Omówienie tego, na co należy zwrócić uwagę w nowym rejestrze napraw IRS
Jeśli dana naprawa usprawnia sprzęt, przywraca nieruchomość do normalnego stanu lub dostosowuje nieruchomość do nowego lub innego zastosowania, wówczas wydatek jest kapitalizowany i amortyzowany przez kilka lat.
Koszty napraw i konserwacji, które nie mieszczą się w kategoriach ulepszeń, uzupełnień lub adaptacji, można w całości odjąć w roku, w którym zostały zapłacone wydatki.
Podstawy
"Jeśli naprawisz coś, możesz to odliczyć", mówi Steve Nelson, certyfikowany księgowy publiczny, który napisał obszernie o odliczaniu napraw na blogu Evergreen Small Business i napisał aktualny e-book " Przygotowanie formularza 3115" Nowe przepisy dotyczące własności materialnej .
"Jeśli to, co robisz, to ulepszenie, odnowienie lub adaptacja", mówi Nelson, "nowe reguły mówią, że zamierzamy zrobić z ciebie kapitalizację i deprecjonować, chyba że jest to taka ilość, że to małe ziemniaki".
Rutynowe naprawy i konserwacje, które można od razu odjąć
"Zasadniczo można odliczyć kwoty zapłacone za naprawy i konserwację na rzecz materialną, jeżeli kwoty zapłacone w inny sposób nie wymagają kapitalizacji." (IRS.gov, publikacja 535, Wydatki biznesowe, rozdział 7, część dotycząca kosztów naprawy i konserwacji).
Definiując to, co możemy odliczyć w kategoriach tego, czego nie jesteśmy zobowiązani do kapitalizacji, zmusza nas to do zadania pytania: czy ten koszt musi być kapitalizowany? Jeśli nie, możemy to odliczyć.
W innej sekcji publikacji 535 IRS wyjaśnia rozróżnienie między konserwacją i naprawami:
"Naprawy Koszt naprawy lub ulepszenia mienia używanego w handlu lub firmie to koszt uzyskania przychodów lub kapitału Rutynowa konserwacja, która utrzymuje twoją nieruchomość w normalnych, skutecznych warunkach, ale to nie zwiększa jej wartości ani znacząco przedłuża użyteczność. okres użytkowania nieruchomości, podlega odliczeniu w roku, w którym został poniesiony, w przeciwnym razie koszt musi być kapitalizowany i amortyzowany. " (IRS.gov, publikacja 535, Wydatki biznesowe, rozdział 11, sekcja Naprawy).
Zauważ, że tutaj IRS określa, co rozumieją przez rutynową konserwację. Rutynowa konserwacja - mówi IRS - "utrzymuje twoją własność w normalnym, sprawnym stanie technicznym." Przykładem może być zmiana oleju w samochodzie. Wymiana oleju sprawia, że samochód działa normalnie i sprawnie, ale nie wydłuża znacząco żywotności samochodu. Wymiana przekładni lub silnika znacznie wydłużyłaby jednak żywotność samochodu, a więc byłaby to raczej naprawa, która wymaga kapitalizacji.
Kapitalizacja Naprawy i Konserwacji: test "BRA"
Koszty napraw i konserwacji, które powodują, że nieruchomość jest lepsza lub przywrócona do stanu pracy, lub dostosowują nieruchomość do nowego użytku, muszą być kapitalizowane i amortyzowane przez kilka lat. Można to łatwo zapamiętać, jeśli używa się testu BRA, mnemonika wymyślonego przez Tony'ego Nittiego.
Procesy są naprawami, które czynią coś lepiej niż przedtem. W szczególności naprawy należą do kategorii ulepszeń, jeżeli:
- Napraw defekt, który istniał przed zakupem nieruchomości
- Napraw defekt, który wystąpił podczas wykonywania nieruchomości
- Powiększ lub rozwiń właściwość, aby miała większą pojemność, lub
- Oczekuje się, że zwiększy to jakość, siłę, wydajność lub produktywność nieruchomości
Aby uzyskać więcej informacji, zobacz temat Co to jest ulepszenie? sekcja Regulaminu końcowego w zakresie własności materiałów rzeczowych.
Uzupełnienia, jak można się spodziewać, to naprawy, które przywracają coś do normalnego stanu. Naprawienie dachu lub całkowite zastąpienie dachu to dwa przykłady uzupełnień. W szczególności naprawy należą do kategorii uzupełnień, jeżeli są to naprawy, które:
- Przywrócić pogorszoną własność do "normalnie sprawnego stanu roboczego"; lub
- Zastąpić główny składnik lub znaczną część konstrukcyjną części nieruchomości; lub
- Przebuduj własność na nowy stan; lub
- Wynika z odliczenia straty, sprzedaży lub wymiany lub utraty strat w przypadku nieruchomości lub składnika nieruchomości.
Aby uzyskać więcej informacji, zobacz temat Co to jest kwota do przywrócenia jednostki własności? sekcja Regulaminu końcowego w zakresie własności materiałów rzeczowych.
Daptacje to naprawy, które zmieniają sposób użytkowania nieruchomości lub sprzętu.
