Dbanie o swoich lokatorów, nieruchomości i finansów
3 Strategie zarządzania nieruchomościami
Zanim wybierzesz odpowiednią strategię, musisz zrozumieć wszystkie obszary wynajmowanej nieruchomości, którymi należy zarządzać.
Odpowiedzialność zarządcy może zostać podzielona na trzy sekcje:
- Zarządzanie najemcami
- Zarządzanie utrzymaniem nieruchomości i inspekcjami
- Zarządzanie finansami
1. Zarządzanie najemcami
Jest to część zarządzania wynajmem nieruchomości, która jest najbardziej bezpośrednia i najbardziej oczywista. Jednak bycie odnoszącym sukces właściciela to dużo więcej niż tylko pobieranie czynszu. Musisz zarządzać:
- Rent Collection : Ustawianie terminów płatności. Zbieranie czynszu co tydzień lub miesiąc. Ustanowienie opłat za zwłokę i okresy karencji. Radzenie sobie z nieopłaconym czynszem.
- Umowy najmu : sprawdzenie, czy umowa najmu zawiera wszystkie warunki prawne wymagane przez prawo dzierżawcy nieruchomości państwa. Sprawdzenie, czy dzierżawa jest aktualna z najnowszą wersją prawa. Zarządzanie rozpoczęciem i zakończeniem dzierżawy wszystkich lokatorów.
- Badanie najemców : wakat reklamowy. Konfigurowanie spotkań. Weryfikacja informacji o aplikacjach. Możesz również określić, czy niektórzy lokatorzy są w dobrej formie.
- Przenieś : Podpisanie umów najmu. Przegląd reguł, wymagań i przepisów. Odbiór depozytu zabezpieczającego i czynszu za pierwszy miesiąc. Przechodzenie przez i zwracanie uwagi na aktualny stan wynajmowanej jednostki.
- Move-Out : Weryfikacja, że okres najmu jest już zakończony. Sprawdzenie stanu urządzenia pod kątem ewentualnych uszkodzeń . Rozpoczęcie procesu poszukiwania nowego lokatora mieszkania.
- Skargi najemców: skargi na pola. Konfigurowanie planu gry w celu rozwiązania problemu.
- Prośby o naprawę: Szybka reakcja na żądania. Priorytetowe znaczenie naprawy. Wykonując naprawę samodzielnie lub zatrudniając kogoś, aby to zrobił.
- Eksmisja lokatorów : Przesyłanie najemcom wymaganych prawem informacji przed eksmisją. Składanie wniosku o eksmisję do sądu. Przygotowywanie dowodów potwierdzających powody eksmisji.
2. Zarządzanie utrzymaniem nieruchomości i inspekcjami
Drugą główną częścią zarządzania wynajmem nieruchomości jest sama nieruchomość. Fizyczna struktura musi być zachowana dla zdrowia i bezpieczeństwa najemców. Twoja firma ubezpieczeniowa może również wymagać pewnych części konstrukcji, takich jak dach, do spełnienia określonych standardów lub odmówi ubezpieczenia nieruchomości.
- Konserwacja: Cięcie trawy. Podnoszenie liści. Odgarnianie śniegu. Wynosić śmieci. Utrzymywanie wszystkich wspólnych obszarów w czystości. Zapewnienie najemcom dostępu do bieżącej wody przez cały czas i ciepła w zimie. Naprawianie przecieków dachowych, przecieków hydraulicznych, pękniętych płytek, luźnych poręczy, wadliwych zamków do drzwi lub okien.
- Inspekcje: Będziesz musiał zajmować się inspekcjami z miasta, a nawet od pożyczkodawcy i firmy ubezpieczeniowej. Inspekcje miejskie mają na celu upewnienie się, że Twoja nieruchomość przestrzega określonych kodeksów bezpieczeństwa i higieny pracy. Pożyczkodawca i firma ubezpieczeniowa kontrolują nieruchomość, aby upewnić się, że nieruchomość jest warta kwoty, którą pożyczają lub kwoty, na którą ubezpieczają.
3. Zarządzanie finansami
Trzecia część zarządzania, z którą będziesz musiał się zmierzyć, gdy posiadasz nieruchomość wynajmowaną, wiąże się z finansami. Musisz zrozumieć, ile pieniędzy przychodzi w każdym miesiącu i ile pieniędzy zarabia.
- Czynsze za wypłaty: ile pobierasz w czynszu każdego miesiąca.
- Spłata kredytu hipotecznego: Co płacisz co miesiąc za kredyt hipoteczny.
- Ubezpieczenie: ile płacisz, aby ubezpieczyć swoją nieruchomość.
- Podatki: Jakie są Twoje roczne podatki od nieruchomości.
- Uzbrojenie: jeśli najemcy nie są odpowiedzialni za opłacanie mediów, ile rachunków za wodę, gaz i energię elektryczną są co miesiąc dla nieruchomości.
- Opłaty / kary: Opłaty, które możesz ponieść w związku z kontrolami nieruchomości lub kosztami sądowymi. Nieoczekiwane grzywny za problemy z utrzymaniem w nieruchomości.
3 Wynajem strategii zarządzania
Teraz, gdy rozumiesz różne obszary wynajmowanej nieruchomości, którymi trzeba zarządzać, możesz określić, w jaki sposób chcesz zarządzać tymi obszarami.
Istnieją trzy główne podejścia:
- Zrób to sam zarządzanie
- Half Do Itself / Half Outsource
- Zlecanie zarządzania całkowicie
1. Zrób to sam zarządzanie
W tym podejściu do zarządzania jesteś odpowiedzialny za wszystko, a więc za majsterkowanie. Ty zbierasz czynsz, odgarniasz śnieg i składasz podatki.
