Jeśli jesteś nowy w branży nieruchomości lub nowości w tej dziedzinie, uzyskaj pomoc. CMA to nie tylko matematyka porównawcza. Wymagana jest gruntowna wiedza na temat dynamiki sprzedaży nieruchomości w określonym obszarze, aby dokonać oceny na podstawie przedstawionych danych. "Nieruchomość jest lokalna" jest dobrze znanym cytatem, ponieważ jest prawdą i musisz dowiedzieć się wszystkiego o lokalnym rynku.
Innymi słowy, musisz wiedzieć coś o swoim rynku i dlaczego domy w jednym regionie sprzedają się inaczej i za wyższe lub niższe ceny niż porównywalne domy w innej okolicy.
Tylko porównywanie liczb bez wiedzy o dzielnicach i nieruchomościach może być katastrofą. Najważniejszym pojedynczym działaniem w CMA jest wybór porównywalnych właściwości.
Ostrożnie zebrane porównywalne właściwości
Podczas wybierania właściwości, które uważasz za porównywalne do właściwości przedmiotu, ważne uwagi obejmują:
- Statystycznie, sprzedaż znacznie powyżej lub znacznie poniżej większości grupy jest podejrzana. Prawdopodobnie istnieją uzasadnione powody rozbieżności. Jeśli masz wystarczająco dużo ostatnich kompotów, wyrzuć zbyt dużo i zbyt niską cenę sprzedaży.
- Upewnij się, że możesz uzasadnić, że kompozycje nie są używane. Jeśli zdecydujesz, że porównywalność nie jest odpowiednia, masz dobry powód. Jeśli później zapytasz klienta, dlaczego nie korzystałeś z określonego domu, zechcesz móc odpowiedzieć zgodnie z prawdą i uzasadnić swoje działania.
- Wyciągnij porównywalne właściwości z obszaru właściwości przedmiotu lub tak blisko, jak to możliwe. Jeśli nie można znaleźć wystarczającej liczby elementów w tej samej okolicy, może być konieczne użycie niektórych z podobnej dzielnicy w innej części miasta.
- Użyj sprzedawanych porównywarek, które nie są zbyt stare. Pozostań w jak najkrótszym czasie. Na szybkich rynkach jest to łatwe, ale nie tak bardzo, gdy sprzedaż jest wolna. Jeśli musisz wrócić więcej niż dwa lub trzy miesiące, prawdopodobnie będziesz musiał dokonać subiektywnych korekt przez długi czas. To nie jest łatwe, ponieważ tak naprawdę nie ma reguły, jak to zrobić dokładnie.
- Gdy pozwala na to ilość, należy używać tylko podobnych typów konstrukcji. Przykładem może być twoja własność podmiotu będącego domem jednorodzinnym, a wiele z nich to dwie historie. Wraz z naszą starzejącą się populacją wielu seniorów będzie szukało domu z jedną historią, więc może być bardziej poszukiwany
Dostosowywanie wartości dla różnic właściwości
Porównując podobne właściwości, zawsze występują różnice. Pamiętaj, aby dopasować wartość szacunkową właściwości przedmiotu do jej różnic w stosunku do porównywalnych właściwości:
- Dodaj lub odejmij wartość różnicy w partii lub wielkości areału.
- Zrób to samo dla różnic funkcji, takich jak sypialnie, łazienki, garaż itp.
- Spójrz na różnice finansowe, które mogły mieć wpływ na cenę sprzedaży. Finansowanie sprzedawcy może czasami skutkować wyższą ceną zapłaconą za nieruchomość, która nie jest związana z jej prawdziwą wartością. Pamiętaj, że muszą to być transakcje "na wyciągnięcie ręki". Nie powinno być żadnych szczególnych sytuacji, sprzedaży rodzinnej, sprzedaży w niebezpieczeństwie itp.
Aktualna analiza rynku konkurencyjnego
Pełny i szczegółowy raport dla potencjalnego klienta / klienta nie może być kompletny bez podobnej analizy rynku wymienionych nieruchomości i konkurowania z ich domem w tym czasie. Twoja rekomendacja cenowa może być modyfikowana w górę lub w dół w zależności od tego, ile domów jest w danym momencie na liście i ich cen.
Wiedząc, że niektóre z najlepiej sprzedających się kompotów pochodziły z okresów o bardzo niskim stanie, może to spowodować, że zmienisz nieco swoją ocenę cen na liście, jeśli obecny rynek ma znacznie wyższy zapas. Idąc w przeciwnym kierunku, jeśli dostępnych jest mniej domów, możesz dostosować swoją cenę wywoławczą w górę.
Wyniki wyświetlane w łatwym do zrozumienia formacie
To nie jest promocja dla "ładnych". Istnieją rozwiązania programowe dla prawie każdego systemu MLS, które produkują bardzo wyszukane raporty wyglądające na porównawczą analizę rynku. Wartość jest w danych i twojej interpretacji. Nie pozwól, by blask "prezentacji" nabierał większego znaczenia niż wybór i interpretacja danych.