Oprócz obliczenia zwrotu z kapitału w pierwszym roku , inwestor nieruchomości może chcieć poznać zwrot z kapitału własnego prognozowany na przyszłe lata lub doświadczony po pierwszym roku.
Może to być ważne, ponieważ po tym, jak nieruchomość zyska na wartości, a kredyt hipoteczny zostanie nieco spłacony, kwota kapitału zainwestowanego w tym momencie może być lepiej wykorzystana w innym miejscu, jeśli obecny zwrot z kapitału własnego jest niski.
- Trudność: łatwa
- Wymagany czas: 10 minut
Oto jak
- Uzyskaj możliwie dokładną prognozę bieżącej lub prognozowanej wartości nieruchomości. W tym przykładzie użyjemy 510 000 USD jako wartości nieruchomości.
- Określ wypłatę kredytu hipotecznego. Dla naszego przykładu załóżmy, że saldo kredytu hipotecznego wynosi 375 000 $.
- Następnie obliczyć Cash Flow After Taxes (CFAT) . Wykorzystamy 17 000 $.
- Nasz zwrot z kapitału to CFAT / (Value - Payoff):
17 000 USD / (510 000 USD - 375 000 USD) = 0,126 lub 12,6% to nasz zwrot z kapitału
Wskazówki
- W tym przykładzie zysk z kapitału własnego wydaje się wielki w porównaniu do dominujących stóp procentowych. Jeżeli jednak hipoteki zostałyby spłacone więcej, a wartość wzrosła więcej, wynik mógł być o połowę niższy lub powiedzieć 6%.
W takim przypadku możliwe jest, że sprzedaż nieruchomości i inwestowanie w inny byłby mądrzejszy ze względu na lepszy ROE na nowej nieruchomości.
Przyjrzyjmy się ROI w inwestycjach nieruchomości
Istnieje kilka bardzo dobrych powodów, dla których inwestorzy uważają, że przenoszenie aktywów z rynków akcji i obligacji do nieruchomości może radykalnie zwiększyć ich ROI, zwrot z inwestycji.
Spójrzmy, co sprawia, że nieruchomości są tak lukratywne:
- Ubezpieczalne: Jest to rzecz materialna, którą ubezpieczycie od utraty. Jeśli zostanie uszkodzony lub zniszczony, otrzymasz odszkodowanie. Jeśli posiadasz udziały w spółkach giełdowych, a firma zbankrutuje lub są złe wiadomości, a twoje ceny akcji się zawalają, to są przerwy.
- Finite: Mogą drukować i wydawać udziały w firmie, ale na świecie jest tylko tyle nieruchomości. Tak, możesz coś na nim zbudować, ale wciąż jest to jedyny na zawsze wyjątkowy kawałek ziemi.
- Zyski z zysków kapitałowych: Twój zysk w przypadku sprzedaży akcji realizowany jest w roku, w którym został sprzedany, bez wyjątków. Możesz skorzystać z 1031 Tax Deferred Exchange od IRS, aby odroczyć podatki od zysków kapitałowych od zysków ze sprzedaży inwestycji w nieruchomości. W rzeczywistości możesz odroczyć to na zawsze! Jeśli przez lata rozbudowywałeś swój portfel, prawidłowo wykorzystując 1031 giełd, nie zapłaciłeś żadnych podatków od zysków kapitałowych. Jeśli umrzesz, twoi spadkobiercy odziedziczą nieruchomość po obecnej podwyższonej wartości, a wszystkie te zyski kapitałowe po prostu znikną! Tak, możesz w pewien sposób zabrać go ze sobą.
- Przepływy pieniężne i dochody z inwestycji: Nieruchomości z biegiem czasu zyskały na wartości, chociaż po drodze pojawiają się czkawka. Tak więc, posiadając nieruchomość na wynajem, zyskujesz na wartości dzięki uznaniu i wynajmujesz ją kosztem dodatnich miesięcznych przepływów pieniężnych.
- Wzrost kapitału poprzez spłatę kredytu hipotecznego: Co miesiąc spłacasz kredyt hipoteczny, a jego część trafia do kapitału własnego. Budujesz wartość aktywów, za którą możesz pożyczyć po bardzo korzystnych stawkach.
- Odliczenia od wielkich wydatków: Możesz odliczyć wydatki na zarządzanie, konserwację i eksploatację, a także podatki od nieruchomości od dochodów, a nawet od innych inwestycji.
- Amortyzacja jest darem: możesz stracić wartość struktury (nie ziemi) przez 27,5 lat. To nie są pieniądze, które wydałeś, ale każdego roku dostajesz odpis w wysokości dolara za dolara w stosunku do dochodu z tytułu amortyzacji.
- Doskonała dźwignia niskiego ryzyka: Korzystając z kredytów hipotecznych, możesz wykorzystać 80% lub więcej kosztów zakupu wynajmu nieruchomości. Po co wydać 200 000 USD na zakup jednej gotówki w domu, skoro można kupić cztery z nich z zaliczkami i wpłacać te cztery przepływy pieniężne do banku co miesiąc?