Co można rozwijać na lądzie?
Możliwości, do których można wykorzystać ziemię, są nieograniczone.
Podczas gdy warunki zagospodarowania przestrzennego ograniczą to, co może być zbudowane na konkretnej działce, ogólnie rzecz biorąc, wszystko może zostać opracowane na surowym kawałku ziemi. Na przykład:
- Dom jednorodzinny
- Dom wielorodzinny
- Powierzchnia biurowa
- Przestrzeń handlowa
- Mieszane powierzchnie handlowe i mieszkalne
- Hotel
- Ośrodek wczasowy
- Strip Mall
- Szpital
- Centrum handlowe
- Gospodarstwo rolne
- Parking
Jaki jest twój cel w zakupie ziemi?
Zanim faktycznie kupisz kawałek ziemi, musisz zdecydować, jaki jest twój cel dla inwestycji. Istnieje kilka różnych strategii do rozważenia i nie jest to podejście uniwersalne. Dwóch różnych inwestorów mogło mieć dwa bardzo różne podejścia do tego samego kawałka ziemi. Ponadto ten sam inwestor może mieć dwa różne podejścia do dwóch różnych działek.
Oto siedem strategii, które należy rozważyć przy zakupie ziemi:
1. Kupuj i sprzedawaj:
W tym podejściu zasadniczo porzucasz ziemię. Uważasz, że kupiłeś ziemię poniżej wartości rynkowej i masz nadzieję, że znajdziesz innego kupującego, który jest skłonny zapłacić na wartości rynkowej lub więcej.
Masz nadzieję na szybką sprzedaż, przy niewielkiej lub zerowej dodatkowej pracy na ziemi z Twojej strony.
2. Kup i wstrzymaj:
W tym podejściu kupujesz ziemię i trzymasz ją przez pewien czas. Wierzysz, że ziemia doceni wartość. Nadal będziesz musiał płacić podatki od ziemi, a także wszelkie dodatkowe koszty utrzymania ziemi w tym czasie.
Jest to wspólne podejście w obszarach, które są ponownie gentryfikowane. Inwestor kupuje grunt w nadziei, że będzie mógł go sprzedać deweloperowi w przyszłości, ponieważ obszar ten stanie się bardziej popularny.
3. Kupuj, opracowuj i przechowuj:
W tym podejściu kupujesz surowy kawałek ziemi z zamiarem samodzielnego zagospodarowania terenu. Na przykład możesz zbudować zespół kamienic, które wynajmujesz najemcom. Można również zdecydować się na budowę centrum handlowego, które można wynająć najemcom. Inną opcją może być opracowanie noclegu ze śniadaniem, które będziesz obsługiwać i zarządzać.
4. Kupuj, pielęgnuj i przechowuj:
W tym podejściu bardziej interesuje Cię wykorzystanie faktycznego gruntu, niż budowanie nieruchomości na lądzie. Na przykład możesz uprawiać rośliny na ziemi, używać ich do hodowli, zakładać farmę choinek lub zakładać winnicę. Będziesz aktywnie zarządzał ziemią i masz nadzieję, że osiągniesz zysk z tego, co ziemia może wytworzyć.
5. Kupuj, przechodź przez proces prawny i sprzedawaj:
W tym scenariuszu będziesz kupować ziemię, a następnie przejść przez proces wydzielania nieruchomości do konkretnego zastosowania. Na przykład może istnieć działka przeznaczona do użytku komercyjnego, ale teraz, gdy obszar ten się rozwinął, byłby to doskonały teren dla nowego wieżowca mieszkalnego.
Jeśli uda ci się przejąć grunt pod wynajem, to uczyni to ziemię bardziej wartościową dla potencjalnych deweloperów i będzie bardziej pożądaną, ponieważ jest to dodatkowy krok, którego nie muszą robić sami.
