Susan Dawson, wspólnik Waltz, Palmer and Dawson, LLC, omawia pytania, które powinieneś zadać sobie przed podpisaniem umowy leasingu komercyjnego.
1. Czy przeczytałem i zrozumiałem całą umowę najmu?
Tak, musisz to przeczytać.
Wiem, to bardzo długi (i skonfrontuj to, niezbyt interesujący) dokument, ale musisz wiedzieć, co to jest w nim.
Sprawdź warunki. Nie zakładaj, że to dobrze. Upewnij się, że sprawdziłeś datę początkową, końcową, czynsz, eskalację czynszu i inne specjalne warunki, na które wynegocjowałeś. Upewnij się również, że wiesz, co masz obowiązek zrobić.
Do czego zobowiązany jest właściciel lokalu? Czy możesz to zakończyć? Upewnij się, że wiesz, w co się pakujesz.
2. Czy wynegocjowałem najlepszą możliwą ofertę?
Tylko dlatego, że ci dzierżawią, nie oznacza, że negocjacje się skończyły. Wiele warunków umowy najmu nadal podlega negocjacjom. Kiedy ją czytasz, zrób listę wszystkich przepisów, których nie lubisz i wyślij do właściciela. Możesz być zaskoczony tym, jak bardzo są gotowi się zmienić.
3. Czy mam już swoją strukturę biznesową?
Jeśli chcesz być chroniony przez tę korporacyjną powłokę , upewnij się, że jest na miejscu.
Upewnij się, że masz swój Akt Założycielski dla korporacji lub Statutów (niektóre kraje nazywają te dokumenty certyfikatami) dla LLC od Sekretarza Stanu przed podpisaniem.
4. Czy rozumiem terminologię najmu?
Na przykład większość umów najmu używa terminu "CAM", który oznacza "Konserwacja obszaru wspólnego".
Powinieneś otrzymać procent CAM, za który jesteś odpowiedzialny, na podstawie procentu wynajmowanego budynku.
Upewnij się, że wartość procentowa zależy od wielkości budynku i nie zależy od tego, ile budynku zostanie wynajęte.
5. Czy rozważałem prośbę o dzierżawę CAM Stop?
Większość umów najmu w tych dniach to "potrójna sieć" (co oznacza, że płacisz czynsz, a także proporcjonalną część podatku od nieruchomości i podatków od nieruchomości).
Możesz poprosić właściciela o dzierżawę CAM Stop, co oznacza, że płacisz tylko za wzrost opłat CAM i podatków od nieruchomości powyżej początkowego roku leasingu (często nazywany "rokiem bazowym").
Podczas gdy wynajmujący może podnieść twoją podstawową stawkę najmu, to bierze ona dużo "tajemniczej opłaty" z czynszu. Możesz też poprosić o limit na CAM, aby nie mógł wzrosnąć o więcej niż określony wynegocjowany procent.
6. Czy czytałem definicję CAM?
Jest to prawdopodobnie jedna z najbardziej kłopotliwych części umowy najmu i będziesz zaskoczony, ile płacisz. Sprawdź, czy nie płacisz za rzeczy związane z działaniami marketingowymi właściciela lub opłatami prawnymi związanymi z negocjowaniem innych umów najmu.
Inne rzeczy, które możesz chcieć uderzyć, to wszelkie opłaty administracyjne przekraczające 3%, płacenie za świadczenia dla pracowników wynajmującego, koszty budowy innych dzierżaw.
Przeczytaj więcej o negocjowaniu warunków CAM.
7. Jaka jest moja odpowiedzialność za wydatki kapitałowe?
" Nakłady kapitałowe " stosowane w leasingu komercyjnym zazwyczaj odnoszą się do poważnych wydatków strukturalnych, tj. Dachu, fundamentu, ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji i innych poważnych napraw / wymiany.
To, co jest "standardowe", różni się od miasta do miasta i własności do nieruchomości, ale zazwyczaj doradzam klientom przed podpisaniem umowy najmu, która przenosi ciężar kosztów naprawy lub wymiany na najemcę. Jeśli twój właściciel wymaga, abyś zapłacił za te koszty, istnieją kompromisy.
Na przykład, jeśli dzierżawa mówi, że jesteś odpowiedzialny za naprawę i wymianę HVAC, zasugeruj właścicielowi, że uderzył "zastępstwo", a twój obowiązek naprawy jest ograniczony do umowy serwisowej, może dwa razy w roku, i że jesteś odpowiedzialny za wszystkie naprawy ogólne do pewnej rocznej maksymalnej kwoty.
8. Czy dzierżawa podlega cesji ?
Sprawdź, czy wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu w przypadku, gdy poprosisz o zlecenie; to znaczy, aby ktoś inny przejął leasing, jeśli sprzedajesz firmę. W przypadku wielu firm Twoja lokalizacja stanowi dużą wartość.
Jeśli wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy, gdy poprosisz o zlecenie, może to zabić twoją sprzedaż. Poproś właściciela o usunięcie tego postanowienia lub zezwolenie na jego modyfikację, aby nie obowiązywał w przypadku sprzedaży Twojej firmy. Zrozum, że właściciel nadal będzie chciał odebrać zlecenie, jeśli nowy najemca nie jest akceptowalny finansowo.
9. Czy potrzebuję osobistej gwarancji ?
Jeśli możesz uciec z podpisaniem umowy najmu bez osobistej gwarancji, masz wielkie szczęście. Większość właścicieli ziemskich w tych dniach nie podpisze, chyba że osobiście zagwarantujesz dzierżawę. Ale gwarancje są negocjowalne.
Rozważ zapewnienie gwarancji tylko na część okresu leasingu, powiedzmy połowę. Lub wynegocjuj gwarancję, która potrwa od 6 do 12 miesięcy po zakończeniu wypowiedzenia, a nie przez pozostałą część okresu leasingu.
10. Czy jestem realistą?
Jeśli twoja dzierżawa stanowi 3% większej nieruchomości, właściciel będzie o wiele mniej skłonny do negocjacji z tobą, niż gdyby twoja przestrzeń wynosiła 25% lub więcej. Aby naprawdę zrozumieć, jakie przedmioty są ważne do wynegocjowania, rozważ wynajęcie prawnika, aby przejrzał dokument i pomógł w negocjacjach.
Twoja dzierżawa może wydawać się niewiarygodnie jednostronna i uciążliwa, ale istnieją pewne bardzo dobre powody dla wielu z tych przepisów, a prawnik może ci pomóc w podjęciu decyzji, kiedy należy wyciąć i uruchomić, a kiedy ryzyko jest tego warte.
Po więcej informacji
Znajdowanie i dzierżawa lokalizacji firmy