Można go również obliczyć w kolejnych latach w oparciu o prognozowaną wartość nieruchomości pomniejszoną o saldo kredytu hipotecznego. Byłaby to aktualna inwestycja kapitałowa, którą miałbyś w nieruchomości skorygowaną o wzrost wartości i spłatę kredytu hipotecznego.
Dlaczego mierzyć ROE w latach przyszłych?
W przeciwieństwie do niektórych innych zwrotów z inwestycji, zwrotu z inwestycji, ten mierzy twój zysk na zmieniającej się liczbie. Środki pieniężne, które wpłaciłeś do zaliczki, nie uległy zmianie, ale z biegiem lat zmieniają się inne czynniki i zmieniają Twój zwrot z kapitału. To dlatego, że zmienia się twój kapitał własny. Najpierw przyjrzyjmy się, jakie korzyści możesz czerpać z posiadania nieruchomości na wynajem:
- Spłacanie pożyczki: w miarę kontynuowania spłat kredytu hipotecznego spłacasz główny kredyt pożyczkowy. Twój kapitał wzrasta, ponieważ jesteś winien mniej w stosunku do wartości.
- Docenianie wartości: Twój dom docenia wartość w czasie. Tak więc, obniżając to, co jesteś winien, zwiększasz również swoją wartość. Różnica między nimi wzrasta; sprawiedliwość.
- Przepływy pieniężne : co miesiąc będziesz płacić za gotówkę, pieniądze zapłacone w czynszu, które są ponad spłatą kredytu hipotecznego i wydatków.
- Oszczędności z podatku dochodowego: Amortyzacja to ogromna korzyść. Każdego roku można odliczyć od dochodu z czynszu część wartości struktury jako amortyzację. Nic nie wydałeś, ale potrącenie jest dokładnie takie, jakie miałeś.
To są niesamowite zalety, które sprawiają, że nieruchomości są o wiele lepsze niż inne aktywa inwestycyjne. Widzimy jednak, że jest ich kilka, którzy zmieniają nasz kapitał, który stale rośnie. Spójrzmy na przykład:
Kupujesz dom do wynajęcia za 100 000 $ z 20 000 $ w dół. W roku zakupu widzisz, że jest wart 100 000 $, ale jesteś winien tylko 80 000 $, ponieważ masz 20 000 USD jako kapitał własny.
Załóżmy, że Twoje roczne dodatnie przepływy pieniężne wynoszą 3600 USD lub 300 USD miesięcznie w stosunku do hipoteki i wydatków. Zatem nasz ROE wynosi 3 600 USD / 20 000 USD, czyli 0,18 = 18% zwrotu z kapitału. Jesteś guru inwestycyjnym!
Teraz posuwajmy się naprzód dziesięć lat. Spłaciłeś kredyt hipoteczny, a dom zyskał na wartości, teraz warty 118 000 $. Saldo zadłużenia z tytułu hipoteki spadło z 80 000 do 66 000 USD. Teraz spójrz na swój kapitał własny. 118 000 USD - 66 000 USD = 52 000 USD, twój nowy kapitał własny w naszym prostym przykładzie. Teraz zróbmy ponownie obliczenia dla ROE. Otrzymujesz nieco więcej na czynsz, więc twoje przepływy pieniężne wynoszą teraz 4400 $ rocznie. 4 400 USD / 52 000 USD = 8,5% Zwrot z kapitału.
Co się stało? To proste, ponieważ wzrost wartości kapitału na pewno nie byłby w stanie szybko podnieść czynszów. Czy to nadal jest świetna inwestycja? Sprawdź, co możesz teraz zrobić z 52 000 $. Być może nadszedł czas na sprzedaż i reinwestowanie.