W przeciwieństwie do hurtowni artykułów spożywczych, nieruchomości są niskie koszty ogólne i wysoki zysk.
Sprzedaż nieruchomości w artykułach i książkach jest zarówno dobra, jak i zła. Spójrzmy najpierw na ogólną definicję: Sprzedaż hurtowa nieruchomości zajmuje pozycję między sprzedawcą a nabywcą i czerpie korzyści z natychmiastowej odsprzedaży nieruchomości bez znaczącej rehabilitacji lub czasu własności.
To moja definicja, ale zgadza się z moim zdaniem, biorąc pod uwagę moje obszerne, niezależne pisanie prac jako pisarz-duch dla "guru" inwestującego w nieruchomości. Można to nazwać "przerzucaniem", ale sprzedaż hurtowa wydaje się dodawać trochę profesjonalizmu.
Kontrastując to z innymi hurtownikami w różnych branżach, jest to naprawdę bardzo niskie koszty ogólne i wysokie marże zysku. Nie masz:
- wynajem i utrzymanie powierzchni magazynowej.
- przestrzeń biurowa do zarządzania i sprzedaży.
- pracowników do zarządzania zapasami.
- ciężarówki do transportu zapasów.
- ubezpieczenie obejmujące wszystkie powyższe.
- konieczność zakupu od producentów luzem przed sprzedażą.
Te koszty ogólne są znaczące, a większość hurtowników osiąga zyski w bardzo małych pojedynczych cyfrach. Natomiast hurtownik nieruchomości:
- może pracować z ich kuchennym stołem.
- nie potrzebuje niczego magazynować.
- nie potrzebuje pracowników ani ubezpieczenia dla nich lub obiektów.
- może kontrolować dużą wartość aktywów przy stosunkowo niewielkiej ilości pieniędzy z kieszeni.
Kto jest Twoim klientem w hurtowniach nieruchomości?
Zanim zaczniesz dochodzenie w sprawie zakupu lub kontroli nieruchomości, potrzebujesz kupujących w oczekiwaniu. Nazywa się to budowaniem listy nabywców i ma kluczowe znaczenie dla Twojego sukcesu.
Twoimi głównymi klientami są inni inwestorzy: kupujący nieruchomości na wynajem lub inwestorzy typu fix & flip. Możesz sprzedawać detalicznie konsumentom, ale jest to bardziej ryzykowne i kosztowne ze względu na koszty marketingu i prowizji.
Musisz zbudować listę kupujących poprzez budowanie relacji z innymi inwestorami. Możesz dołączyć do prawdziwych klubów inwestycyjnych, aby im sprostać.
Możesz reklamować je poprzez prowadzenie nieruchomości na sprzedaż w gazetach i Craigslist. Zasadniczo, musisz spotkać jak najwięcej inwestorów nieruchomości, jak to możliwe, i musisz zachować bazę danych lub plik z minimum tych informacji o każdym z nich:
- ich dzielnice zainteresowania.
- ich główny interes; czy naprawią i przerzucą, czy kupują nieruchomości na wynajem?
- ich przedział cenowy i cele zysku; innymi słowy, co zapłacą za dom?
Nie wychodź i nie szukaj nieruchomości lub nie prowadzisz marketingu, dopóki nie masz co najmniej kilku aktywnych inwestorów na liście kupujących. Nie będziesz chciał zaangażować się w posiadanie nieruchomości bez rozsądnej perspektywy jej szybkiej sprzedaży.
Jakie są Twoje źródła nieruchomości do sprzedaży nieruchomości?
Gdy kupujący znajdą się na liście, nadszedł czas, aby wyjść i znaleźć nieruchomości, które przyniosą zysk jako hurtownik. Oni mogą być:
- Foreclosures.
- właściciel zajmował pre-foreclosures.
- właściciel zajmowany przez sprzedawców w trudnej sytuacji.
- zaniechane pre-Foreclosures.
- instytucje rządowe sprzedane na aukcji.
Foreclosures są łatwe do znalezienia za pośrednictwem stron wykluczenia i innych źródeł, które publikują listę nieruchomości wykluczenia. Nieruchomości zajmowane przez właściciela zwykle wymagają marketingu. Metody sprzedaży hurtowej nieruchomości obejmują:
- znaki bandytów.
- ogłoszenia w gazetach.
- Reklamy Craigslist.
- strona internetowa hurtownika.
- wyprzedaż blogger inwestora.
- marketing witryn społecznościowych.
- relacje z agentami nieruchomości i brokerami kredytów hipotecznych.
Gdy zlokalizujesz nieruchomość, która może być odpowiednia dla jednego z twoich kupujących, następne numery i należyta staranność będzie następna. Musisz być bardzo ostrożny przy pokrywaniu wszystkich swoich kosztów, a także całkiem bliskiej wizji tego, co kupujący będzie miał na pokrycie kosztów, szczególnie w przypadku umowy fix & flip. Innymi słowy, musisz wymyślić wartość nieruchomości na obecnym rynku, a następnie odjąć te elementy, aby zobaczyć, ile możesz za to zapłacić:
- zniżka do wartości, którą kupujący będzie chciał.
- czynsz, który można obciążyć, jeśli kupujący jest inwestorem nieruchomości na wynajem.
- koszty rehabilitacji, jeśli kupujący jest inwestorem typu fix & flip.
- twoje koszty w doprowadzeniu do tabeli zamknięcia.
- twój pożądany zysk.
Jeśli uruchomisz wszystkie liczby i zauważysz, że ta nieruchomość może zostać szybko odsprzedana jednemu z kupujących na liście, nadszedł czas, aby zlecić jej zakup lub zablokować kontrolę za pomocą jednej z dwóch metod:
- Umowa cesji - Podpisujesz umowę ze sprzedającym, która pozwala ci "przypisać" twoje prawa i obowiązki do zakupu innej osobie (ostatecznie kupującemu). Będziesz potrzebował kilku poważnych pieniędzy, ale nie będziesz potrzebować dalszego finansowania za pomocą tej metody. Idziesz do kupującego i wykonujesz cesję swoich praw za cenę, która obejmuje Twój zysk. Twój nabywca przejmuje i zamyka.
- Kontrakt do zakupu - Podpisujesz umowę, by kupić nieruchomość. Będzie to wymagało dwóch zamknięć, jednego do zakupu, a następnego do kupienia od ciebie. Będziesz potrzebować poważnych pieniędzy, a będziesz potrzebować finansowania transakcji, aby zapłacić za dom i odebrać opłatę i zwrot kosztów od drugiego zamknięcia.
Jest to oczywiście przegląd procesu, ale powinien pomóc osobom zainteresowanym sprzedażą nieruchomości, aby skorzystać z innych linków i dowiedzieć się więcej.