Typy dzierżaw: Jak działają i jak są obliczane
Niektóre umowy dzierżawne sprawdzają się w przypadku różnych dochodów, co pozwala najemcy płacić niższe opłaty leasingowe w okresach o niższych przychodach.
Gospodarki zmieniają się, a czasami komercyjne dzierżawy zapewniają znacznie lepszy zwrot niż nieruchomości na wynajem. Inwestorzy posiadający jedynie doświadczenie w zakresie wynajmu domów jednorodzinnych często wahają się przed komercyjnym leasingiem, ponieważ jest to bardziej skomplikowane. Może być jednak warte dodatkowej edukacji. Lokalni najemcy są zazwyczaj bardziej zorientowani na biznes i mają doświadczenie w zakresie wynajmu. Jeśli nie, często zatrudniają specjalistów od nieruchomości lub prawników, którzy zajmują się dzierżawą.
Do nieruchomości komercyjnych należą centra handlowe, profesjonalne biura, centra taśmowe i wolno stojące budynki wykorzystywane do biur i powierzchni handlowych. Udane firmy niechętnie zmieniają lokalizację, chyba że potrzebna jest większa przestrzeń. Uchwycenie dobrego najemcy w biurze lub powierzchni handlowej może oznaczać lata niezawodnego dochodu z wynajmu i dodatnich przepływów pieniężnych.
Jest to szczególnie ważne, jeśli przestrzeń znajduje się w obszarze o dużym natężeniu ruchu, co zapewnia stały napływ firmy. Najemca niechętnie się poruszy, gdy nie będzie pewny, czy utrzyma poziom biznesu, z którego korzystają w obecnym miejscu.
W zależności od rodzaju najmu, najemca często płaci za naprawy i ulepszenia.
Zajmują się nieruchomością, ponieważ mają klientów na miejscu. Chcą, aby mieli przyjemne doświadczenie, więc wrócą. Istnieją różne rodzaje dzierżawy i często opierają się na rodzaju dzierżawy. Przyjrzyjmy się tym typom dzierżaw, w jaki sposób działają i jak są obliczane.
Rent Per Square Foot
Czynsz jest ustalony na xxxx $ za metr kwadratowy wynajętej powierzchni. Może to być wyrażone jako kwota roczna lub miesięczna.
- Przykład z roczną kwotą: powierzchnia biurowa o powierzchni 2,200 stóp kwadratowych jest oferowana za cenę 11,50 USD za metr kwadratowy. 2 200 X 11,50 USD = 25 300 USD rocznie za czynsz.
- Przykład: ten sam budynek i czynsz za miesięczną kwotę: 2 200 X 11,50 USD = 25 300 USD. Podzielić przez 12 miesięcy, aby uzyskać miesięczną kwotę wynajmu w wysokości 2 108,33 USD.
Procent dzierżawy
Wielkość sprzedaży detalicznej może się znacznie różnić ze względu na wiele czynników, w tym gospodarkę, a także lokalizację. Z tego powodu, w przypadku wynajmu powierzchni komercyjnych, powszechną praktyką jest ustalanie czynszu podstawowego, który jest im absolutnie niezbędny, a następnie płacenie najemcy części procentowego dochodu brutto ze sprzedaży detalicznej poza stawką podstawową. . Jest to logiczne, ponieważ jeśli lokalizacja jest dobra, sprzedaż detaliczna powinna wzrosnąć i umożliwić najemcy możliwość płacenia wyższego czynszu.
Istnieją dwa sposoby obliczania wartości procentowej:
1. Minimalny czynsz podstawowy + procent w stosunku do określonej kwoty bazowej: w tym przypadku lokator płaci minimalny podstawowy czynsz miesięczny, a następnie dodaje procent wszystkich wpływów brutto nad określoną kwotą bazową. Przykład: 1.000 USD miesięcznie czynszu podstawowego i 5% wszystkich wpływów brutto powyżej 50 000 USD miesięcznie. Korzystając z miesięcznych przychodów brutto w wysokości 72 000 USD, obliczamy w ten sposób:
72 000 USD - 50 000 USD = 22 000 USD
22,000 x 0,05 = 1 100 USD
1.100 USD + podstawa 1000 USD = miesięczny czynsz w wysokości 2100 USD
2. Minimalny czynsz podstawowy + procent wszystkich wpływów brutto: W tym przypadku nie ustalamy dochodów z dolnego progu, zanim nastąpi procentowy wzrost czynszu. Czynsz jest płacony od wszystkich wpływów brutto od zera. Przykład: 500 USD czynszu bazowego + 2% wpływów z wpływów brutto. Jeśli użyjemy poprzednich numerów, weźmiemy 2% z całego 72 000 USD i dodamy do czynszu podstawowego, tak jak tutaj:
72 000 USD X 0,02 = 1 440 USD
1 440 USD + 500 USD = miesięczny czyn 1,940 USD
Negocjowanie czynszu za powierzchnię komercyjną może być dość skomplikowane. Potencjalny najemca biznesowy zna swoje koszty prowadzenia działalności i przewidywane przychody. Będą chcieli dopasować czynsz do swoich kosztów, tak aby mogli liczyć na pewien poziom zysku. Właściciel nieruchomości zna swoje koszty posiadania i to, czego potrzebuje, aby uzyskać czynsz, aby zapewnić dodatnie przepływy pieniężne. Wygrana-wygrana jest typowym wynikiem negocjacji handlowych.