Podejście polegające na porównywaniu sprzedaży stanowi podstawę dla CMA, analizy porównawczej rynku nieruchomości. Jest to proces stosowany do określenia aktualnej wartości rynkowej nieruchomości w oparciu o niedawną sprzedaż porównywalnych nieruchomości w okolicy.
Wyniki obliczeń są używane, aby pomóc klientowi aukcji sprzedającego w domu w podjęciu decyzji o cenie, za jaką wystawia swoją nieruchomość.
Specjaliści od nieruchomości również używają procesu CMA, aby pomóc kupującym ustalić, czy cena domu jest uczciwa i zgodna z bieżącą aktywnością rynkową. Agent, jeśli jest dogłębny, wykona dwie z nich, jedną wykorzystującą ostatnio sprzedane nieruchomości, a drugą używającą obecnie wymienionych nieruchomości i wykorzystujących ich ceny katalogowe. Dzieje się tak dlatego, że rynki stale się zmieniają i chcą zobaczyć obecnie porównywalne nieruchomości, które są konkurencją. W oparciu o bieżące zapasy i popyt może istnieć przyczyna obniżenia lub podwyższenia ceny sprzedaży ustalonej w sprzedanych nieruchomościach CMA.
Proces CMA
Podczas wykonywania CMA istnieje uporządkowany proces i istnieją pewne podstawowe wymagania podstawowe :
- Porównywalne właściwości powinny być jak najbardziej zbliżone do właściwości podmiotu:
- Liczba sypialni
- liczba kąpieli
- kwadratowy rozmiar materiału
- wielkość partii
- Porównywalne właściwości powinny być możliwie najbliżej, najlepiej w tej samej okolicy lub podrozdziale.
- Ich data sprzedaży powinna być możliwie jak najkrótsza. Jeśli comps ("porównywalne") sprzedane daty są zbyt daleko w przeszłości, są już zbyt stare, aby być dokładne dla obecnego rynku. Jeśli nie ma wystarczających właściwości bliskości dla kompotów, konieczne jest przesunięcie nieco dalej w odległości.
Mając to na uwadze, przyjrzyjmy się przykładowi prostego CMA.
- Posiadamy przedmiot tematyczny: dom 3 BR, 2 BA o powierzchni 1900 stóp kwadratowych i garaż na dwa samochody.
- Dom znajduje się na standardowej części podobszaru, bardzo podobnej wielkości do wszystkich innych.
- Znaleziono trzy porównywalne domy w tym samym poddziale.
- Dwa z domów były bardzo blisko, z tymi samymi sypialniami, łazienkami i garażami.
- Jeden dom miał dodatkową sypialnię i pół-wannę. Cena sprzedaży tego domu została obniżona o nową wartość konstrukcyjną sypialni i pół-kąpieli, aby uczynić ją podobną do naszej własności przedmiotu.
- Kwadratowy materiał z domów był blisko, ale nie dokładny. Tak więc, trzy ceny kompotów zostały podzielone przez odpowiadający im kwadratowy rozmiar stopy, aby uzyskać cenę sprzedaną za m kw. Są one uśredniane do jednej liczby.
- Liczba ta została pomnożona przez 1,900 stóp kwadratowych przedmiotowej nieruchomości w celu ustalenia jej przybliżonej wartości na obecnym rynku.
Teraz, w przypadku sprzedawcy i specjalisty od nieruchomości, jest to zazwyczaj tak daleko, jak to możliwe. Sugerowałbym jednak przeprowadzenie kolejnej analizy rynku, aby zobaczyć bieżącą konkurencję, tak jak robiłbym to dla kupującego. Kolejne CMA odbywa się w podobny sposób. Teraz jednak znajdziemy trzy kompozycje przeznaczone na sprzedaż i korzystające z ich cenników.
Ten przykład rynku był dość pracowity, aw ostatnich tygodniach odnotowano więcej sprzedaży niż nowych ofert. Obecny stan sprzedaży domów na sprzedaż jest niższy, a ceny naszych trzech zestawień wskazują, że szacunkowa cena aukcji ze zwykłego CMA może zostać zwiększona. Pozostajemy na najniższym poziomie cen konkurencyjnych domów, aby uzyskać przewagę sprzedaży i wejść na rynek.
Czym różnią się te procesy i ocena? Rzeczoznawca używa też kompotów, może tych samych, co komp. Jednak rzeczoznawca zazwyczaj pracuje dla pożyczkodawcy, więc ich praca jest inna. Specjalista od nieruchomości chce uzyskać najwyższą możliwą cenę dla swojego sprzedawcy. Rzeczoznawca chce wartości, która obejmuje inwestycje pożyczkodawcy, ale nie jest zawyżona.