Podobnie jak w przypadku wszystkich transakcji związanych z przeniesieniem nieruchomości, musimy wiedzieć, czy rozliczamy "do" lub "do" daty zamknięcia, a także czy korzystamy z 360-dniowego "roku bankowego" lub 365-dniowy rok kalendarzowy.
Kroki są następujące:
- Określ liczbę dni od zamknięcia do dnia wygaśnięcia polisy.
- Oblicz koszt za dzień ubezpieczenia.
- Pomnóż liczbę dni razy ilość dziennie.
Zróbmy przykładową ofertę ubezpieczenia. Inwestor nieruchomości przejmuje polisę ubezpieczeniową na wynajem nieruchomości. Roczna premia za polisę wynosi 1350 USD. Premia za politykę została wypłacona w całości 12 lutego, a zamknięcie nastąpi 15 października tego samego roku. Używamy kalendarza 365 dni w roku i rozliczania "do końca". Oznacza to, że sprzedawca płaci za dzień zamknięcia.
- Liczba dni od 16 października do 11 lutego następnego roku to: 16 października + 30 listopada + 31 grudnia + 31 stycznia + 11 lutego = 119 dni
- 1350 USD podzielone przez 365 dni = dzienny koszt 3,70 USD
- 3,70 USD kosztu / dzień X 119 dni = proporcjonalna kwota 440,30 USD.
Kwota ta zostanie ZREDUKOWANA do Sprzedawcy i DEBITY do Kupującego.
Oświadczenie i deklaracja końcowa
Dlaczego na wyciągu końcowym transakcji na rynku nieruchomości znajdują się pozycje, które muszą być proporcjonalne?
- Pieniądze w depozycie - czasami konieczne jest podjęcie decyzji, czy część pieniędzy przechowywanych w depozycie w celu pokrycia wydatków powinna zostać zwrócona sprzedającemu, czy też pozostawać w depozycie dla kupującego.
- Ubezpieczenia - Składki ubezpieczeniowe są wypłacane z góry, więc sprzedawca zapłacił za cały rok ubezpieczenia. Na zakończenie niektóre z tych premii są zwracane sprzedawcy do końca roku, w którym nie będą właścicielami nieruchomości.
- Podatki od nieruchomości - jak ubezpieczenie, ale działa w drugą stronę. Załóżmy, że zbliżasz się w czerwcu, a podatkowe rachunki za ten rok pojawią się w listopadzie do zapłaty do 1 stycznia. Kupujący będzie właścicielem w czasie podatkowym, ale nie przez cały rok podatkowy. Tak więc sprzedawca zawdzięcza kwotę należną między zamknięciem a datą wymagalności podatku. Zazwyczaj kwota ta jest zapisywana stronie kupującego po zamknięciu, a kupujący płaci należne podatki.
- Czynsze - wynajem nieruchomości będzie miał czynsze zapłacone za miesiąc na początku miesiąca w większości przypadków. Tak więc, jeśli transakcja kończy się 15 dnia miesiąca, sprzedawca otrzymał zapłatę za cały miesiąc, ale tylko za połowę kwoty. Kupujący zostanie uznany za kwotę czynszu za ostatnie 15 lub 16 dni miesiąca.
- Komercyjne opłaty leasingowe - istnieje kilka rodzajów leasingu o różnych strukturach płatności. Jest to skomplikowane, ale zamknięcie będzie wymagało opłacenia tego, co należy do sprzedawcy za okres posiadania, a reszta należy do nowego właściciela.
- Farmy i ranczo dzierżawione - Często gospodarstwa i rancza mogą dzierżawić ziemię od sąsiada lub od rządu w celu wypasu. Jeśli tak, wszelkie przedpłaty, które mają zastosowanie do czasu po zamknięciu, będą musiały zostać przekazane sprzedawcy, ponieważ nie są już właścicielami. Kupujący będzie odpowiedzialny za to.
Ważne jest, aby wiedzieć, że są to akceptowane praktyki, ale niektóre z nich można negocjować w ramach umowy zakupu. Nie są odziani w żelazo. Zwłaszcza z nieruchomościami komercyjnymi, profesjonalny specjalista od nieruchomości może być cenny dla swojego klienta, wskazując obszary umowy, które mogą być negocjowane, jeśli trafią na impas cenowy.