6. Kupuj, opracowuj i sprzedawaj:
W tym przypadku kupujesz ziemię z zamiarem samodzielnego zagospodarowania terenu, a następnie sprzedaży go użytkownikowi końcowemu. Na przykład kupujesz grunt, budujesz nowy dom budowy, a następnie sprzedajesz go kupującemu, który chce w nim mieszkać. Innym przykładem jest założenie winnicy i sprzedanie jej nabywcy, który będzie zarządzał winnicą i nią zarządzał.
7. Kupuj, opracowuj i wypożyczaj:
Wreszcie możesz rozwinąć ziemię, a następnie wydzierżawić ziemię komuś innemu. Na przykład, możesz kupić ziemię i zdecydować się na umieszczenie na niej parkingu, ponieważ nie jest tam duży parking w okolicy. Właściciel pobliskiej nieruchomości wielorodzinnej pyta, czy może od ciebie odstąpić, ponieważ nie ma wystarczająco dużo miejsca parkingowego dla swoich najemców.
Ryzyka, które należy rozważyć przy zakupie ziemi
Nierozwinięty kawałek ziemi z pewnością wydaje się mieć nieskończone możliwości. Jednak wkrótce odkryjesz, że istnieje wiele ograniczeń i wyzwań, przed którymi staniesz, próbując rozwijać lub sprzedawać tę ziemię. Rząd może ograniczyć rodzaj nieruchomości, którą można zbudować lub sposób, w jaki można z niej korzystać. Mogą wystąpić problemy środowiskowe, takie jak powódź lub zanieczyszczenia.
Oto pięć rodzajów ryzyka związanego z zakupem ziemi, aby mieć świadomość:
1. Klasyfikacja strefowa
Jednym z głównych problemów, z jakimi można się spotkać przy kupnie ziemi, są kwestie dotyczące zagospodarowania przestrzennego dotyczące sposobu wykorzystania ziemi. Każde miasto ma plan zagospodarowania przestrzennego. W zasadzie dzieli to miasto na różne obszary, w tym komercyjne, mieszkalne, rolnicze, przemysłowe, historyczne lub nawet mieszane.
Korzystanie z ziemi:
Pierwszym problemem, z którym będziesz musiał sobie poradzić, jest sposób wykorzystania ziemi. Jeśli ziemia jest przeznaczona na cele mieszkalne i planujesz budowę nieruchomości na lądzie, nie ma problemu.
Jednakże, jeśli chcesz zmienić sposób, w jaki ziemia jest podzielona na strefy, możesz mieć bitwę na rękach. Na przykład teren jest przeznaczony do użytku prywatnego i chcesz zbudować nieruchomość komercyjną na stronie. Niektóre z tych klasyfikacji stref mają kilkadziesiąt lat, więc miasto może być otwarte na reklasyfikację terenu, jeśli nowa funkcja ma sens w obecnym układzie miasta. Innym razem nie jest tak łatwo.
Będziesz musiał złożyć petycję do miasta, aby grunt został ponownie sklasyfikowany. Wiele miast będzie chciało, aby pokazać, że nastąpiła znaczna zmiana w sąsiedztwie, która uzasadnia zmianę w zakresie podziału na strefy. Będziesz musiał przesłać propozycję tego, co zbudujesz na stronie. Będziesz musiał wykazać, że twój rozwój jest zgodny z istniejącym planem zagospodarowania przestrzennego miasta i że nie będzie miał żadnych negatywnych skutków, takich jak powodowanie zalewania okolicznych obszarów lub zwiększanie ruchu.
Prawdopodobnie odbędzie się publiczne przesłuchanie. Nawet jeśli możesz zdobyć radę miasta na pokładzie, możesz mieć osobną walkę na rękach z sąsiadami, którzy będą składać petycje, aby uniemożliwić ci zbudowanie.
2. Ograniczenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego
Drugim czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę przy zakupie ziemi, jest wielkość rozwoju, który będzie można zbudować.
Obniżenie wymagań:
Zazwyczaj kod wymaga, aby twoja własność została zbudowana w pewnej odległości od sąsiednich linii nieruchomości. Obejmuje to przód, który jest prawdopodobnie ulicą, dwoma bokami i plecami. Stałe konstrukcje, takie jak dom, garaż lub pokład, muszą być budowane w pewnej odległości od linii własności.