Załóżmy na przykład, że właściciel budynku zamienia fabrykę w salon wystawowy. Sposób użytkowania budynku zmienia się z produkcji na sprzedaż detaliczną. Ponieważ podatnik zmienił sposób korzystania z nieruchomości, wszelkie naprawy związane z przystosowaniem nieruchomości są kapitalizowane.
W szczególności, IRS mówi, że koszt adaptacji to "Kwota jest wypłacana w celu dostosowania jednostki własności do nowego lub innego zastosowania, jeśli dostosowanie nie jest zgodne z twoim zwykłym użyciem jednostki własności w czasie, gdy pierwotnie oddałeś ją do użytku "(z sekcji Co dostosowuje jednostkę własności do nowego lub innego zastosowania? Część ostatecznych przepisów dotyczących własności materialnych Q & A).
Skróty: trzy zasady Safe Harbor
Ogólna zasada mówi, że wydatki na naprawy i utrzymanie muszą być kapitalizowane i amortyzowane. Istnieją wyjątki od tej ogólnej zasady. W rzeczywistości są trzy wyjątki, które IRS nazywa bezpiecznymi portami. Ale nawet przy bezpiecznej przystani nie można po prostu odpisać kosztów. IRS oczekuje, że podatnicy dokonają formalnego wyboru (zwanego "wyborami"), dołączając oświadczenie wyborcze do swoich zeznań podatkowych.
2 500 $ "Safe Harbor" dla małych podatników.
Osoba lub firma może od razu odliczyć koszty napraw i konserwacji, jeśli koszt wynosi 2500 USD (lub mniej) za sztukę lub za fakturę . Firma z "obowiązującym sprawozdaniem finansowym" ma jednak bezpieczną kwotę w wysokości 5000 USD. Ten limit w wysokości 2,500 USD obowiązuje w roku podatkowym 2016.
W latach podatkowych 2014 i 2015 limit wynosił 500 USD. Patrz zawiadomienie 2015-82, Zwiększenie limitu bezpiecznych przystanków De Minimis dla podatników bez obowiązującego sprawozdania finansowego (pdf), na stronie internetowej IRS, w celu uzyskania szczegółowych informacji na temat tej zmiany. Aby uzyskać więcej informacji na temat tego przepisu, zobacz sekcję poświęconą bezpiecznym portom w ramach zasady de minimis w sekcji Pytania i odpowiedzi na stronie internetowej IRS.
Bezpieczny port dla małych podatników
Naprawy można odliczyć natychmiast, jeżeli łączna kwota zapłacona za naprawy i konserwację nieruchomości jest mniejsza lub równa 10 000 USD lub 2 procent nieskorygowanej podstawy nieruchomości, w zależności od tego, która kwota jest niższa . Bezpieczna przystań jest dostępna tylko dla firm, których przychody nie przekraczają 10 milionów USD, a naprawiana nieruchomość ma nieskorygowaną podstawę w wysokości 1 miliona USD. Aby uzyskać więcej informacji na temat tego przepisu, zobacz sekcję "bezpieczna przystań" dla małych płatników w sekcji Pytania i odpowiedzi na stronie internetowej IRS.
Bezpieczny port do rutynowej konserwacji
Jeśli naprawy składają się z rutynowej konserwacji, koszty naprawy można natychmiast odliczyć. Są to rodzaje napraw, które zdarzają się regularnie.
IRS określił to szczegółowo. Aby rutynowa konserwacja była natychmiastowo odliczana, IRS chce, aby wydatek spełniał wszystkie cztery z poniższych kryteriów:
- Naprawy są regularnie powtarzającymi się czynnościami typu, których można się spodziewać;
- Naprawy są wynikiem zużywania się w handlu lub firmie;
- Naprawy są potrzebne, aby nieruchomość działała sprawnie w normalnym stanie;
- I w pełni oczekuje się, że naprawy będą musiały być wykonane:
- Niejednokrotnie podczas 10-letniego okresu (w przypadku budynków i budowli związanych z budynkami), lub
- Niejednokrotnie podczas zajęć w klasie (dla nieruchomości innych niż budynki).
(Okres istnienia klasy odnosi się do liczby lat, w ciągu których IRS oczekuje od nas amortyzacji własności. Jest to opisane w Publikacji 946, Jak zdeprecjonować własność, szczególnie w sekcji dotyczącej klasy nieruchomości w rozdziale 4 i Dodatku B.) - z Safe Harbor dla Rutynowa konserwacja w sekcji Pytania i odpowiedzi na stronie internetowej IRS. Jedna uwaga: rutynowa konserwacja "bezpiecznej przystani" nie dotyczy wydatków, które należą do kategorii ulepszeń.
Częściowe dyspozycji
Załóżmy, że właściciel zamienia dach na wynajem nieruchomości. Pomyślmy o tej sytuacji. Kiedy nieruchomość została oddana do użytku jako czynsz, koszt nieruchomości został podzielony na dwie części: działkę i budynek. Grunt jest nieodkupującym aktywem. Koszt budowy był kapitalizowany i amortyzowany przez okres lat (27,5 lat dla nieruchomości mieszkalnych lub 39 lat dla nieruchomości komercyjnych). Tak więc koszt starego dachu jest wliczony w koszt budynku i jest amortyzowany w czasie.
