Anulowanie dzierżawy
Wiele umów najmu nieruchomości pozwala właścicielowi budynku anulować dzierżawę, jeśli budynek stanie się częściowo lub całkowicie nie nadający się do zamieszkania z powodu fizycznej utraty.
Właściciel może mieć prawo do wypowiedzenia umowy najmu, nawet jeśli część budynku zajmowana przez lokatora nie została uszkodzona. Jeśli budynek jest całkowicie zniszczony, właściciel może mieć opcję, ale nie obowiązek, odbudować strukturę. Wynajmujący nie może być zobowiązany do naprawy lub wymiany poważnie uszkodzonego budynku, dopóki nie otrzyma świadczenia ubezpieczeniowego.
Jak pokazuje poniższy przykład, anulowanie umowy najmu może poważnie wpłynąć na małą firmę, która płaci mniej niż czynsz za czynsz. Pokazuje również znaczenie pokrycia odsetek dzierżawnymi.
Przykład
Floyd jest właścicielem Fantastic Flooring, firmy sprzedającej dywan i inne pokrycia podłogowe z magazynu. Firma wynajmuje pół magazynu o powierzchni 20 000 stóp kwadratowych od Peerless Properties. Obecnie płaci 0,50 USD za stopę kwadratową za 10 000 stóp kwadratowych lub 5000 za miesiąc. Wartość wynajmu magazynu to 0,75 USD za metr kwadratowy lub 7 500 USD za miesiąc.
Wartość wynajmu oznacza czynsz, który wynajmujący może pobierać po cenach rynkowych.
Floyd negocjował swoją dzierżawę dwa lata temu, kiedy ceny najmu w jego okolicy były obniżone. Czynsze odbiły się, ale umowa najmu Floyda nie wygasa przez trzy lata. Gdyby Floyd stracił swoją dzierżawę, jego firma musiałaby wynająć inną nieruchomość po cenach rynkowych.
Zgodnie z nową dzierżawą firma prawdopodobnie zapłaci dodatkowe 2 500 USD miesięcznie lub 30 000 USD rocznie za czynsz. Jeśli firma straci dziś dzierżawę, poniesie dodatkowy koszt w wysokości 90 000 USD w ciągu najbliższych trzech lat.
Floyd dodał szereg ulepszeń i ulepszeń do magazynu od czasu rozpoczęcia jego dzierżawy. Należą do nich nowe oświetlenie, niestandardowe półki i ulepszenia do doku załadunkowego. Ulepszenia są teraz częścią budynku. Floyd nie jest ich właścicielem, ale będzie miał do nich pożytek przez resztę swojej dzierżawy.
Późno jedna noc, wadliwe okablowanie rozpala ogień, który poważnie uszkadza budynek. Poza niewielkim dymem do materiałów podłogowych, część magazynu zajmowana przez Fantastic Flooring nie jest dotknięta przez pożar. Niemniej jednak, Peerless Properties anuluje dzierżawę Floyd. Fantastic Flooring jest ubezpieczony na uszkodzenia materiałów podłogowych w ramach swojej polityki nieruchomości komercyjnych . Jednak Fantastic Flooring nie obejmuje strat ekonomicznych, które poniesie z powodu utraty dzierżawy. Firma nie ma również żadnego pokrycia za utratę możliwości wykorzystania ulepszeń wprowadzonych w budynku. Te przedmioty nie zostały uszkodzone, więc utrata użytkowania nie jest objęta ubezpieczeniem majątku firmy .
Floyd mógłby ochronić swoją firmę przed stratami finansowymi, które wynikają z anulowania umowy leasingu, poprzez zakup pakietu dzierżawnego. Ten zakres może zostać dodany do polityki nieruchomości komercyjnych poprzez osobny formularz.
Leasehold Interest Insurance
Ubezpieczenie dzierżawy dzierżawy pokrywa straty finansowe poniesione z powodu anulowania umowy najmu. Aby szkoda została pokryta, musi wynikać z bezpośredniej fizycznej utraty (lub uszkodzenia) mienia w lokalach opisanych w deklaracjach. Co więcej, szkoda musi wynikać z niebezpieczeństwa ubezpieczonego w ramach polisy .
Zasięg odsetek w dzierżawę może obejmować dowolne z poniższych elementów, jeżeli limit ubezpieczenia znajduje się w harmonogramie pokrycia:
- Dzierżawa dzierżawy Odsetki Jest to różnica między miesięcznym czynszem, który płacisz, a wartością dzierżawy nieruchomości (stawka najmu na rynku). W poprzednim przykładzie, Wynajmowanie dzierżawców Fantastic Flooring wynosi 2 500 USD (7 500 USD minus 5 000 USD).
