Strategie inwestowania w nieruchomości bez gotówki
Istnieją strategie inwestowania w nieruchomości bez gotówki.
Możesz zacząć od tak niewielkiego kosztu, jak kilkaset wizytówek. To nie jest artykuł o "łatwych pieniądzach". Chociaż istnieją sposoby, aby zacząć inwestować w nieruchomości z tylko twoją chęcią i pewnymi działaniami, to nie jest łatwe, ale może w krótkim czasie zamieniać się w gotówkę w twojej kieszeni.
Wszędzie są guru, w telewizji, w druku iw Internecie, którzy uczą wszystkich tych metod. Możesz się wiele nauczyć na stronach internetowych poświęconych inwestycjom w nieruchomości, ale bądź ostrożny, płacąc za bardzo drogi kurs lub mentoring. Inni nauczyli się na własnej skórze, że niezależnie od tego, ile instruktor zna i uczy, to nadal musisz je wydać i wdrożyć. Niektóre z technik, które pozwolą Ci zarabiać na nieruchomościach bez konieczności posiadania gotówki, obejmują:
- Bird Dogging
- Zadania
- Opcje dzierżawy
- Sandwich Leases
- Zamykanie z powrotem na tył
Oto przegląd tych technik, jak działają i jak niektórzy inwestorzy nieruchomości wykorzystują je do uzyskania dochodu pieniężnego na wczesnym etapie działalności inwestycyjnej.
Bird Dogging
Zanim naprawdę docenisz wartość, jaką pies ptak może zapewnić inwestorom w nieruchomości, przyjrzyjmy się, kim są ci inwestorzy. Pierwszą rzeczą, która przychodzi na myśl, jest "flipper", kupowanie domów, naprawianie ich i sprzedawanie ich szybko dla zysku.
Następnie jest długoterminowy inwestor, który kupuje domy na wynajem nieruchomości, realizując przepływ środków pieniężnych i wzrost wartości w czasie.
Każda z tych strategii inwestowania w nieruchomości może być bardzo opłacalna. Która strategia wybiera inwestora, dotyczy jego celów, temperamentu i tolerancji na ryzyko.
Jest tam o wiele więcej takich inwestorów, niż większość ludzi myśli, zwłaszcza długoterminowi inwestorzy wynajmujący. Kim oni są? Tylko nieliczne to typy o wysokim profilu, które widzisz w telewizji. Zdecydowana większość to osoby, które widzisz każdego dnia. Mogą mieć kolejny udany biznes i mieć gotówkę, którą chcą zainwestować w nieruchomości.
Prowadzenie działalności gospodarczej wymaga większości czasu i zazwyczaj polegają oni na tradycyjnych zasobach, takich jak pośrednicy w obrocie nieruchomościami, aby pomóc im w znalezieniu ofert nieruchomości inwestycyjnych. Zwykle płacą więcej niż powinni za te oferty, ponieważ agenci nieruchomości pracują na inwentarzu wielu aukcji ( MLS ). Nie ma dużej elastyczności w ustalaniu cen, zwłaszcza w przypadku prowizji w transakcji.
Wielu z tych inwestorów kupuje wiele nieruchomości. Jaka byłaby ich reakcja, gdyby skontaktował się z nimi ktoś, kto powiedział, że mógłby przynieść im kupno domu za 10% do 40% mniej niż obecnie kupuje? Odpowiedź jest prosta, ponieważ mają na celu zarabianie pieniędzy.
Im mniej płacą za dom, tym lepszy zwrot z inwestycji (ROI) z przepływów pieniężnych, a im wcześniej mają zablokowane akcje.
Będą chcieli, aby ta osoba przyniosła im oferty. Ta osoba jest znana jako ptaszek. To trochę tak, jak bycie hurtownikiem.
Poprzez pracę, badania i dochodzenie, pies-ptak znajduje właścicieli domów, którzy muszą sprzedać i nie byli w stanie lub właściciele domów z trudnościami kredytowymi lub Foreclosures przed ich listy. To ptaszysko i nie wymaga gotówki, aby zacząć, tylko kilka wizytówek i dużo wysiłku. Może jednak sprawić, że nieruchomość będzie inwestować biznes dla przeciętnego człowieka ze zbyt dużym długiem i niewielką ilością gotówki.
Oni tam szukają domów, których agenci nieruchomości nie wymieniają. W rzeczywistości, niektóre psy-ptaki mają agentów nieruchomości karmiących ich namiary, gdy zmartwiony właściciel domu nie jest w stanie sprzedać. Ptaszek dostarcza inwestorom opłacalne inwestycje, a po zamknięciu opłaty mogą wynosić od 2000 do 10 000 USD za transakcję.
Zadania
Innym sposobem zarabiania pieniędzy na inwestowaniu w nieruchomości bez wykorzystywania własnych pieniędzy jest korzystanie z przydziałów. Nie jest to skomplikowany proces, ale wymaga, aby Twój kupujący ustawił się w kolejce przed zamknięciem się w umowie kupna. Zrobisz transakcję ze sprzedawcą i zapiszesz umowę kupna. Umowa wskaże, że Kupujący jest "Twoje imię i / lub przydziały".
