9 rzeczy, które powinieneś wiedzieć
Inwestorzy nieruchomości chcą zarabiać na swoich inwestycjach. Kiedy idziesz sprzedać swoją nieruchomość, będziesz musiał płacić podatki od wszelkich osiągniętych zysków. Oznacza to, że jeśli nie dokonasz wymiany 1031. Oto dziewięć podstawowych rzeczy, które powinieneś wiedzieć.
Co to jest Exchange 1031?
Giełda 1031 to sposób na sprzedanie nieruchomości bez konieczności natychmiastowego płacenia podatków. Chodzi o to, że przeniesiecie wszelkie zyski na zakup nowej nieruchomości, co pozwoli odroczyć płacenie podatków, dopóki nie sprzedacie nowej nieruchomości, chyba że dokonacie kolejnej 1031 wymiany.
Jakie kryteria musisz spełnić?
Aby zakwalifikować się do wymiany 1031, musisz kupić inną nieruchomość inwestycyjną, która ma taką samą lub większą wartość niż twoja obecna nieruchomość. Aby kupić nową nieruchomość, musisz wykorzystać wszelkie zyski z poprzedniej sprzedaży nieruchomości. Nowa nieruchomość musi być uważana za inwestycję "podobnego rodzaju".
Co jest miłe?
Rodzaj podobny to termin ogólny, ale oznacza on po prostu zastąpienie jednego rodzaju inwestycji podobnym rodzajem inwestycji. W przypadku inwestorów nieruchomości nie musi to być dokładnie ten sam rodzaj nieruchomości, ale musi to być własność inwestycyjna. Na przykład, jeśli sprzedajesz nieruchomość wielorodzinną, możesz kupić dowolny inny rodzaj nieruchomości, który jest uważany za inwestycję, taką jak inny dom wielorodzinny, obiekt handlowy, mieszkanie lub działka.
Kto może dokonać wymiany 1031?
Wymiany 1031 można dokonać za pomocą nieruchomości wykorzystywanej do celów inwestycyjnych lub biznesowych. Nie można tego zrobić z osobistymi rezydencjami.
Dlaczego miałbyś dokonać wymiany 1031?
Głównym powodem dokonania wymiany 1031 jest odroczenie płacenia podatków od zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości. Dzięki temu możesz natychmiast wyładować nieruchomość, której już nie chcesz, i zakupić coś nowego z pełną ilością zysków, zamiast płacić najpierw podatki od zysków, a następnie wykorzystywać to, co zostało, by kupić nieruchomość.
Daje ci większą siłę nabywczą.
Kto trzyma pieniądze do momentu zakupu?
W ramach wymiany 1031 nie można osobiście zatrzymać żadnych pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży pierwszej nieruchomości. Według IRS, pieniądze te muszą być przechowywane przez kwalifikowanego pośrednika, dopóki nie zostaną wykorzystane do zakupu nieruchomości zastępczej.
Przykładem kwalifikowanego pośrednika jest agent tytułów, który bierze udział w przydzielaniu i przenoszeniu tytułu ze starej nieruchomości oraz przypisaniu i przeniesieniu tytułu do nowej nieruchomości. Aby zrozumieć pełną definicję tego, kogo IRS uważa za kwalifikowanego pośrednika, patrz § 1.1031 (k) -1 (g) (4) przepisów skarbowych.
Jak długo trzeba wykonywać wymianę 1031?
Jedną z przyczyn, dla których wymiana 1031 jest nieunikniona, jest to, że nie musisz długo identyfikować i zamykać nieruchomości na wymianę.
- 45 dni
Podczas wymiany 1031 masz 45-dniowy okres identyfikacji. W ciągu 45 dni od sprzedaży aktualnej nieruchomości musisz zidentyfikować nieruchomość lub nieruchomości, które chcesz kupić podczas wymiany.
- 180 dni
Masz 180 dni od daty sprzedaży aktualnej nieruchomości, aby zamknąć nieruchomość lub nieruchomości zastępcze.
Zasady identyfikacji zastępczej własności
- Wrzuć to do pisania
Aby nieruchomość mogła zostać uznana za nieruchomość zastępczą, musisz zidentyfikować nieruchomość lub nieruchomości na piśmie do końca 45. dnia.
Musisz podać fizyczny opis nieruchomości, prawny opis nieruchomości i adres nieruchomości.
Musisz podpisać ten dokument. Zazwyczaj jest dostarczany do tej samej osoby, która jest kwalifikowanym pośrednikiem, który zatrzymuje zyski z pierwszej nieruchomości. Może być również dostarczony sprzedawcy nieruchomości zastępczej, agentowi depozytowemu lub innej osobie, która jest zaangażowana w wymianę.
- Ile?
Istnieją dwie opcje, jeśli chodzi o identyfikację własności zastępczej.
1. Trzy reguły właściwości - Możesz zidentyfikować maksymalnie trzy potencjalne właściwości zastępcze. W tym przypadku nie ma znaczenia, jaka jest uczciwa wartość rynkowa nieruchomości.
2. Dwustu procent reguł - w tym podejściu nie ma maksymalnej liczby właściwości, które można zidentyfikować. Zamiast tego całkowita wartość rynkowa nieruchomości, które identyfikujesz, nie może przekraczać 200 procent wartości rynkowej nieruchomości sprzedawanych w momencie sprzedaży.
Ile razy można wykonać wymianę 1031?
IRS nie ustanawia żadnych limitów na 1031 wymian, które może wykonać osoba fizyczna. Dopóki sprzedajesz nieruchomość, a następnie reinwestujesz zysk z tej nieruchomości w inną podobną inwestycję, możesz dokonać wymiany 1031 i odłożyć wszelkie konsekwencje podatkowe.
Jeśli jednak wykonujesz wiele 1031 wymian, możesz zostać sklasyfikowany jako sprzedawca, a twoje nieruchomości będą wyglądały bardziej jak akcje, którymi handlujesz. W takim przypadku musisz udowodnić, że używasz tych nieruchomości jako inwestycji, aby móc nadal robić 1031 wymian.