Inwestorzy nieruchomościowi, jeśli są korzystni finansowo, mogą przejąć istniejącą hipotekę od sprzedającego przy nabyciu nieruchomości inwestycyjnej. Kiedy to nastąpi, wymagane jest oprocentowanie dla zakładanego oprocentowania kredytu hipotecznego.
Ponieważ odsetki hipoteczne są spłacane z dołu, sprzedający zawdzięcza nabywcy odsetki "do lub przez" w dniu zamknięcia, ponieważ kupujący będzie płacił te odsetki od następnej płatności po zamknięciu.
Tak jak w przypadku większości warunków, będziemy musieli dowiedzieć się w umowie zakupu, czy będziemy rozliczać się w czasie lub przez zamknięcie.
- 1. Obliczyć dni zainteresowania sprzedającego wobec kupującego.
- 2. Określić kwotę za dzień odsetek.
- 3. Pomnóż liczbę dni przez kwotę / dzień dla sumy.
Zróbmy próbną propację. Inwestor nieruchomości zamyka 16 lipca nieruchomość na wynajem. Saldo kredytu hipotecznego wynosi 257,505 USD, oprocentowanie 6,75%, a my korzystamy z 365-dniowego roku kalendarzowego. Będziemy naliczać "do końca" w dniu zamknięcia. Oznacza to, że sprzedający płaci za dzień zamknięcia odsetek.
- 1. Sprzedawca dni ma do kupującego 16 lat w okresie od 1 lipca do 16 lipca.
- 2. 257,505 X 0,0675 = 17381,59 PLN podzielone przez 365 dni = 47,62 USD / dzień
- 3. 47,62 $ na dzień X 16 dni = 761,92 USD od Sprzedawcy do Kupującego
Byłby to DEBIT sprzedający i KREDYT dla Kupującego.
O Prorating w transakcjach na rynku nieruchomości
Proporcja odsetek hipotecznych w założeniach nie jest tak powszechna, ponieważ założenia hipoteczne nie są powszechne.
W oświadczeniu końcowym, mieszkalnym lub komercyjnym, znajduje się szereg pozycji, które wymagają proporcjonalności środków, aby upewnić się, że kupujący i sprzedający płacą udział w opłacie w oparciu o datę zamknięcia.
Podatki od nieruchomości
Podatki od nieruchomości są wypłacane z dołu, co oznacza rok poprzedni. Podatność na podatek od nieruchomości jest prawdopodobnie najczęstsza, ponieważ podatki są zazwyczaj płacone corocznie, a nie miesięcznie.
Ponadto, jeśli istnieje hipoteka, prawdopodobnie istnieje depozyt podatków pobranych co miesiąc, aby mieć pewność, że roczna kwota rozliczona może zostać pokryta w momencie otrzymania. W zależności od daty zamknięcia, kupujący otrzyma kredyt na kwotę podatku, który będzie należny od tego dnia, z powrotem na początek roku podatkowego. Następnie zapłacą pełną kwotę podatku, gdy będą należne. Sprzedawca będzie faktycznie płacił kupującemu część swoich rocznych podatków, aby następnie wykorzystać je w czasie podatkowym.
Ubezpieczenie nieruchomości
Kupujący będzie odpowiedzialny za ubezpieczenie od dnia zamknięcia. Sprzedawca mógł opłacić z góry pewne ubezpieczenie, więc otrzyma kredyt za każdą kwotę zapłaconą w ciągu kilku dni po zamknięciu.
Czynsze
Jest to bardziej powszechne w przypadku umów mieszkaniowych i wielorodzinnych, ale wynajmowane są również domy jednorodzinne. Zamknięcie musiałoby nastąpić ostatniego dnia miesiąca, aby uniknąć wymogu płacenia czynszu . Jeśli zostanie zamknięte na przykład w połowie miesiąca, sprzedawca będzie już pobierał czynsze za cały miesiąc. Kupujący otrzyma kredyt za czynsz od połowy do końca miesiąca.
Powierzchnia handlowa bardziej złożona
Istnieją różne sposoby strukturyzacji umów leasingu komercyjnego. Niektórzy mają najemców płacących część lub nawet całość podatków i innych kosztów operacyjnych.
Każde z tych kryteriów może wymagać oceny proporcjonalnej, a dla kompleksu biur handlowych lub centrum handlowego wymagałoby to obliczeń dla każdej powierzchni najmu w przypadku podziału kosztów z wynajmującym.
Wspominałem już o rentach z czynszów komercyjnych, więc przy dużej transakcji wynajmu powierzchni może być wiele takich obliczeń. Dlatego są księgowi.
Praktycznie każda transakcja dotycząca nieruchomości z udziałem kwot przedpłaconych lub post-paid będzie wymagać oceny proporcjonalnej tych pozycji w oświadczeniu końcowym. To nie jest coś, co robi profesjonalista z branży nieruchomości, ale musi być w stanie wyjaśnić to klientowi kupującemu lub sprzedającemu.