Jakie są obowiązki powiernicze?
Po pierwsze, zrozum, że obowiązki powiernicze są wymagane tylko wtedy, gdy agent nieruchomości działa w charakterze "agenta". Chociaż wszyscy mogą być nazywani pośrednikami w obrocie nieruchomościami, faktem jest, że obecnie bardzo niewiele transakcji dotyczy pośrednika w obrocie nieruchomościami, który faktycznie działa jako agent.
W większości stanów umiera praktyka "pośrednictwa" w nieruchomościach. W przeszłości pośrednictwo wystawców było zawsze "agentem" sprzedawcy.
Kiedy inny dom maklerski przyniósł kupca, ten dom maklerski stał się "pod-agentem" sprzedawcy. Nie jest trudno dostrzec problem. Biedny nabywca tak naprawdę nie jest reprezentowany przez nikogo, a ich "agent" naprawdę musi być lojalny wobec interesów sprzedawcy.
Sub-agencja prawie zniknęła, a kupujący są teraz reprezentowani przez specjalistę od nieruchomości, który działa w ich najlepszym interesie. Jednak rzadko zdarza się, aby ten specjalista od nieruchomości działał jako prawdziwy "agent". Są oni określani jako "pośrednicy transakcyjni", "facylitatorzy" lub inne warunki, które nie oznaczają, że są faktycznymi agentami kupującego.
Większość stanów wprowadziła przepisy, które wymagają podpisanego dokumentu, który czyni agenta nieruchomości agentem. W ten sposób nie ma nieporozumień co do tego, co jest wymagane od agenta i czego klient oczekuje. Są technicznie "klientem", jeśli istnieje związek agencyjny.
W większości sytuacji agent nieruchomości działa obecnie w innej roli , czasami nazywanej "mediatorem" lub "przedstawicielem".
Odsuwając się od tego, spójrzmy na rozszerzone wymagania lub obowiązki dotyczące sytuacji "agencji".
- Lojalność: Jest to podstawa prawna wymagająca, aby agent zawsze działał wyłącznie w najlepszym interesie klienta. Żaden inny osobisty, rodzinny lub biznesowy interes nie może mieć pierwszeństwa przed interesami klienta.
- Poufność: Nawet po zamknięciu transakcji, w przyszłości, agent musi zawsze strzec poufności i tajemnic klienta.
- Ujawnienie: Agent musi ujawnić klientowi wszelkie informacje, które są istotne i istotne. Aby pomóc w podjęciu decyzji, czy coś jest istotne, pomyśl: czy klient zmieni decyzję o kupnie lub sprzedaży lub zmieni negocjacje na podstawie informacji, jeśli zostaną ujawnione.
- Posłuszeństwo: Dopóki nie jest to niezgodne z prawem, agent musi wykonać to, co klient chce, aby wykonał.
- Rozsądna opieka i staranność: Bądź kompetentny i wykonuj dobrze swoją pracę.
- Księgowość: konto dla wszystkich pieniędzy lub majątku należących do klienta.
Jeśli je trochę zmienisz, łatwiej je zapamiętać, używając akronimu OLDCAR dla pierwszej litery każdego z obowiązków. Bycie prawdziwym agentem to o wiele wyższy poziom reprezentacji, a żaden pośrednik w obrocie nieruchomościami nie powinien praktykować jako agent bez pełnego zrozumienia tego, co to oznacza, a także za zgodą swojego brokera.
Środki zaradcze w przypadku naruszenia Powiernika
Co więc może zrobić klient, jeśli agent nie działa zgodnie z wymaganiami?
Anulowanie:
W przypadku naruszenia obowiązków powierniczych przez pośrednika w obrocie nieruchomościami główny zobowiązany może zwrócić się do sądów o odstąpienie od umowy i przywrócenie jej do stanu sprzed zawarcia umowy.
Może to obejmować zwrot nieruchomości do sprzedawcy i zwrot pieniędzy nabywcy. Nie musi być czegoś niesprawiedliwego w samej transakcji, a jedynie naruszenie obowiązków powierniczych przez agenta.
Przepadek Komisji:
Brak płatności jest uprawniony do pośrednika w obrocie nieruchomościami, który narusza ich obowiązki powiernicze. W ten sposób agent może być zobowiązany do zwrotu wszelkich otrzymanych rekompensat.
Odszkodowanie:
Naruszenie obowiązków powierniczych przez pośrednika w obrocie nieruchomościami może spowodować szkodę dla ich zasady klienta. Jeśli tak, agent będzie musiał zrekompensować klientowi te szkody. Załóżmy, że agent sprzedającego nieruchomość nie przedstawił sprzedawcy oferty lepszej niż ta, którą zaakceptował. Agent będzie musiał zwrócić sprzedającemu różnicę w niższych i wyższych ofertach.
Jeśli masz prawnika jako klienta nieruchomości, prawie zawsze mówią ci, że nie chcą "agenta". Nie chcą narażać się na zastępczą odpowiedzialność .