Czy nie wszyscy jesteśmy agentami?
"Agent nieruchomości" to ogólny termin odnoszący się do naszego zawodu, ale nie zawsze określa naszą pozycję i obowiązki w transakcji. " Agencja ", najwyższy poziom reprezentacji, wymaga określonych obowiązków powierniczych , w tym poufności klienta i pełnego ujawnienia. Wymaganie dotyczące poufności jest kontynuowane po zakończeniu transakcji. Pracujesz w najlepszym interesie klienta, czyli w większości pieniędzy na aukcji sprzedawcy lub najniższej cenie dla kupującego.
Broker transakcji, moderator transakcji lub nie agent
W większości stanów, jeśli nie wyraziłeś konkretnej zgody na związek agencyjny ze swoim klientem, nie jesteś ich "agentem" w odniesieniu do wymagań powierniczych . Nadal wymagałbyś uczciwego i uczciwego traktowania wszystkich stron, ale niekoniecznie byłby zobowiązany do zachowania poufności lub pełnego ujawnienia informacji klientowi. Status ten stał się szerzej wykorzystywany dzięki rozszerzeniu "Agencji kupujących", reprezentującej kupujących jako ich agenta.
Ten ważny status jest objaśniony w poniższej Podwójnej Agencji.
Podwójna agencja nieruchomości
Podwójna agencja nie jest możliwa, ale jest to termin używany w większości stanów. Nie można zapewnić poufności i pełnego ujawnienia danych dwóm klientom jednocześnie. Termin ten dotyczy jednak zarówno kupującego, jak i sprzedającego, gdy masz status agencyjny.
Wymaga to ostrożnego ujawnienia obu klientom, że zmieniła się Twoja zdolność do ich agresywnego reprezentowania. Wielu uważa, że jest to ryzykowna praktyka, z możliwym konfliktem interesów.
Subagency
Subagency istnieje od początku zorganizowanej praktyki nieruchomości. Opisuje agenta, który przynosi kupującego na aukcję innej firmy, a przedstawiciel kupującego działa w imieniu agenta aukcyjnego i sprzedawcy, dzięki obowiązkom powierniczym. Obecnie jest prawie martwy, ponieważ nie był dobry dla kupujących, a pośredników i sprzedawców ponosił odpowiedzialność za działania lub błędy przedstawiciela kupującego.
Wyznaczona agencja
Wyznaczona agencja umożliwia pośrednikowi zaoferowanie alternatywy dla podwójnej agencji, gdy zarówno kupujący, jak i sprzedawca są reprezentowani wewnętrznie, a obie mają umowy agencyjne. Broker przypisuje jednego agenta do "przedstawiciela" sprzedającego, a innego agenta do reprezentowania kupującego. Oboje zachowują status "agencji" z wymaganymi obowiązkami powierniczymi. Wymaga to pewnych procedur, aby informacje poszczególnych klientów były rozdzielone wewnętrznie, z dostępem ograniczonym do odpowiedniego agenta.
Bądź wyjątkowo ostrożny, aby poznać opcje reprezentacji swojego biura maklerskiego
Przestudiuj prawo w swoim stanie, jeśli chodzi o reprezentację nieruchomości.
Następnie przeanalizuj opcje, które twój broker zdecyduje zaoferować swoim klientom. Wszyscy brokerzy nie muszą oferować wszystkich rodzajów reprezentacji. Środki zaradcze dla klienta za złamanie obowiązków powierniczych mogą być bolesne dla agenta i brokera.
Na początku każdy był "agentem" sprzedawcy. Zewnętrzny agent firmy, który znalazł nabywcę aukcji, pracował po prostu jako podagent dla brokera wystawiającego i sprzedawcy. Tak więc każdy profesjonalny pośrednik w obrocie nieruchomościami pracował dla sprzedającego. Można się domyślać, że inne opcje ewoluowały, aby zapewnić kupującym bardziej wyrównane pole gry.
"Agencja nabywców", praktyka zapewniania kupującym najwyższego poziomu reprezentacji agencji i obowiązków powierniczych, stała się dość popularna w większości dziedzin. Teraz możesz mieć pisemną umowę agencyjną z kupującym, który obiecuje im wszystkie obowiązki powiernicze agencji i twoje najlepsze starania w ich imieniu.
Wszystko to jest wspaniałe, dopóki nie podpiszesz umowy z agencją kupujących, a następnie sfinalizujesz umowę kupna tego kupującego na własną rękę lub na temat firmy, gdzie podpisałeś również umowę o reprezentacji agencji. Teraz nagle twoja firma jest "agentem" zarówno dla uczestników transakcji. Oczywiście, to jest problem, ponieważ nie możesz już spełniać wymagań, aby zachować wszystkie informacje prywatne i ujawnić wszystko, co wiesz w tym samym czasie. Przykładem może być sytuacja sprzedającego (-ych) rozwodowego. Jeśli jesteś ich agentem, nie ujawnisz tego, ale jeśli byłbyś agentem kupującego i nie miałeś żadnych relacji ze sprzedającym, podałbyś te informacje kupującym, aby pomóc im w lepszej ofercie. Jeśli jesteś podwójnym agentem, nie możesz tego zrobić. Musisz więc poinformować obie strony, że twój nowy status zmienił Twoją zdolność do ich obsługi.
Pod różnymi nazwami pośrednictwo w transakcjach, facylitator, nie-agencyjna są reprezentacją bez pośrednictwa powierniczego. Są sprawiedliwe dla wszystkich zainteresowanych, ale ułatwiają bez pośrednictwa.
Z czysto zorientowanego na klienta i etycznego punktu widzenia, bez względu na twoją rolę lub status reprezentacji, chodzi o bycie uczciwym, sprawiedliwym i przejrzystym w kontaktach.