Teraz właściciel zastąpił dach. Ten rodzaj restauracji musi być kapitalizowany i amortyzowany (odpowiednio 27,5 lat lub 39 lat). Teraz właściciel ma dwa amortyzowane aktywa: oryginalny budynek i nowy dach. Ale stary dach jest zawarty w budynku. W pewnym sensie właściciel nieruchomości traci na wartości (stary dach), który już nie istnieje. W tym scenariuszu IRS pozwala właścicielowi na częściowe usposobienie. W zasadzie właściciel może odpisać koszt starego dachu (usuwając tę część kosztów z harmonogramu amortyzacji budynku).
Jakie są korzyści? Uzyskano natychmiastowe odliczenie za stary dach, który równoważy wadę konieczności amortyzacji nowego dachu na przestrzeni kilku lat. I to usuwa stary dach (jego koszt historyczny i zakumulowaną amortyzację) bilansu podatnika. Dodatkowa premia: "Nie ma odzyskania amortyzacji, ponieważ nie było sprzedaży ani wymiany" - mówi Phil Zaman, dyrektor w krajowym biurze podatkowym CBIZ. Tak więc częściowe dyspozycje skutkują mniejszą amortyzacją do odzyskania, jeśli nieruchomość kiedykolwiek zostanie sprzedana w przyszłości.
Na co musisz zwrócić uwagę
Aby właściwie określić, co można odliczyć i co należy skapitalizować, sprawdzamy, ile to kosztuje, ile kosztuje i jak wydatek dotyczy naprawianego lub utrzymywanego mienia. "Musimy być ostrożni nie tylko po to, aby pisać rzeczy" - mówi Nelson. "Te konkretne regulacje dotyczące nieruchomości mówiły, że musimy naprawdę patrzeć na te wydatki." Jak więc naprawdę spojrzeć na te wydatki?
Za każdy koszt naprawy lub konserwacji:
- Przejrzyj fakturę za wydatek
- Na co jest wydatek? Zastosuj test BRA: czy wydatek to ulepszenie, przywrócenie czy adaptacja?
- Ile kosztuje wydatek?
- Czy każdy przedmiot na fakturze jest równy lub mniejszy niż 2500 USD? Czy całkowita faktura jest równa lub mniejsza niż 2500 USD? Jeśli tak, rozważ użycie bezpiecznej przystani de minimis .
- Czy kwota jest równa lub mniejsza niż 10 000 USD? Równe lub mniejsze niż 2 procent nieskorygowanej podstawy naprawy nieruchomości? Jeśli tak, zastanów się nad wyborem bezpiecznych portów dla małych podatników.
- Jaki jest charakter naprawy? Czy naprawa jest oczekiwaną i konieczną częścią utrzymania nieruchomości w normalnie sprawnym stanie eksploatacyjnym? Jeśli tak, rozważ użycie bezpiecznej przystani do rutynowej konserwacji.
- Zastanów się, czy można odpisać "częściowe usposobienie".
- Kapitalizuj wszelkie wydatki w razie potrzeby i ustal harmonogram amortyzacji, aby umorzyć koszty napraw.
Zasoby dla koparek głębiej w Odchody i konserwacja Odliczenia:
- Dogłębne spojrzenie: IRS finalizuje rejestr rozporządzeń dotyczących materialnej, podlegającej amortyzacji nieruchomości (wydawnictwo Parker Tax, 8 września 2014 r.).
- Powiadomienie 2015-82 (IRS.gov, pdf), które zmieniło bezpieczny port de minimis z 500 USD na 2500 USD; podsumowano w IR-2015-133: dla małych firm: IRS podnosi próg wydatków na wartości materialne do 2.500 USD; Upraszcza składowanie i przechowywanie dokumentów (IRS.gov, 24 listopada 2015 r.).
- Regulacje dotyczące mienia materialnego - najczęściej zadawane pytania (IRS.gov, 13 marca 2015 r.).
- Decyzja skarbowa nr 9636: Wytyczne dotyczące odliczenia i kapitalizacji wydatków związanych z dóbr materialnych (IRS.gov, data wejścia w życie 19 września 2013 r.).
- Procedura przychodów 2015-20 (IRS.gov, pdf); podsumowane w IR-2015-29: IRS ułatwia firmom zastosowanie przepisów naprawczych do 2014 r. i lat przyszłych (IRS.gov, 13 lutego 2015 r.).
- Regulacje dotyczące mienia materialnego - Naprawa wskazówek i zasobów dotyczących registrów (AICPA.org)
- Wdrażanie nowego regulaminu rzeczowego majątku trwałego ( Journal of Accountancy , 31 stycznia 2014 r.).
- Rutynowa konserwacja Safe Harbor w ramach nowych przepisów naprawczych IRS (Nolo.com)
- Small Safepayer Safe Harbor do naprawy i konserwacji (Nolo.com)
- Wymagania wynajmującego zgodnie z Regulaminem Napraw IRS (Nolo.com)