- Płatności premiowe Jest to niezamortyzowana część premii gotówkowej, którą zapłaciłeś, aby uzyskać dzierżawę i która nie zostanie Ci zwrócona. Na przykład zapłaciłeś wynajmującemu premię w wysokości 5000 $, aby zabezpieczyć 3-letnią umowę najmu, zamiast 5-letniej dzierżawy.
- Ulepszenia i ulepszenia Twoja firma mogła wprowadzić ulepszenia do twojej nieruchomości do wynajęcia, której nie możesz legalnie usunąć. Covered Lease Interest obejmuje niezamortyzowaną część płatności dokonanych na ulepszenia. Nie obejmuje wartości ulepszeń objętych innymi ubezpieczeniami.
- Przedpłacony czynsz Jest to niezamortyzowana część czynszu, którą zapłaciłeś z góry, która nie zostanie Ci zwrócona. Na przykład, zapłaciłeś za wynajem z trzymiesięcznym wyprzedzeniem, kiedy wynajmowałeś swoją nieruchomość.
Net Procent dzierżawy netto
W ramach pokrycia odsetek za dzierżawę limit ubezpieczenia jest wyrażony w postaci procentów leasingu netto . W przypadku anulowania dzierżawy, twój ubezpieczyciel zapłaci za stratę twoje dzierżawne odsetki netto w momencie wystąpienia szkody. Oprocentowanie leasingu netto obejmuje dwa składniki.
Dzierżawa odsetek najmu (TLI) To stanowi korzyść, którą otrzymasz z korzystnej dzierżawy w pozostałych miesiącach. Twój wskaźnik TLI to aktualna wartość Twojego odsetka za dzierżawę brutto . Oblicza się go, mnożąc wartość procentową leasingu brutto przez obowiązujący współczynnik oprocentowania czynszu. Twoje odsetki za dzierżawę brutto to różnica między wartością wynajmu lokalu a czynszem, który płacisz co miesiąc. Załóżmy na przykład, że stawka rynkowa za czynsz wynosi 5000 USD miesięcznie, a firma płaci obecnie 3500 USD. Twoje odsetki za dzierżawę brutto wynoszą 1,500 $ (5000 $ minus 3 500 $).
Współczynnik odsetek dzierżawy pochodzi z tabeli dołączonej do twojej polityki . Czynniki te różnią się w zależności od obowiązującej stopy procentowej i miesięcy pozostających w leasingu. Załóżmy na przykład, że masz 36 miesięcy pozostających w dzierżawie. Jeżeli obowiązująca stopa procentowa wynosi 5%, czynsz za dzierżawę wynosi 33,4213. Twoje odsetki za dzierżawę netto wynoszą 1,500 X 33,4213 lub 50,132.
Miesięczny procent dzierżawy (MLI) Miesięczne odsetki za dzierżawę odzwierciedlają miesięczny koszt premii, ulepszeń i ulepszeń oraz czynsz z góry. Pozycje te nie będą miały zastosowania, jeśli nie zapłaciłeś wcześniej premii, udoskonaleń lub opłaconego czynszu. Jeśli chcesz ubezpieczyć te koszty, miesięczne odsetki za dzierżawę dla każdego muszą być obliczane osobno. W przypadku każdej pozycji pierwotny koszt jest dzielony przez liczbę miesięcy pozostających w dzierżawie po dokonaniu wydatków. Załóżmy na przykład, że w ciągu sześciu miesięcy wynajmu 36 miesięcy wydałeś 25 000 USD na ulepszenia. Twój MLI wynosi 25 000 $ / 30 lub 833.
Net Procent dzierżawy
Limit wskazany w polisie na pokrycie odsetek za dzierżawę jest sumą odsetek dzierżawców najemców i miesięcznego czynszu dzierżawnego w dniu rozpoczęcia polisy. Na przykład, jeśli Twój TLI wynosi 1500 USD, a Twój MLI wynosi 833 USD, twoje zainteresowanie leasingiem netto wynosi 2 333 USD. Jest to najwyższa kwota, którą twój ubezpieczyciel zapłaci w ramach pokrycia odsetek za dzierżawę, jeśli twoja dzierżawa zostanie anulowana w dniu jej założenia.
Twoje odsetki najmu netto zmniejszają się co miesiąc przez cały okres obowiązywania polisy. Jeśli twoja dzierżawa zostanie anulowana, to twój ubezpieczyciel zapłaci w ramach zabezpieczenia odsetek za dzierżawę, to twój procent dzierżawy netto w momencie wystąpienia szkody . Twój ubezpieczyciel obliczy twoje odsetki za dzierżawę netto, dodając:
- Twoje odsetki z tytułu dzierżawy brutto pomnożone przez współczynnik odsetek za dzierżawę dla pozostałych miesięcy dzierżawy w momencie wystąpienia straty
- Twoje miesięczne odsetki za dzierżawę pomnożone przez pozostałe miesiące dzierżawy w momencie wystąpienia straty