Czy zostaniesz zatwierdzony dla lokatora z sekcji 8?
Kiedy PHA musi określić rozsądną czynsz?
Istnieją pewne sytuacje, w których Urząd Mieszkalnictwa Publicznego musi ustalić, czy dana jednostka jest rentowna. Te wystąpienia obejmują:
- Kiedy właściciel stara się, aby jego jednostka została zatwierdzona do zajmowania przez lokatora z sekcji 8.
- Kiedy właściciel lokalu z Działu 8 odwołuje się do Urzędu Mieszkalnictwa Publicznego w celu podwyższenia czynszu.
- Kiedy umowa o mieszkanie jest na przedłużeniu, PHA musi porównać Fair Market Rent z rok temu do Fair Market Rent, który obowiązuje na 60 dni przed wygaśnięciem umowy. Jeśli wartość godziwego czynszu rynkowego zmniejszy się o co najmniej pięć procent w porównaniu do poprzedniego roku Fair Market Rent, jednostka musi zostać ponownie przeanalizowana, aby ustalić, czy kwota, jaka zostanie wypłacona wynajmującemu, jest uzasadniona.
- Kiedy HUD instruuje PHA, aby to zrobiła.- Często zdarza się to, gdy HUD chce przejrzeć sposób, w jaki PHA przeznacza fundusze i przeprowadza operacje.
- Kiedy władze administracji mieszkaniowej uznają to za konieczne.
W jaki sposób PHA określa rozsądną czynsz?
Aby ustalić, czy dana jednostka jest uzasadniona, Urząd Mieszkalnictwa Publicznego porówna tę jednostkę z podobnymi jednostkami w danym obszarze. Ma to na celu ustalenie, czy czynsz, który pobiera właściciel, jest rozsądny w porównaniu z podobną jednostką.
W przypadku porównywalnej jednostki PHA będzie szukał jednostki podobnej do:
- Lokalizacja - Jednostka musi znajdować się w obszarze podlegającym jurysdykcji PHA. Jeśli urządzenie znajduje się w pobliżu, PHA musi dokonać odpowiednich regulacji.
- Jest porównywalny pod względem wielkości - nawet jeśli jednostki mają taką samą liczbę sypialni, jedna sypialnia o powierzchni 600 stóp kwadratowych nie jest porównywalna z sypialnią o powierzchni 1200 stóp kwadratowych. Jednostki muszą być zatem podobne w liczbie sypialni i na powierzchni.
- Podobne w typie - Aby być porównywalnym, jednostki muszą znajdować się w tym samym typie nieruchomości , na przykład w domu jednorodzinnym, domu wielorodzinnym, budynku mieszkalnym lub wieżowcu.
- Data budowy - PHA nie porówna nowo wybudowanego domu z domem wybudowanym w 1900 roku.
- Stan nieruchomości - Nieruchomość skrócona nie będzie porównywana z dobrze utrzymaną nieruchomością.
- Jakość renowacji - PHA nie porówna ulepszonej jednostki z tą, która nie została odnowiona. Na przykład jednostka z nowymi sprzętami kuchennymi i drewnianymi podłogami nie będzie porównywana z jednostką z 50-letnim dywanem i tylko działającym piecem.
- Właściwość Udogodnienia i usługi - Urząd Mieszkalnictwa Publicznego porówna jednostki z podobnymi udogodnieniami i usługami, takie jak pralka i suszarka, centralna klimatyzacja, wyznaczone miejsce parkingowe, przestrzeń zewnętrzna, winda lub portier.
- Liczba uwzględnionych narzędzi - PHA musi wziąć pod uwagę wszelkie narzędzia, które są wliczone w cenę wynajmu. Muszą dokonać niezbędnych korekt w celu dokładnego porównania jednostek.
Porównywalne jednostki
Kiedy Urząd ds. Mieszkalnictwa Publicznego określa zasadność czynszu, porównuje jednostkę z podobnymi jednostkami w danym obszarze. Porównywalne są wyciągane dla dwóch typów właściwości:
- Właściwości w podobnym obszarze - PHA porówna jednostkę, która próbuje uzyskać zatwierdzenie w sekcji 8, z jednostkami w obszarze, które nie są częścią publicznych programów pomocy mieszkaniowej.
- Podobne jednostki w lokalu - Jeśli jednostka, która ma być zatwierdzona przez Sekcję 8, znajduje się w nieruchomości, która ma jedną lub więcej podobnych jednostek, które nie są częścią publicznego programu pomocy mieszkaniowej, PHA porówna jednostki. Wynajmujący musi poświadczyć, że kwota kuponu z sekcji 8 mieszkaniowej nie będzie większa niż wysokość czynszu pobieranego przez właściciela w przypadku innych porównywalnych jednostek w lokalu.
Co się stanie, jeśli Twoja jednostka nie zostanie uznana za rozsądną czynsz?
Jeśli po przeprowadzeniu porównywalnego przeszukania Urząd Mieszkalnictwa Publicznego ustali, że twoja jednostka nie jest rentowna, twoja jednostka nie będzie mogła pomieścić dzierżawcę działu 8. Nie będzie można odebrać kuponu na wybór mieszkania, nawet jeśli najemca jest gotów zapłacić więcej z własnej kieszeni, aby żyć w swojej jednostce. Najemca sekcji 8 będzie uprawniony do poszukiwania jednostki uważanej za rentę za rozsądną.