Pozwala to na przypisanie umowy do kogoś innego, kupującego, bez dalszej zgody sprzedawcy. Muszą być kupcami gotówkowymi, ale zwykle dzieje się tak, gdy robisz tego rodzaju transakcje. Sprzedawca zostanie poinformowany, że kupujący jest teraz kupującym i że transakcja będzie przebiegać normalnie zgodnie z warunkami umowy kupna.
Kolejną kwestią przy przydzielaniu transakcji jest największa wpłata pieniężna, którą dasz sprzedawcy. Te pieniądze zostaną zdeponowane w firmie tytułowej obsługującej zamknięcie, a ty nie otrzymasz zwrotu pieniędzy. Przejdzie do twojego kupującego. Będziesz więc chciał, aby ta kwota była jak najniższa, ponieważ nadal istnieje ryzyko, że transakcja nie zostanie zamknięta.
Jeśli regularnie współpracujesz z kupującymi inwestorami, możesz faktycznie otrzymać swoją opłatę, gdy wykonasz zlecenie na nie i nie będziesz musiał czekać do zamknięcia. Możesz jednak otrzymać zapłatę, gdy transakcja zostanie zamknięta. Oczywiście, jeśli jesteś dobrze zrównany z niektórymi kupującymi i możesz opisać im umowę i uzyskać ustne zobowiązanie, być może uda ci się zdobyć najgorsze pieniądze przed zamknięciem domu.
Opcje dzierżawy
Podstawowymi elementami strategii opcji leasingowych są leasing z miesięcznymi opłatami leasingowymi i opcją zakupu nieruchomości na koniec okresu leasingu. Przeanalizujmy przykład, aby zilustrować, jak to działa. Jesteś inwestorem, który chce posiadać dom jako nieruchomość na wynajem, ale nie masz wystarczającej gotówki na zaliczkę. Możesz nawet mieć punktację kredytową, która może spowodować, że zaciągnięcie pożyczki stanie się zbyt kosztowne.
Poprzez marketing ze znakami bandytów, gazetami i reklamami Craigslist lub po prostu przekazem ustnym, znajdujesz wysoko zmotywowanego właściciela domu, który nie był w stanie sprzedać domu. Spójrzmy na hipotetyczny przykład. Załóżmy, że właściciele domów wymienili dom, ale nie mogli go sprzedać.
Dom jest wart 100 000 $ na obecnym rynku, ich saldo na hipotece to 70 000 $, a ich płatności wynoszą 525 USD / miesiąc z podatkami i ubezpieczeniem. Jeden z małżonków został zwolniony z pracy, a drugi znalazł lepszą pracę, więc muszą się wkrótce przeprowadzić. Oto, co robi nasz inwestor:
- Oferty na dzierżawę domu na okres 3 lat z opłatami za dzierżawę równymi ich płatnościom mieszkaniowym.
- Płaci im 1500 $ jako bezzwrotną opłatę leasingową, aby mieć prawo, ale nie obowiązek, do zakupu domu po zakończeniu najmu za 80 000 USD.
- Za pomocą ustnego porozumienia inwestor wykorzystuje marketing lub inne metody lokalizowania najemcy domu, który jest skłonny zapłacić 750 USD miesięcznie za dzierżawę. Podpisują co najmniej roczną umowę najmu.
- Podczas 3-letniej dzierżawy podatki i ubezpieczenie pozostaną niezmienione, a depozyt zabezpieczający zajmie się tymi rzeczami.
- Wypłata: 525 x 3 USD za czynsze dzierżawione w pierwszym i ostatnim miesiącu oraz depozyt zabezpieczający = 1 575 USD + 1 500 USD za opcję leasingu = 3,075 USD.
- Wpłata: 750 x 3 x za pierwszy, ostatni i depozyt zabezpieczający = 2.250 USD.
To najgorsza sytuacja w kasie, z inwestorem z kieszeni 825 $. Mogli jednak lepiej wynegocjować ze sprzedawcą i odroczyć depozyt zabezpieczający lub całkowicie go zlikwidować, pomijając kwotę, która byłaby poza budżetem, do około 300 USD.
To nie jest złe, aby kontrolować ten dom i zamknąć w zyskownym zakupie na końcu. To już jest warte więcej niż cena do zapłacenia, i prawdopodobnie docenią podczas 3-letniej dzierżawy. 250 USD / miesiąc dodatnich przepływów pieniężnych wyniesie 9 000 USD w ciągu 3 lat. Tak więc, nawet jeśli inwestor nie skorzysta z możliwości zakupu domu, zarobił niezły zysk, biorąc pod uwagę niewielką ilość zainwestowanych środków pieniężnych.
