Pozwalając IRS pomóc w inwestowaniu w nieruchomości
W naszej serii przychodów z wynajmu nieruchomości szukamy sposobu, w jaki wynajęty fourplex może zwrócić właścicielowi pieniądze i ulgi podatkowe. Obejmują one:
- Przychody z wynajmu po bezpośrednich wydatkach, ubezpieczeniach i podatkach od nieruchomości.
- Odliczenie amortyzacji w celu zrekompensowania podatków od dochodu z najmu.
- Odliczenie odsetek hipotecznych.
Porozmawiamy o odliczeniu odsetek od kredytu hipotecznego w tym artykule. Korzystając z naszej przykładowej nieruchomości zakupionej za 325,000 USD z pożyczką w wysokości 260 000 USD, nasze oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi około 16 814 USD w pierwszym roku pożyczki. Patrząc wstecz na nasze przepływy pieniężne z czynszów i obliczenia amortyzacji, siedzimy na potencjalnym zobowiązaniu podatkowym w wysokości 25 999 USD.
25 999 USD - 16,814 USD = 9185 USD
Nie jest to nic złego, ponieważ widzieliśmy, że pobieramy 15 192 dolary w gotówce, realizując wzrost wartości nieruchomości i płacąc podatki tylko w wysokości 9185 USD. Pamiętaj, że inne artykuły z tej serii omawiają amortyzację i inne dochody oraz odliczenia. W przypadku tego odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego, IRS pomaga ci zachować tę nieruchomość, podczas gdy ona ceni sobie wartość, a także ma pozytywny przepływ gotówki przy niższym obciążeniu podatkowym w tym momencie.
Inne zalety podatku od nieruchomości
Wszystkie twoje wydatki biznesowe:
Jeśli wyświetlasz reklamy dla najemców, możesz je odliczyć. Jeśli płacisz za hosting lub za stronę internetową swoich nieruchomości, możesz ją odliczyć. Konserwacja, regularne naprawy (nie ważne rzeczy, które muszą być zamortyzowane) i wydatki między lokatorami, takie jak malarstwo, podlegają odliczeniu.
Jeśli wynajmujesz profesjonalne firmy zarządzające lub płacisz prawnikowi i księgowemu za usługi związane z twoimi nieruchomościami, to jest to również odliczenie.
Jeśli będziesz śledzić, możesz nawet odliczyć wydatki na przejazdy, aby sprawdzić swoje nieruchomości.
Deprecjacja
To jest naprawdę dobre, ponieważ odliczasz wydatek, kiedy naprawdę nie wydajesz pieniędzy! Sprawdź u swojego księgowego, ale w większości przypadków IRS pozwoli Ci amortyzować wartość struktury, a nie ziemi, ponad 27,5 lat, jeśli jest to nieruchomość wynajmowana.
Załóżmy, że masz dom na wynajem, który kupiłeś za 187 000 $. Ziemia jest wyceniona na 37 000 $, więc twoja struktura jest warta 150 000 $. Podzielić to przez 27,5, aby otrzymać 5,455 USD. Możesz odliczyć to jako koszt amortyzacji każdego roku własności. Oczywiście żaden prezent od Wujka Sama nie pojawia się bez usterki. Część lub całość amortyzacji może podlegać odzyskaniu, jeśli sprzedajesz nieruchomość z zyskiem. W celu uzyskania szczegółowych informacji skonsultuj się z księgowym.
1031 Odroczona wymiana podatku
Tego zdecydowanie nie można kupić z zapasów. Kiedy sprzedajesz swoje akcje z zyskiem, jesteś winien aktualną stawkę podatku od zysków kapitałowych za rok sprzedaży. To samo dotyczy większości innych nieruchomości inwestycyjnych, ale nie dotyczy inwestycji w nieruchomości.
Zasady są skomplikowane, więc będziesz potrzebować księgowego i / lub firmy giełdowej 1031, aby wyjaśnić im swoją sytuację.
W bardzo prostym przeglądzie, jeśli przeniesiesz cały zysk ze sprzedaży wynajmowanej nieruchomości na inną nieruchomość, nie będziesz musiał płacić zysków kapitałowych z tego zysku, zamiast tego przekazywać je do czasu aż do ostatecznej sprzedaży.
Co więcej, możesz przejść na emeryturę jak król i zabrać go ze sobą! Cóż, nie technicznie. Jeśli zostawisz swoją własność swoim spadkobiercom, odziedziczą ją po "podwyższonej wartości". Oznacza to, że zostanie on odziedziczony po wartości Twojej śmierci, a wszystkie zyski kapitałowe znikną dla celów podatkowych! W międzyczasie możesz cieszyć się emeryturą z przepływu gotówki.
Tak więc, wynoś się i kup wypożyczony dom!