Amortyzacja liniowa to amortyzacja nieruchomości w równych ratach przez dozwolony okres użytkowania nieruchomości dla celów podatkowych. Pewna nieruchomość komercyjna może być amortyzowana przy użyciu np. 39-letniego okresu podatkowego. Jeśli koszt nieruchomości wynosi 895 000 USD, podzielenie tej kwoty przez 39 dałoby równą kwotę 22 949 USD amortyzacji każdego roku przez 39 lat.
Potrącenia i korzyści dla wynajmujących Inwestorów domowych
Inwestycje w nieruchomości mają pewne wyraźne przewagi nad inwestowaniem na giełdzie.
Istnieją pewne regularne odliczenia, których można się spodziewać, ale także inne, o których możesz nie wiedzieć. Mówimy teraz o wynajmowanych nieruchomościach, w szczególności domach jednorodzinnych wynajmowanych lub mieszkaniach, i czynszach gotowych, bez fix do wynajęcia.
Due Diligence and Buying Right
Zanim opowiem o odliczeniach, chcę jasno stwierdzić, że nie chcesz uwzględniać potrąceń w ocenie wynajmowanego domu pod kątem inwestycji. Oczywiście, kiedy wykonujesz końcowy cykl-chrupanie, możesz sprawdzić, jak dobrze zrobisz z rozważanymi potrąceniami. Ale kiedy wchodzisz do porozumienia, chcesz tylko spojrzeć na podstawy i skoncentrować się na CASH FLOW.
- Czy możesz kupić nieruchomość po cenie niższej od aktualnej wartości rynkowej, blokując zysk w kapitale własnym przy stole zamykającym?
- Czy obecny rynek i konkurencyjne środowisko będzie sprzyjać czynszowi, który będzie pokrywał wydatki i nadal pozostawia niezły dochód miesięczny jako przepływ gotówki do banku?
- Czy pozwoliłeś na pewne wakaty i straty kredytowe?
- Czy masz WSZYSTKIE swoje wydatki, które zostały przybite lub dokładnie oszacowane:
- reklama
- zarządzanie
- remont
- podatki od nieruchomości
- ubezpieczenie
- wszelkie media, które płacisz, takie jak zwykle woda i kanalizacja
- Biorąc pod uwagę Twoją spłatę kredytu hipotecznego i wszystkie powyższe rozważania, będziesz w stanie co miesiąc otrzymać kilka dobrych pieniędzy w banku?
Wszystko należy ustalić zanim kupisz tę nieruchomość! Wszystko, o czym rozmawiamy po tym jest sos. Oczywiście, możesz wziąć niektóre lub wszystkie inne rzeczy pod uwagę w celu oceny inwestycji, ale czyniąc to zbliżasz się do linii, jeśli coś pójdzie nie tak.
Odliczenie wyższych kosztów
Wyżej wymienione wydatki są odliczane od dochodu do celów podatkowych. Chociaż nie jest to uważane za wydatek operacyjny, możesz także odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego . Nie możesz odliczyć poważnych napraw, takich jak wymiana sprzętu, ponieważ będzie to wymagać amortyzacji, ale możesz odliczyć tę część każdego roku.
Amortyzacja struktury
Obecnie IRS pozwala amortyzacji struktury wynajmu nieruchomości ponad 27,5 lat. Musisz odjąć realistyczną wartość ziemi, ponieważ ziemia nie traci wartości. Tak więc, jako przykład dodatkowej rocznej dedukcji, załóżmy, że masz strukturę o wartości 180 000 $. Podzielić to przez 27,5, aby otrzymać 6,545 USD. To jest roczne odliczenie amortyzacji, a ty nie wydałeś ani grosza, żeby je zdobyć!
To, co widzimy, to nagromadzenie wydatków, a jeśli wszystkie te elementy zostaną zebrane razem, a Ty będziesz mieć 25-procentowy przedział podatkowy, możesz co roku wkładać kolejne 3 000 $ do 5 000 $ w swojej kieszeni.
To kilkaset dolarów miesięcznie.
Wzrost poprzez giełdę 1031
Ten jest używany tylko wtedy, gdy zdecydujesz się rozwijać swój portfel, sprzedając nieruchomości z zyskiem i przerzucając te pieniądze na inne nieruchomości. Jest to skomplikowane, dlatego należy skonsultować się z księgowym, a zasady są surowe. Inwestor jest praktycznie nieudany, ponieważ strona trzecia musi wziąć udział w zyskach ze sprzedaży i wydać środki na zakup nowej nieruchomości.
Jednak, zrobione dobrze, nie będziesz musiał płacić zysków kapitałowych ze sprzedaży w roku sprzedanym. Możesz je odłożyć, dopóki ostatecznie nie sprzedasz nieruchomości i nie rzucisz się na inną. Ale jeśli posiadasz nieruchomość do śmierci, twoi spadkobiercy odziedziczą ją po aktualnej wartości, a wszystkie te zyski kapitałowe znikną dla celów podatkowych!