Sandwich Leases
Dzierżawa kanapek jest taka sama, jak sama nazwa wskazuje: dwie opcje najmu z inwestorem pośrodku. W tej sytuacji inwestor chce mieć możliwość zakupu nieruchomości po obniżonej cenie na koniec okresu najmu i chce znaleźć najemcę, który chce kupić dom, ale nie może z powodu problemów z kredytem lub braku gotówki na zaliczkę. Większość osób w tej sytuacji, które chcą posiadać, z przyjemnością znajdzie odpowiedni dom, który może kupić za pomocą opcji leasingu, mając czas na poprawę kredytu i otrzymanie zaliczki razem.
Zamierzamy użyć poprzedniego przykładu, ale zamiast zwykłego lokatora, inwestor znajdzie osobę, która chce wydzierżawić lub nabyć na własność dom. Wszystkie liczby są takie same, z wyjątkiem tego, że kupujący najemca chce posiadać dom na koniec 3-letniego okresu najmu.
Obecnie kupujący najemca nie tylko płaci pierwszy, ostatni i depozyt zabezpieczający z góry, ale także opcję leasingu bezzwrotną opłatę za prawo do zakupu domu na koniec okresu najmu. Ponadto kupujący najemca zgadza się, że jeśli kupi dom, cena wyniesie 110 000 USD. Teraz przepływ środków pieniężnych dla inwestora wygląda następująco:
- Te same 3,075 USD wychodzą na sprzedawcę za pierwszą opcję leasingu.
- 750 USD x 3 = 2 250 USD + 1500 USD opłaty leasingowej od nabywcy najemcy w wysokości 3 750 USD.
- Inwestor mógł również poprosić o wyższą płatność z tytułu leasingu, ale był zadowolony z 675 USD dodatniego przepływu gotówki po podpisaniu obu umów.
- Sprzedawca zarabia 675 USD z góry, 250 USD / miesiąc za 34 pozostałe miesiące (pierwszy / ostatni zapłacony) i 30 000 USD zysku brutto sprzedając dom za 110 000 USD, ale płacąc tylko 80 000 USD.
- Zysk brutto inwestora wynosi 39.175 $, a zainwestowane pieniądze są zerowe.
Kolejną zaletą tej strategii jest to, że kupujący najemca ma nadzieję, że będzie właścicielem domu i lepiej się nim zaopiekuje. W rzeczywistości niektórzy inwestorzy negocjują umowy najmu, które wymagają od najemcy zapłacenia pierwszych 100 USD lub więcej za jakiekolwiek naprawy. Ponieważ ubezpieczenia i podatki są płacone w ramach pierwotnej spłaty kredytu hipotecznego, wydatki są minimalne.
Jeśli inwestor chce pokryć wszystkie podstawy, może bezpośrednio spłacić spłatę kredytu hipotecznego, nie pozwalając sprzedającemu dostać się do sytuacji, w której i tak może się spóźnić. Opcje dzierżawy i dzierżawienie kanapek to strategie często stosowane przez inwestorów nieruchomościowych w celu dodania nieruchomości do ich portfela i budowania miesięcznych przepływów pieniężnych.
Zamykanie z powrotem na tył
W 2007 r. Bałagan mieszkaniowy i hipoteczny, który zaczął się rozwijać, spowodował wiele zmian w transakcjach związanych z kredytami i transakcjami na rynku nieruchomości. Tytuły firm, które zwykły robić podwójne zamykanie i finansować jedną transakcję z wpływami z innych, są teraz nigdzie nieobecne. Istnieje jednak sposób na sprzedaż hurtową i odwracanie właściwości z zamkniętymi zamknięciami bez użycia własnych pieniędzy.
Oczywiście, pierwszym wymaganiem jest to, że masz dochodową konfigurację hurtowej wymiany flipów. Musisz mieć pierwszą kupioną nieruchomość po właściwej cenie, a gotowy inwestor kupić od ciebie z przyjemnym zyskiem. Zysk musi być wystarczający, aby pokryć opłatę, która będzie wymagana, abyś mógł wykorzystać pieniądze innych osób, aby zawrzeć pierwszą umowę, abyś mógł zamknąć drugą sprzedaż inwestorowi.
Finansowanie transakcyjne jest procesem uzyskania bardzo krótkoterminowej pożyczki na sfinansowanie jednej transakcji z późniejszym zamknięciem sprzedaży nieruchomości w tym samym dniu lub zazwyczaj w ciągu 24 godzin. Pożyczkodawca dokonujący transakcji ułoży fundusze w firmie tytułowej, która jest potrzebna do zamknięcia pierwszej transakcji.
Gdy transakcja zostanie zamknięta, przejdziesz do drugiej umowy, zwykle zaplanowanej zaraz za nią. Oświadczenie końcowe dotyczące tej transakcji będzie odzwierciedlało wypłatę pożyczki dla pożyczkodawcy transakcyjnego za kwotę, którą pożyczył na pierwszą transakcję plus ich opłatę. Zazwyczaj jest to minimum 2500 USD, a także może zależeć od procentu pożyczonej kwoty. Dostajesz równowagę i zyski.