują reklamę nowego najemcy, prowadzenie drobnej konserwacji, malowanie i rehabilitację nowego najemcy oraz koszty zarządzania nową dzierżawą.
3. Mnożnik wynajmu brutto
Chociaż nie jest to najdokładniejszy z narzędzi, GRM może dać ci szybkie narzędzie do porównywania, aby zdecydować, czy wykonać dokładniejszą analizę.
4. Wynik operacyjny netto
Tutaj wrzucamy koszty operacyjne , takie jak zarządzanie, remonty, janitorial itp. Dla naszego NOI. Może być tu długa lista, ale są to tylko koszty operacyjne, a nie amortyzacja lub poważna praca, którą należy amortyzować w czasie.
5. Stopa kapitalizacji
Wykorzystując dochody operacyjne innych nieruchomości i ostatnie sprzedane ceny, stopa kapitalizacji jest określana, a następnie stosowana do danej nieruchomości w celu ustalenia bieżącej wartości na podstawie dochodów.
6. Przepływy pieniężne przed opodatkowaniem (CFBT)
Przyjmujemy dochód operacyjny netto i odejmujemy kapitałowe wydatki gotówkowe, a także obsługę zadłużenia, dodajemy przychody z pożyczki i dochody z odsetek.
7. Przepływy pieniężne po opodatkowaniu (CFAT)
Ta jest łatwa, ponieważ to CFBT z odliczonymi podatkami. Wykorzystując ekspozycję podatkową właściciela lub inwestora, obliczenia te docierają do tego, co pozostało po tym, jak każdy dostał ich odcięcie, nawet wuj Sam.
8. Równoważny stosunek
Dodaj obsługę zadłużenia do kosztów operacyjnych i podziel według dochodu operacyjnego.
Jest to popularne wśród kredytodawców. Chcą wiedzieć, kiedy nieruchomość pokryje wszystkie wydatki związane z prowadzeniem działalności i osiągnie zysk w pozostałej części roku.
9. Zwrot z kapitału - rok pierwszy
Jest to procentowy zwrot z inwestycji gotówkowej w pierwszym roku.
To nie jest przerażające, po prostu zacznij pracować nad uczeniem się tych, które dotyczą twojego rodzaju inwestowania, a wszystko będzie dobrze.