W subagencji agent przynoszący kupującego faktycznie pracuje dla sprzedawcy jako podagent brokera wystawiającego. Jest to ważne, ponieważ agent współpracujący z kupującym faktycznie jest winien należnościom powierniczym sprzedającemu, a nie kupującemu.
Ta praktyka jest prawie całkowicie martwa w większości stanów, ponieważ agencja kupująca staje się coraz powszechniejsza, a kupujący potrzebują adwokata reprezentującego ich interesy w transakcji. Ponadto, ponieważ brokerzy giełdowi i ich sprzedawcy są odpowiedzialni za działania, błędy i pominięcia podagenta, nie jest to pożądana sytuacja na większości dzisiejszych rynków nieruchomości.
Aktualizacja: Aktualny stan reprezentacji w branży
Prawa dotyczące nieruchomości są specyficzne dla danego państwa i istnieją kieszenie z różnymi ustawami i praktykami. W niektórych obszarach prawnicy wciąż zamykają transakcje jako przykład. Jednak większość tego, o czym tutaj porozmawiam, to sposób, w jaki obecnie praktykujemy w wielu stanach.
Subagency po prostu nie jest już dużo więcej. Broker aukcyjny nie działa jako agent sprzedawcy, a kupujący nie jest reprezentowany przez osobę mającą obowiązki wobec sprzedawcy. Spójrzmy na niektóre odmiany reprezentacji.
Większość wszystkich stanów wymaga jakiejś formy ujawnienia klientowi lub potencjalnemu klientowi, w jaki sposób będzie reprezentować ich w ich transakcji nieruchomości. Upewnij się, że rozumiesz zasady swojego stanu i różne sposoby, w jakie możesz być ich przedstawicielem. Twoje obowiązki i zobowiązania wobec klienta będą się znacznie różnić w zależności od rodzaju reprezentacji, na którą umawiasz się w umowie.
Agent Sprzedawcy lub Agent Kupującego
W rzeczywistości działasz jako prawdziwy agent, a w wielu stanach musi to być określone w formie pisemnej. Masz obowiązki powiernicze wobec swojego sprzedawcy lub klienta kupującego:
- Lojalność: musisz działać wyłącznie w najlepszym interesie klienta. Żadne inne interesy nie mogą mieć pierwszeństwa, w tym interesów brokera lub agenta.
- Poufność: poufna komunikacja między Tobą a Twoim klientem i poufnymi informacjami musi być poufna na zawsze. Istnieją wyjątki dla nakazów sądowych.
- Ujawnienie: masz obowiązek poinformować kupującego o istotnym charakterze transakcji lub nieruchomości.
- Posłuszeństwo: nie możesz zrobić niczego nielegalnego, ale jeśli jest to zgodne z prawem i klient poinstruuje cię, aby coś zrobił, powinieneś to zrobić.
- Rozsądna opieka: podejmij profesjonalne podejście do całej pracy dla klienta, a od ciebie oczekuje się rozsądnej staranności, aby wykonywać swoje obowiązki w wysoce profesjonalny sposób.
- Rachunkowość: prawidłowe rozliczanie wszystkich pieniędzy lub innych rzeczy wartościowych, powierzonych przez klienta.
Broker transakcji lub moderator
Ponieważ relacje z agencjami są rzadkie w dzisiejszych czasach, większość brokerów i agentów działa jako pośrednicy transakcyjni lub pośrednicy w transakcjach.
Nie jesteś agentem, a obowiązki powiernicze nie są wymagane. W rzeczywistości zapewnisz taką samą lojalność, rozsądną staranność, ujawnienie i księgowość. Po prostu nie jesteś tak wysoki jak ty, kiedy jesteś agentem.
Odpowiedzialność zastępcza
Miałem wielu prawników jako kupujących na moim rynku i mogę powiedzieć, że NIGDY nie chcieli, żebym był ich agentem. Widzisz, agent i klient są uważani za jednych pod pewnymi względami. Jest to doskonała relacja, a klient może dostać się do problemów prawnych z niewłaściwym agentem.
Widzisz, odpowiedzialność zastępcza polega na tym, że klient ponosi odpowiedzialność za działania agenta. Zakładając, że nie ma nic nieuczciwego, ale poważny błąd popełnił agent, klient byłby tak samo odpowiedzialny. Możesz zobaczyć, dlaczego adwokat nie chciałby być odpowiedzialny za błędy, które może spowodować agent nieruchomości.