Kredytodawcy komercyjni są dość ostrożni w procesie gwarantowania. Ponieważ osobiste historie kredytowe kupujących są rzadko ważne w komercyjnych pożyczkach, używają innych kryteriów do podejmowania decyzji kredytowych. Nieruchomości komercyjne są kupowane w celu generowania dochodu, więc jednym z popularnych kryteriów jest przyjrzenie się dochodowi, aby sprawdzić, czy wystarczy, aby odpowiednio spłacić kredyt hipoteczny i pozostawić zysk pożyczkobiorcom.
Kiedy pożyczkodawca patrzy na mieszkanie lub wielorodzinną nieruchomość, czy kredyt hipoteczny zostanie przyznany, a za ile, może zostać określony za pomocą DSCR lub wskaźnika pokrycia zadłużenia. To proste obliczenie, ale bardzo ważne. Pożyczkodawca nie bardzo interesuje się indywidualnymi ocenami kredytowymi lub historiami właścicieli. Celem inwestycji jest zwrot z inwestycji, zwrot z inwestycji i przepływy pieniężne, dlatego najważniejszym czynnikiem jest przepływ środków pieniężnych.
W rzeczywistości inwestorzy powinni cenić opiekę kredytodawców, aby upewnić się, że kalkulacje przepływów pienię żnych sĘ ... poprawne dla projektu mieszkaniowego. Będą chcieli zobaczyć finanse, które pokazują dochody i wydatki. Następnie ustalą, czy te liczby będą wyglądać tak, jakby były kontynuowane w przyszłości, albo prawdopodobnie poprawią się lub pogorszą. Kiedy liczby wskazują, że przepływy pieniężne odpowiednio pokryją obsługę długu, zatwierdza on wybór inwestycji i umiejętności wyceny inwestora (-ów).
Chociaż istnieje wiele miejsc, w których można obliczyć wartość wskaźnika DSCR z kwotą projektu i hipoteki, jest bardziej prawdopodobne, że kupujący będzie chciał wiedzieć, ile może pożyczyć na projekt, który rozważają zakup. Inwestorzy wykonują własne kalkulacje i szukają wybranego pożyczkodawcy, aby potwierdzić liczby, które wymyślili.
Zarówno inwestorzy, jak i kredytodawcy mają wspólny cel w tym zakresie. Czy projekt będzie wystarczająco opłacalny, by obsłużyć zadłużenie z wystarczającym zyskiem?
Przyjrzymy się temu z dwóch stron, uzyskując aktualny DSCR i oceniając nieruchomość z DSCR wymagającym pożyczkodawcy. Ta kalkulacja opiera się na tej kwocie za pomocą wspólnego minimalnego akceptowalnego wskaźnika DSCR w wysokości 1,20. Potem zrobimy to w innym kierunku, zdobywając DSCR.
Trudność: średnia
Wymagany czas: 20 minut
Oto jak:
- Określić przepływy pieniężne lub dochód operacyjny brutto po odjęciu pustostanów i strat kredytowych .
Łączna kwota wynajmu w wysokości 187 000 USD rocznie - 9% wakatu i straty kredytowej (16,88,2 USD) = 170 170 USD
- Następnie przejdź do NOI, czyli dochodu operacyjnego netto , odejmując wszystkie inne wydatki na prowadzenie działalności i zarządzanie, w tym podatki i ubezpieczenie.
Dochód z działalności operacyjnej brutto - wszystkie wydatki = NOI lub zysk operacyjny netto
170 170 $ - 72,470 (wydatki) = 97 700 $ NOI
977,700 USD / 12 miesięcy = 8142 USD / miesiąc NOI
- Jeśli pożyczkodawca używa minimalnej akceptowalnej wartości DSCR równej 1,20, to kwota 8142 USD miesięcznie musiałaby wynosić 1,2-krotność miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego. Aby uzyskać tę maksymalną kwotę, należy podzielić 8142 USD na 1,2.
8142 USD miesięczny dochód netto / 1,20 minimum DSCR = 6785 USD / miesiąc maksymalna spłata kredytu hipotecznego.
- Teraz konieczne jest jedynie określenie, jaka kwota byłaby pożyczona według aktualnych stawek. Jeśli nabywca może spodziewać się oprocentowania w wysokości 6,875% w ramach 30-letniej pożyczki, kalkulator hipoteczny pokaże nam, że pożyczkodawca może chcieć uzyskać pożyczkę w wysokości około 1 032 836 USD na tej nieruchomości , ponieważ pożyczka i stopa procentowa skutkowałyby spłatą kapitału i odsetek. 6785 USD / miesiąc i minimum 1,20 DSCR.
Większość kalkulatorów hipotecznych pozwala wprowadzić kwotę płatności, stopę procentową i czas na obliczenie kwoty kredytu.
- Kiedy zaczynaliśmy, wiedzieliśmy, że popieramy kwotę kredytu hipotecznego za pomocą określonego DSCR, ponieważ jesteśmy nabywcami, którzy chcą oszacować, ile można pożyczyć na kredyt hipoteczny nieruchomości, którą oceniamy za zakup. Ale, po prostu zróbmy obliczenia DSCR, w którym znamy wydatki bieżącego projektu i spłatę kredytu hipotecznego.
223 000 NOI / 172 000 USD Roczne spłaty kredytu hipotecznego = 1,30 DSCR
1.3 w tym przypadku jest lepsze niż 1,2, więc prawdopodobnie jest to dopuszczalne DSCR. Jeśli jednak poszukiwany jest nowy kredyt w projekcie operacyjnym, wówczas wykorzystany zostanie obecny NOI, tak jak to było początkowo, aby zobaczyć, co może być dostępne jako kwota kredytu hipotecznego.
Kiedy liczby działają, inwestorzy i kredytodawcy mogą czuć się dobrze w kwestii finansowania projektu i przyszłej rentowności.
Czego potrzebujesz:
- Szczegóły dotyczące przychodów i kosztów nieruchomości.
- Kalkulator hipoteczny.