Plusy
- Pełna kontrola: jako właściciel nieruchomości na wynajem jesteś właścicielem firmy. Kiedy robisz to sam, wiesz, co dzieje się we wszystkich częściach Twojej firmy.
- Świadomość problemów Szybko: Od kiedy masz rękę we wszystkich częściach zarządzania, możesz od razu zobaczyć, kiedy wystąpi problem. Niestety, ponieważ jesteś odpowiedzialny za wszystkie rzeczy w swojej posiadłości, możesz od razu nie być w stanie rozwiązać tego problemu.
Cons
- Brak wiedzy: Nie można być ekspertem we wszystkim. Jeśli wynająłeś księgowego, aby złożyć podatki, zamiast zrobić to sam, księgowy mógł zauważyć kilka odliczeń, o których nie wiedziałeś. Jeśli wynająłeś prawnika, który przygotowałby umowę najmu, zamiast przygotować własną dzierżawę, prawnik mógł uwzględnić pewne przepisy najemcy, które przeoczyłeś. Jeśli wynająłbyś profesjonalistę do zainstalowania dachu na swojej posiadłości, zamiast instalować go samemu, nie musiałeś mieć do czynienia z wyciekiem dachu.
- Przytłaczające: Bycie wszystkim dla wszystkich ludzi może stać się zbyt wielkim. Ponieważ bierzesz odpowiedzialność za wszystko, możesz być bardziej skłonny do popełniania błędów.
Najlepszy dla
- Właściciele z niewielką liczbą wynajmowanych lokali.
- Właściciele, którzy wcześniej posiadali firmy.
- Właściciele o wcześniejszym doświadczeniu w zarządzaniu czynszami.
- Właściciele, którzy chcą kontroli.
2. Half Do-It-Yourself / Half Outsource
W tym podejściu do zarządzania nieruchomościami wynajmowanymi zarządzasz obszarami, w których czujesz, że masz doświadczenie, a następnie zlecasz na zewnątrz obszary, w których nie czujesz się komfortowo lub po prostu nie masz ochoty nimi zarządzać.
- Zagadnienia prawne dotyczące outsourcingu
Jako przykład możesz zdecydować się na outsourcing wszelkich kwestii związanych z wynajmem, które wiążą się z kwestiami prawnymi. Możesz czuć się świetnie zarządzając finansami nieruchomości, codziennymi działaniami konserwacyjnymi i skargami najemców, ale są bardzo niewygodne, jeśli chodzi o kwestie prawne. W takim przypadku możesz zatrudnić prawnika do rozwiązywania wszelkich problemów prawnych. Może to obejmować sporządzenie umowy dzierżawy, aby była zgodna ze wszystkimi przepisami najemców najemców w Twoim stanie i wszystkimi eksmisjami najemców.
- Zlecanie prac konserwacyjnych na zewnątrz
W tym scenariuszu zatrudniłbyś majsterkowicza lub budującego nadzorcę, aby poradził sobie z wszystkimi problemami związanymi z konserwacją, ale sam poradziłbyś sobie z wszystkimi innymi zobowiązaniami do zarządzania.
Plusy
- Frees Up Time: Jeśli nie robisz wszystkiego, będziesz miał więcej czasu, kropka. To, jak wykorzystasz ten czas, zależy od Ciebie. Możesz spędzić więcej czasu z rodziną lub wykorzystać ten czas na znalezienie dodatkowych możliwości inwestycyjnych.
- Mają ekspertów: tracisz kontrolę nad innymi, którzy, mam nadzieję, wiedzą więcej niż ty w pewnym obszarze.
Cons
- Poleganie na innych: Ufasz, że ci ludzie wiedzą, co robią i mają na uwadze twoje najlepsze interesy.
Najlepszy dla
- Właściciele z rosnącą liczbą wynajmowanych lokali.
- Przeciętny właściciel.
3. Całkowicie zarządzanie Zleceniem
W tej strategii zarządzania jesteś właścicielem nieruchomości, ale nie chcesz być bezpośrednim menedżerem. Czujesz, że twoja siła tkwi w doborze nieruchomości, a nie w zarządzaniu codziennymi operacjami. Zatrudnisz zarządcę nieruchomości lub firmę zarządzającą nieruchomościami. Firmy zarządzające nieruchomościami mogą zajmować się wszystkim, w tym kontrolą najemców, wprowadzaniem najemców, pobieraniem czynszu, konserwacją i naprawami, przeprowadzkami najemców i eksmisjami najemców.
Plusy
- Wolność od codziennych bólów głowy: nie będziesz musiał wykonywać połączeń telefonicznych o drugiej nad ranem, ponieważ sąsiadka obok odtwarza ich muzykę zbyt głośno. Będziesz odpowiedzialny za minimum, ale decyzje, za które jesteś odpowiedzialny, będą zazwyczaj najważniejszymi decyzjami, takimi jak podanie OK, aby rozpocząć eksmisję lokatora.
Cons
- Kosztowne: zarządcy nieruchomości będą kosztować dziesiątki tysięcy dolarów rocznie. Im więcej wynajmowanych jednostek posiadasz, tym więcej będzie kosztować.
- Nieumiejętność zarządzania może zniszczyć Twój biznes: umieszczasz swój biznes, a tym samym, swoje źródło utrzymania, w czyichś rękach. Bardzo trudno będzie znaleźć kogoś, kto tak bardzo jak ty dba o twój sukces i porażkę. Musisz upewnić się, że dokładnie monitorujesz potencjalnych menedżerów i masz jasną strategię wyjścia, jeśli coś pójdzie nie tak.
Najlepszy dla
- Właściciele, którzy mieszkają daleko od ich wynajmu.
- Właściciele z dużą liczbą nieruchomości na wynajem.
- Inwestorzy majątkowi o zdywersyfikowanych inwestycjach.