Przechodząc do sprzedanych rekordów nieruchomości, specjalista ds. Nieruchomości wybiera ostatnio sprzedane nieruchomości, które są podobne do właściwości przedmiotu i na tym samym obszarze geograficznym. Porównując te właściwości i dostosowując różnice właściwości, estymowana jest wartość dla właściwości podmiotu.
Jednak gruntowny specjalista ds. Nieruchomości wykona drugi inny CMA dla sprzedającego lub kupującego.
Drugi dokładny CMA będzie zawierać porównania do obecnie wymienionych podobnych nieruchomości w okolicy. Taki sam proces byłby używany, ale z aktualnie wymienionymi właściwościami. Umożliwiłoby to ocenę obecnej konkurencji i mogłoby doprowadzić do wzrostu lub zmniejszenia szacunków opartych na sprzedanych nieruchomościach.
Znany również jako: CMA, analiza porównawcza
Jakość porównywalnych opcji
Kluczowe dla dokładności CMA w określaniu wartości rynkowej jest wybór najlepszych porównywalnych nieruchomości. Trzech agentów wybierających choćby jedną inną porównywalną z trzech lub czterech używanych może wymyślić bardzo różne wyceny. Dzieje się tak często, gdy sprzedawca robi zakupy dla agenta aukcyjnego. Otrzymują oszacowanie wartości od kilku agentów i są zaskoczeni różnicami. Niestety, często ten, kto daje im największą liczbę, jest tym, który dostaje wpis, i zazwyczaj nie jest to dobra liczba.
Podczas wybierania kompotów należy wziąć pod uwagę kilka rzeczy:
- Kiedy nieruchomość została sprzedana: Sprzedaż w przeszłości za dwa lub trzy miesiące nie jest dobrym wynikiem, szczególnie na szybko rozwijających się rynkach. Im nowsza sprzedaż, tym mniej prawdopodobne, że rynek przesunął się na tyle, aby ceny sprzedaży nieruchomości nie miały znaczenia w momencie CMA.
- Gdzie znajduje się nieruchomość: Najlepsza sytuacja jest taka, że dom znajduje się w tym samym poddziale. Nie jest to możliwe w wielu przypadkach, więc następnym zagadnieniem jest lokalizowanie kompotów w tej samej okolicy lub w obszarze ogólnym. Kiedy nie można uzyskać odpowiednich kompotów w ten sposób, bardzo podobne domy w podobnych poddziałach w innych częściach miasta mogą być jedynymi dostępnymi zasobami.
- Charakterystyka domu: jeśli chodzi o liczbę sypialni, wanny, powierzchnię domu, wielkość działki i inne cechy domu, porównywalne domy powinny być jak najbardziej podobne. Rzadko, z wyjątkiem dużych podrzędnych obcinarek do ciastek, dostaniesz dokładnie te wszystkie rzeczy.
Jakość dostosowań
Ten ostatni punkt prowadzi nas do omówienia, w jaki sposób rekompensujemy nasze obliczenia różnicom w strukturach. Wprowadzamy korekty, podobnie jak w przypadku rzeczoznawców, w celu dostosowania sprzedawanych cen w porównywalnych domach, aby lepiej pasowały do naszej własności przedmiotu.
Innymi słowy, jeśli mamy 3 sypialnie, 2 łazienki z garażem na dwa samochody i 2100 stóp kwadratowych powierzchni mieszkalnej, spróbujemy znaleźć trzy lub cztery kompozycje z tymi wszystkimi funkcjami. Jednak rzadko tak będzie, więc będziemy musieli wprowadzić korekty do ich sprzedawanych cen.
- Załóżmy, że jeden komputer ma tylko dwie sypialnie. Musimy założyć, że sprzedał by za więcej pieniędzy za trzy, więc dodamy trochę pieniędzy do rzeczywistej ceny sprzedaży, aby dostosować ją do posiadania trzech sypialni. To samo dotyczy łaźni i pomieszczeń garażowych.
- Jeśli jest inaczej, powiedzmy trzy łazienki, gdy nasz temat ma tylko dwa, wtedy odejmujemy wartość łazienki od ceny sprzedanej w naszej korekcie.
- Nie musimy robić nic z kwadratowym materiałem, dopóki nie wykonamy ostatecznego obliczenia.
Po dostosowaniu naszych porównywalnych domów do cen sprzedajemy każdą sprzedaną cenę według ich stóp kwadratowych, aby uzyskać cenę sprzedaną za metr kwadratowy. Średnie te dla naszych trzech lub więcej kompotów, aby uzyskać jedną średnią wartość na metr kwadratowy. Następnie po prostu pomnożymy to przez kwadratowy materiał naszego obiektu, aby uzyskać naszą szacunkową aktualną wartość rynkową.
Masz dobry obraz CMA, ale będziesz chciał zagłębić się i dowiedzieć się więcej i ćwiczyć, zanim zrobisz to dla klientów.