W zależności od wielkości partii, którą przeglądasz, może to znacznie wpłynąć na rozmiar budowanej konstrukcji, potencjalnie powodując, że nie jest ona warta inwestycji.
Zasięg Lotu:
Ten kod służy do zapobiegania problemom związanym z zalaniem. Musi być określony procent partii, która nie jest objęta, gdzie deszcz może przedostać się do gleby, tak aby nie zalewała sąsiednich nieruchomości.
Współczynnik powierzchni podłogi:
Powierzchnia każdego piętra nieruchomości (niektóre miasta zawierają piwnice, inne nie) zostaną dodane razem, a następnie podzielone przez wielkość działki. Całkowita powierzchnia podłogi może być tylko pewnym procentem wielkości partii, którą wyznaczy każde miasto.
Wysokość:
Musisz znać wysokość konstrukcji, którą możesz zbudować. Jeśli planowałeś budynek z trzema rodzinami, ale miasto nie zezwoli na więcej niż dwie historie w tej lokalizacji, inwestycja nie będzie miała dla ciebie znaczenia finansowego.
Budynki z akcesoriami:
Będą obowiązywały ograniczenia kodowe dotyczące rozmiaru i rozmieszczenia konstrukcji, takich jak garaże i budki. Może istnieć wymóg liczby miejsc parkingowych, które musisz posiadać dla nieruchomości. Niektóre miasta mogą nawet wymagać pokrycia tych miejsc.
3. Problemy środowiskowe
Trzecie ryzyko zakupu surowca to nie wiesz, co leży pod ziemią. Możesz napotkać wysokie poziomy radonu lub azbestu. Gleba może być niestabilna i niezdolna do budowania. Jeśli budujesz na glebie, która nie jest stabilna, może to spowodować pęknięcie fundamentów Twojej nieruchomości.
Ziemia może znajdować się w strefie zalewowej. To nie będzie koniec świata, jeśli możesz podnieść posiadłość lub zmienić stopień gruntu, aby zapobiec powodziom. Ubezpieczenie powodziowe jest bardzo drogie i może stanowić przełom dla potencjalnych nabywców.
Są jednak wyjątki. Znaczna część Hoboken, New Jersey znajduje się w strefie zalewowej, ale ze względu na bliskość Nowego Jorku, ziemia w tym obszarze jest uważana za bardzo cenną.
4. Dostęp do narzędzi
Jak łatwo zdobyć narzędzia w danej lokalizacji? Obejmuje to kanalizację, bieżącą wodę, prąd, gaz, telefon, telewizję kablową i internet. Czy sąsiednie nieruchomości mają te usługi, czy też twoja działka leży w szczerym polu.
Jeśli twoja nieruchomość znajduje się w środku pustkowia i nie ma dostępu do linii kanalizacyjnej, możesz przeprowadzić test perkolacji na ziemi, aby ustalić, czy na obiekcie można zainstalować system septyczny. Ten test określa, jak szybko woda spływa z gleby. Zakładając, że ziemia przejdzie test perkolacyjny, będziesz musiał również wykopać studnię do wody pitnej, która łatwo kosztuje pięć cyfr.
Dostarczenie tych narzędzi do twojej nieruchomości może być znacznym wydatkiem. Jeśli nie możesz uzyskać dostępu do niezbędnych narzędzi, jest to katastrofa dla każdego potencjalnego rozwoju, który rozważałeś.
5. Brak dochodu, ale wydatki
Kupując surową ziemię, nic nie jest na ziemi, więc nie generuje dochodu. Bardzo trudno jest uzyskać pożyczkę na wolnym terenie, więc prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić gotówką za ziemię, pozostawiając dużo pieniędzy związanych z inwestycją.
Nie generuje się dochodu, ale nadal będziesz odpowiedzialny za wydatki na ziemi. Głównym wydatkiem będą podatki. Być może będziesz musiał zapłacić za utrzymanie ziemi, na przykład za regularne krojenie trawy.