01 - Ocena inwestycji w nieruchomości jest zarówno ilościowa, jak i jakościowa
Przyglądałem się potencjalnej inwestycji na drugi dzień. Była to rozległa, czteroosobowa nieruchomość wielorodzinna, zajmująca w całości właściciela, który przebywał tam od trzydziestu lat. Właściciel był eklektycznym akademikiem, aw całym mieście znajdował się każdy rodzaj bibelotów i antyków. Miejsce nie było prawidłowo podzielone. Dywan wymagał wymiany i naprawienia podłóg. Przesuwna podstawa wybrzuszała podłogę miejscami i stworzyła duże pęknięcia, które biegły po różnych ścianach.
Zwiedziłem to miejsce z moimi przyjaciółmi - parą, która była zainteresowana wejściem do nieruchomości. Napisali to miejsce od chwili, gdy weszli do drzwi. Ale kiedy zobaczyłem te wybrzuszenia i pęknięcia, zobaczyłem jedną rzecz: pieniądze. Problemy fundamentalne odstraszają większość inwestorów, co zmniejsza konkurencję i może złagodzić ceny.
Ale jak ocenić taką umowę? Albo jakąś umowę, jeśli o to chodzi? Osobiście podzielę uwagi na dwie kategorie:
• Ilościowa: w jaki sposób mogę oczekiwać, że nieruchomość będzie działała jako inwestycja? W tej części mogę ubić mój kalkulator, mój arkusz kalkulacyjny lub oprogramowanie oceniające i uruchomić kilka liczb.
• Jakościowe: muszę zadać sobie pytanie "czy mogę to zrobić?" Jeśli jesteś jak zdecydowana większość inwestorów nieruchomościowych, to jesteś w niepełnym wymiarze godzin. Oznacza to, że będziesz musiał zmierzyć się z tym projektem w ramach swojej "dziennej pracy" i zarządzać nim później. Ta część analizy wymaga pewnych poszukiwań; Kalkulator nie pomoże ci tutaj.
02 - Ilościowa - Uruchamianie liczb przy użyciu współczynnika Cap
Osobiście staram się spojrzeć na trzy kluczowe liczby, gdy rozważam inwestycję. Wskaźnik Cap to pierwsze z tych narzędzi.
Stawka kapitalizacji to po prostu roczny dochód netto podzielony przez cenę nieruchomości. Od lat inwestorzy stosują zasadę "1%", która po prostu stwierdza, że miesięczny dochód z wynajmu nieruchomości powinien stanowić około 1% ceny, którą płacisz za nieruchomość. Niektóre rynki odeszły od tego wskaźnika ze względu na rosnące wartości nieruchomości, ale w innych wciąż można znaleźć nieruchomości, które pasują do reguły 1%. Należy jednak pamiętać, że zasada 1% kciuka jest sprawiedliwym wskaźnikiem, czy dana nieruchomość generuje wystarczającą ilość przepływów pieniężnych rocznie, aby pokryć spłatę kredytu hipotecznego i wydatki. Jest tam oczywiście wiele zmiennych (od podatków, stóp procentowych po procentowe płatności zaliczkowe), ale to jest punkt wyjścia.
03 - Przepływy pieniężne jako narzędzie oceny ilościowej
Jedynym powodem, dla którego dbasz o stopę kapitalizacji, jest to, że naprawdę próbujesz uzyskać proste proxy dla tego, jakiego rodzaju przepływ środków pieniężnych będzie generować inwestycja. Inwestując, gotówka jest królem - zignoruj to obliczenie na własne ryzyko.
Szacowanie przepływów pieniężnych pociąga za sobą wykreślenie głównych spodziewanych wypływów pieniężnych (podatki, kapitał, odsetki, wydatki, wolne miejsca pracy, opłaty, naprawy) i porównanie go z dochodami, które wytwarza nieruchomość. Możesz to zrobić za pomocą arkusza kalkulacyjnego lub skorzystać z pakietu oprogramowania do oceny nieruchomości.
04 - Stopa zwrotu jako narzędzie do ilościowego pomiaru inwestycji w nieruchomości
Cashflow z kolei pozwoli ci obliczyć oczekiwaną stopę zwrotu nieruchomości (ROR). Stopa zwrotu jest miarą rentowności; mierzy gotówkę, którą wygeneruje projekt, a gotówką, którą należy wnieść do projektu.
Do obliczenia tego współczynnika potrzebujesz arkusza kalkulacyjnego lub oprogramowania do oceny nieruchomości. Sądzę, że jest to bardzo przydatne, ponieważ pozwala mi porównać zwrot, którego oczekuję w zamian za inwestycję, i zwrot, jakiego mogłem oczekiwać w przypadku innych, odmiennych inwestycji. Na przykład: gdybym podał numery nieruchomości, które opisałem na początku tego artykułu, a ona zwróciła mi stopę zwrotu w wysokości 8%, na pewno bym to przeszła.
Mogę się spodziewać 8% inwestycji na rynku akcji (mniejsze ryzyko i znacznie mniej wysiłku). Z uwagi na ryzyko i wysiłek, jaki musiałbym włożyć w ten projekt, spodziewam się stopy zwrotu znacznie na północ od 20%.
05 - Jakościowa - Czy uda Ci się wykonać projekt?
Jak wspomniałem powyżej, Twój kalkulator tutaj nie pomoże. To wtedy trzeba spojrzeć w lustro i zastanowić się, ile czasu i wysiłku będzie można poświęcić na projekt.
Ponownie, spójrzmy na projekt, o którym mówiłem na początku tego artykułu. Powiedzmy, że porównujesz to z podobną szansą; inna rodzina wielorodzinna w tej samej okolicy, ale wymagająca mniejszej pracy. Trzeba skorzystać z tej okazji ponad górą zbrojarza, chyba że druga oferuje znacznie wyższą stopę zwrotu. Ale o ile wyższe?
Aby zacząć inwestować, zawsze mam taką samą radę: w tym obszarze popełniamy błąd. Projekt, który możesz wykonać, jest nieskończenie lepszy od tego, który wypaliłeś do czasu, gdy jesteś w połowie drogi. Znajdź coś w swoim zakresie komfortu, który oferuje przyzwoite liczby, załatw je, a następnie przejdź do bardziej ambitnego (i, miejmy nadzieję, bardziej opłacalnego) projektu następnym razem.
Wniosek:
Analiza jest częścią sztuki, częściowo nauką. Zapoznaj się z innymi tematami w tej sekcji, aby uzyskać więcej pomysłów na temat oceny inwestycji.
Autor Chris Smith jest inwestorem nieruchomości, założycielem internetowego odniesienia dla inwestorów i specjalistów w dziedzinie nieruchomości i opublikował artykuły w Corporate Finance Magazine, Euromoney i Business Journal Network.