- Dochód brutto (GPI)
- Dochód z działalności brutto (GOI)
- Mnożnik czynszu brutto (GRM)
- Przepływy pieniężne przed opodatkowaniem (CFBT)
- Przepływy pieniężne po opodatkowaniu (CFAT)
- Wynik operacyjny netto (NOI)
- Stopa kapitalizacji (Cap Rate)
- Równowaga progowa
- Zwrot z kapitału pierwszego roku
Dlaczego idziemy na kłopoty
Inwestowanie w nieruchomości na wynajem cieszy się większym zainteresowaniem niż kiedykolwiek. Gdy czytasz lub oglądasz w telewizji informacje o inwestorach typu fix & flip, często sprzedają te domy wynajmującym inwestorom. Pomyślny inwestor do wynajęcia może mieć dziesiątki domów w swoim portfelu. Są ostrymi inwestorami, albo nie będą grabić w przepływie gotówki z wielu domów. Będziesz chciał móc zrozumieć i omówić z nimi "liczby". Rzućmy okiem na korzyści płynące z inwestowania w nieruchomości na wynajem.
Deprecjacja
Odliczenie amortyzacji jest cennym elementem w naszej analizie właściwości. Dla ludzi w wysokich przedziałach podatkowych z innymi inwestycjami, może nawet pozwolić na zmniejszenie zysków z innych inwestycji. Oczywiście, skontaktuj się z księgowym w tej sprawie. Jednak gdy koszty i amortyzacja są w rzeczywistości wyższe niż podatki, tracisz do wykorzystania w stosunku do innych dochodów z inwestycji.
W rzeczywistości nie jest to strata gotówkowa, ponieważ amortyzacja nie jest gotówką z kieszeni. Jest to obliczona liczba traktowana jako wydatek dla celów podatkowych. Ponieważ nie wydałeś go, możesz nadal mieć dodatnie miesięczne przepływy pieniężne, wykazując jednocześnie straty operacyjne dla podatków.
Przepływ gotówki
Przyjmowanie miesięcznych przepływów pieniężnych do banku jest dużym wyzwaniem dla wynajmujących inwestorów.
Wykonanie ich należytej staranności i praw do zakupu może spowodować dwucyfrowe zwroty i solidny przepływ gotówki przez lata. Przepływy pieniężne są funkcją wielu czynników wejściowych i każda z nich może zmienić i zniszczyć lub poprawić przepływy pieniężne. Niektóre mają wpływ na rynek i gospodarkę. Jeśli główny lokalny pracodawca zamknie się lub ruszy, popyt na wynajem nieruchomości może gwałtownie spadać w ciągu nocy. Jest to coś, czego nie możesz kontrolować, ale miejmy nadzieję, że unikniesz, wykonując swoją należytą staranność o zdrowie i plany lokalnych pracodawców. Jeśli są zdrowi i przynoszą zyski dzięki niedawno przedłużonej dzierżawie, prawdopodobnie jesteś w dobrej formie.
Podatki od nieruchomości
Możesz odliczyć podatki od nieruchomości dla celów podatku dochodowego. Jeśli Twoja firma jest właścicielem nieruchomości, musisz zapłacić podatek od nieruchomości od tej nieruchomości. W ten sam sposób, gdy osoby fizyczne płacą podatek od nieruchomości od szacowanej wartości swoich domów, firmy płacą podatek od nieruchomości od oszacowanej wartości ich nieruchomości (gruntów i budynków). Jeżeli sprzedaje się nieruchomości, podatek za dany rok jest rozdzielany między poprzednich i nowych właścicieli, w zależności od tego, ile roku posiadał nieruchomość.
1031 Odroczona wymiana podatku
Możesz, zgodnie z bardzo surowymi zasadami, sprzedać nieruchomość z zyskiem i przetransferować dochody do innej nieruchomości bez konieczności płacenia podatku od zysków kapitałowych.
Oto, co mówi Internal Revenue Code, tytuł 26, sekcja 1031: "Nie można uzyskać zysków lub strat związanych z wymianą mienia przeznaczonego do użytku produkcyjnego w handlu lub firmie lub inwestycji, jeżeli takie mienie jest wymieniane wyłącznie na mienie tego samego rodzaju. który ma się odbyć w celu produktywnego wykorzystania w handlu, przedsiębiorstwie lub w celach inwestycyjnych. " Własność podobnego rodzaju oznacza po prostu inne nieruchomości i nie wymaga wymiany gruntów lub urzędów na biuro.
Faktem jest, że istnieje niewiele klas aktywów inwestycyjnych i strategii, które można porównać z nieruchomościami na wynajem. Ludzie potrzebują miejsca do życia, a posiadanie domu nie jest możliwe dla niektórych i nie jest pożądane przez innych.